Studi Kelayakan Bisnis pada PT Galuh Citarum (Galuh Mas): Share Tugas

ANALISIS STUDI KELAYAKAN BISNIS

PADA PT. GALUH CITARUM (GALUH MAS)

Diajukan Untuk Memenuhi Tugas Kelompok Mata Kuliah Feasibility Study

Dosen : Irvan Y. Pradistya, SE, MM, Ak

Disusun oleh :

Bena Agrini 1341173404065

Eha Julaeha 1341173404194

Ino Sutrisno 1341173404208

Irpan Sopandi 1341173404206

Mira Yusnita 1341173404247

PROGRAM STUDI S1 AKUNTANSI

FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS

UNIVERSITA SINGAPERBANGSA KARAWANG

2016/2017

DAFTAR ISI

Studi Kelayakan Bisnis PT Galuh Citarum

Daftar isi i

Kata Pengantar ii

BAB I Pendahuluan

Latar Belakang 1

Rumusan Masalah 2-3

Tujuan Analisa 3

Kegiatan Analisa 3

BAB II Kajian Pustaka & Kerangka Perfikir

2.1 Perusahaan 4-19

2.2 Studi Kelayakan Bisnis 19-70

2.3 Kerangka Berfikir 71

BAB III Metodologi Penelitian

3.1. Metodologi Penelitian 72-73

3.2 Teknik Pengumpulan Data 73-74

3.3 Teknik Analisa Data 74-76

BAB IV Hasil Analisa & Pembahasan

4.1 Company Profile 77-83

4.2 Hasil Analisa 84-137

4.1 Pembahasan 138-166

BAB IV Kesimpulan & Saran

Kesimpulan 167-175

Saran 175-179

Daftar Pustaka 180

Lampiran-lampiran 181-186

KATA PENGANTAR

Puji syukur ke hadirat Allah Yang Maha Kuasa. Atas berkat limpahan rahmat dan karunia-Nya kami dapat menyusun Laporan Studi Kelayakan Bisnis terhadap PT. Galuh Citarum (Galuh Mas). Laporan ini disususn berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan dan berguna untuk memenuhi dan melengkapi salah satu tugas mata kuliah Feasibility Study Serta untuk melihat suatu bisnis dengan menganalisa layak atau tidaknya bisnis tersebut dibangun atau dijalankan sekaligus melihat pengoprasiannya secara rutin dalam rangka pencapaian keuntungan yang maksimal untuk waktu yang tidak ditentukan. Dalam hal ini kami akan membuat laporan yang terdiri dari mengenai aspek pasar dan pemasaran, aspek teknis dan operasi, aspek manajemen dan manajemen sumber daya manusia, aspek ekonomi, sosial dan politik, aspek lingkungan hidup serta aspek keuangan.

Penyusun menyadari sepenuhnya bahwa masih banyak terdapat kekurangan baik dari segi materi maupun teknik penulisan yang disajikan ini. Hal ini disebabkan karena keterbatasan pengetahuan dan kemampuan yang penulis miliki. Oleh karena itu, dengan segala kerendahan hati penulis menerima segala kritik dan saran yang bersifat konstruktif guna kesempurnaan di masa yang akan datang.

Akhir kata penulis berharap semoga laporan studi kelayakan bisnis ini dapat bermanfaat bagi seluruh pembaca dan penulis. Amin ya Robbal ‘Alamin.

Karawang, Desember 2016

Penyusun

BAB I

PENDAHULUAN

Latar Belakang

Di era globalisasi ini perusahaan sangat dinamis. PT Galuh Citarum adalah perusahaan property, berdiri di Karawang sejak tahun 2004 dengan mulai mengembangkan pusat hunian Galuh Mas sejak 2007 di atas lahan seluas 180 Ha. Galuh Mas memiliki konsep kota yang terintegrasi sehingga menjadikan kawasan Galuh Mas menjadi kota mandiri di Karawang. Berada dilokasi yang strategis di pusat kota Karawang, hanya 8 menit menuju exit tol Karawang Barat dan 9 menit menuju kawasan industry, PT Galuh Citarum selalu mengutamakan kepuasaan pelanggan dengan memberikan kualitas bangunan terbaik.

Hingga saat ini, Galuh Mas telah memiliki 11 cluster hunian, 11 ruko, dan 1 proyek housing yakni Rukost (Rumah Kost). Pada cluster hunian landed housing, Galuh Mas memiliki cluster Court Yard, City View, Grand Mediterania, Gardenia Park, Metropolis, May Flower, New Victorian, Pesona Mediterania, Victorian Residence, Primrose, dan River Garden.

Sedangkan untuk hunian commercial, Galuh Mas memiliki Ruko Court Yard, Ruko Grand Plaza, Ruko Arcadia, Ruko Emporium, Ruko Terraz, Ruko Primerose, Ruko Emerald Hill, Ruko Broadway, Ruko Mediterania, Ruko City Walk, Pasar Bersih Karawang, dan Ruko Street Festival.

Adapula Rukost yang merupakan proyek andalan Galuh Mas saat ini. Rukost dibangun dengan konsep rumah kos yang terbilang baru di industri properti, khususnya di Karawang. Dapat dikatakan bahwa Galuh Mas Karawang adalah pusat hunian yang menjadi pioneer konsep hunian baru ini.

Selain hunian nyaman, Galuh Mas juga dilengkapi dengan fasilitas komersil yang terintegrasi dalam satu kawasan yang disebut dengan Central Business Park (CBP). CBP berada di jantung kota mandiri Galuh Mas Karawang, memiliki luas sekitar 20 ha. Di dalamnya terdapat empat proyek komersil besar milik Galuh Mas Karawang. Proyek komersil besar pertama di Galuh Mas Karawang adalah Karawang Central Plaza (KCP). Pusat belanja dan gaya hidup masyarakat Karawang ini dibangun sejak tahun 2012 di atas lahan 3,8 ha dengan luas bangunan 25ribu m2.

Ada pula Technomart, mal 3 lantai ini menyediakan beragam kebutuhan hobi, otomotif, perlengkapan teknik, dan industri, elektronik, dan furniture. Mall ini resmi dibuka pada Februari 2015. Technomart juga dilengkapi oleh area test drive seluas 2,2 ha yang selain digunakan sebagai tempat uji coba kendaraan baru, juga akan menjadi lokasi acara atau event promo berskala nasional, resmi dibuka sejak November 2014.

Fasilitas komersil lain adalah Hotel Mercure, hotel berbintang empat yang terdiri dari 12 lantai, hasil kerja sama Galuh Mas dengan grup Accor yang mengatur manajemen operasional hotel. Hotel ini resmi beroperasi pada Oktober 2015.

Hadir pula mal Festive Walk, yang merupakan pusat gaya hidup, hiburan, dan belanja terlengkap di Karawang yang resmi beroperasi pada Desember 2015. Festive Walk Mall dilengkapi dengan Taman Galuh, sebuah pusat hiburan dan kuliner yang akan menjadi terlengkap di Karawang. Selain itu, Galuh Mas Karawang menghadirkan wahana hiburan keluarga yaitu Wonderland Adventure Waterpark. Waterpark berukuran 3 ha ini telah hadir di Galuh Mas sejak Juni 2014.

Hingga setahun ini Wonderland Adventure Waterpark (WAW) telah menghadirkan kolam luncur sepanjang 12 meter (Gorilla Slide), kolam anak, kolam dewasa. Untuk tahap finalisasi, secepatnya Wonderland Adventure Waterpark akan menambahkan fasilitas kolam arus, crazy river, kolamearthquake dan racer slide.

Rumusan Masalah

Berdasarkan latar belakang diatas dapat dirumuskan masalah dalam penelitian sebagai berikut:

Bagaimana Analisa Aspek Pasar dan Pemasaran pada PT. Galuh Citarum (Galuh Mas) Karawang?

Bagaimana Analisa Aspek Teknis dan Opersi pada PT. Galuh Citarum (Galuh Mas) Karawang?

Bagaimana Analisa Aspek Manajemen dan Sumber Daya Manusia pada PT. Galuh Citarum (Galuh Mas) Karawang?

Bagaimana Analisa Aspek Keuangan pada PT. Galuh Citarum (Galuh Mas) Karawang?

Bagaimana Analisa Aspek Lingkungan, Hukun dan Legalitas pada PT. Galuh Citarum (Galuh Mas) Karawang?

Bagaimana Analisa Aspek Ekonomi, Sosial dan Politik pada PT. Galuh Citarum (Galuh Mas) Karawang?

Tujuan Analisa

Untuk Mengetahui Analisa Aspek Pasar dan Pemasaran pada PT. Galuh Citarum (Galuh Mas) Karawang?

Untuk Mengetahui Analisa Aspek Teknis dan Opersi pada PT. Galuh Citarum (Galuh Mas) Karawang?

Untuk Mengetahui Analisa Aspek Manajemen dan Sumber Daya Manusia pada PT. Galuh Citarum (Galuh Mas) Karawang?

Untuk Mengetahui Analisa Aspek Keuangan pada PT. Galuh Citarum (Galuh Mas) Karawang?

Untuk Mengetahui Analisa Aspek Lingkungan, Hukum dan Legalitas pada PT. Galuh Citarum (Galuh Mas) Karawang?

Untuk Mengetahui Analisa Aspek Ekonomi, Sosial dan Politik pada PT. Galuh Citarum (Galuh Mas) Karawang?

Kegiatan Analisa

Diajukan untuk mengetahui analisa Study Kelayakan Bisnis dalam aspek ekonomi, aspek sosial dan aspek politik pada PT. Galuh Citarum ( Galuh Mas) Karawang Program Study S1 Akuntansi Universitas Singaperbangsa Karawang.

Bahan Reverensi

Untuk pembelajaran Feasibility Study program study S1 Akuntansi, kami sebagai peniliti mengambil reverensi dari buku-buku yang berkaitan dengan penelitian, serta dari website yang mendukung teori-teori dan data penelitian.

Perusahaan

Penelitian ini dimaksudkan untuk memberikan masukan terhadap perusahaan mengenai study kelayakan bisnis khususnya aspek ekonomi, aspek social dan aspek politik.

BAB II

KAJIAN PUSTAKA & KERANGKA BERPIKIR

Suatu bisnis baik dalam bidang industri atau bidang lainnya bertujuan untuk memperoleh standar yang cukup layak di kemudian hari. Manfaat ini bisa berupa keuangan, non keuangan atau kombinasi keduanya. Dimana sering terjadi suatu bisnis tidak mendapat untung sama sekali bahkan gagal dengan kerugian financial yang sangat besar. Banyak faktor penyebab kegagalan bisnis tersebut sebenarnya dapat dievaluasi jauh sebelum keputusan investasi diambil. Dengan mengevaluasi rencana bisnis secara mendalam, kita akan mendapatkan gambaran hambatan apa saja yang mungkin timbul di kemudian hari, serta seberapa jauh hambatan itu dapat diatasi. Evaluasi proyek dan rencana bisnis akan memberikan gambaran seberapa jauh rencana investasi pada suatu proyek tentunya dapat dipertanggung jawabkan dari berbagai macam segi.

2.1 Perusahaan

Menurut Raymond E. Gloss :

Perusahaan diartikan sebagai sebuah organisasi yang memproses perubahan keahlian dan sumber daya ekonomi menjadi barang dan atau jasa yang diperuntukkan bagi pemuasan kebutuhan pembeli , serta diharapkan memberikan laba bagi pemiliknya.

Perusahaan adalah tempat terjadinya kegiatan produksi dan berkumpulnya semua faktor produksi. Setiap perusahaan ada yang terdaftar di pemerintah dan ada pula yang tidak. Bagi perusahaan yang terdaftar di pemerintah, mereka mempunyai badan usaha untuk perusahaannya. Badan usaha ini adalah status dari perusahaan tersebut yang terdaftar di pemerintah secara resmi.

2.1.1 Jenis-jenis perusahaan

1. Perusahaan Perorangan

Perusaaan perorangan adalah suatu badan usaha yang dimiliki, dikelola, dan dipimpin seorang yang bertanggung jawab penuh terhadap semua kekayaan dan kewajiban perusahaan. Tanggung jawab seorang pengusaha dalam perrusahaan perorangan bersifat tidak terbatas. Dengan demikian, tidak ada pemisahan kekayaan pribadi. Dalam hal izin usaha persyaratannya lebih mudah dan sederhana jika dibandingkan dengan bentuk perusahaaan yang lain.

Ciri-ciri perusahaan perorangan adalah sebagai berikut:

Pemilik bertangggung jawab atas semua kewajiban (utang) dengan jaminan seluruh harta kekayaan pribadinya.

Bentuk organisasinya sederhana dan pendiriannya relative mudah serta tidak ada peraturan khusus atau undang-undang yang mengaturnya.

Cocok untuk kegiatan usaha yang modal relatif kecil.

Kelebihan dari perusahaan perseorangan antara lain:

Keputusan dapat dengan cepat dilaksanakan karena pengambilan keputusan hanya dilakukan oleh satu orang yaitu pemilik perusahaan tersebut.

Badan usaha ini dapat dengan mudah didirikan dan tidak ada yang mempersoalkan manajemen perusahaan karena kepemilikannya hanya satu orang.

Seluruh keuntungan perusahaan menjadi hak pemilik perusahaan tersebut.

Sifat kerahasiaan perusahaan baik dalam hal keuangan maupun produksi dapat terjamin dengan baik

Mudah bergerak karena undang-undang yang mengaturnya relative sedikit.

Biasanya pemilik perusahaan lebih giat berusaha untuk mencapai tujuan dari perusahaannya karena memiliki motivasi yang kuat untuk mendapatkan laba.

Sedangkan kekurangan dari badan usaha ini adalah:

Tanggung jawab pemilik perusahaan tidak terbatas sehingga seluruh kekayaan pribadi dari pemilik perusahaan menjadi jaminan atas hutang-hutang perusahaan.

Besarnya perusahaan terbatas karena sumber dana atau keuangan perusahaan hanya bergantung pada kemampuan pemilik perusahaan saja.

Kelangsungan usaha kurang terjamin sebab jika pemiliknya mengalami suatu masalah besar maka aktivitas perusahaan tentu akan berhenti.

Kepemimpinan dan pengelolaan manajemennya lebih sulit karena hanya dikelola oleh satu orang saja yaitu pemilik perusahaan tersebut.

2. Firma

Firma merupakan suatu badan usaha yang dapat dikatakan sebagai sebuah persekutuan karena dijalankan oleh beberapa orang namun dengan menggunakan satu nama sehingga hasil keuntungan yang diperoleh nanti dibagikan ke semua anggotanya. Tanggung jawab yang dimiliki setiap anggota firma pun tidak terbatas sehingga resiko atau kerugian pun akan ditanggung bersama-sama. Setiap anggota dalam persekutuan firma pun berhak bertindak atas nama firma. Firma memiliki ketentuan tersendiri yang diatur dalam undang-undang yaitu:

Setiap anggota yang tergabung dalam firma berhak menjadi pemimpin

Anggota firma tidak berhak memasukkan orang lain untuk menjadi anggota baru tanpa persetujuan dari anggota yang lain.

Keanggotaan tidak dapat dipindahkan kepada orang lain selama anggota tersebut masih hidup.

Tidak ada pemisahan antara kekayaan pribadi para anggota dengan kekayaan perusahaan karena apabila kekayaan perusahaan tidak cukup untuk menutupi hutang perusahaan, maka kekayaan para anggotanya yang menjadi jaminan.

Apabila ada sekutu yang tidak memasukkan modal tetapi hanya memberi pikiran ataupun tenaga, maka akan mendapatkan laba dengan perolehan yang sama dengan anggota firma yang memberikan modal terkecil.

Lalu, apa yang membedakan Firma (Fa) dengan perusahaan lainnya???

Para anggota harus aktif dalam mengelola perusahaan

Tanggung jawab para anggotanya tidak terbatas terhadap resiko-resiko yang terjadi.

Persekutuan akan berakhir apabila salah satu anggotanya ada yang mengundurkan diri atau meninggal dunia.

Sedangkan kelebihan dari Firma itu sendiri yaitu:

Kebutuhan akan modal perusahaan dapat lebih mudah terpenuhi dan peminjaman kredit pun lebih mudah karena memiliki kemampuan finansial yang besar

Kemampuan pengelolaan manajemen lebih mudah karena bisa dilakukan pembagian kerja kepada para anggota firma.

Keputusan diambil berdasarkan pertimbangan dari berbagai pihak anggota firma.

Namun, selain mempunyai kelebihan, tentu Firma memiliki kekurangan. Kekurangan dari Firma antara lain:

Karena tanggung jawab setiap anggota yang tidak terbatas terhadap seluruh hutang perusahaan, maka kekayaan pribadi para anggota Firma akan menjadi jaminannya.

Apabila terjadi kerugian yang disebabkan salah satu anggota Firma, maka semua anggota harus menanggungnya.

Kelangsungan dari perusahaan tidak menentu, karena apabila salah satu anggota mengundurkan diri atau membatalkan perjanjian, secara otomatis Firma pun dinyatakan bubar.

Karena kepemimpinan dipegang oleh lebih dari satu orang, tidak menutup kemungkinan bisa terjadi perselisihan antar anggota.

3. Perseroan Komanditer (CV)

Perseroan Komanditer atau dapat dikatakan Commanditaire Vennootschape (CV) merupakan suatu persekutuan yang didirikan oleh 2 (dua) orang atau lebih yang mempercayakan uangnya untuk digunakan oleh persekutuan tersebut. Persekutuan Komanditer memiliki kesamaan dengan Firma, yaitu tidak ada kekayaan sendiri. Dalam Persekutuan Komanditer ini, anggota atau sekutu dibagi menjadi 2 (dua), yaitu:

Sekutu aktif/Sekutu komplementer

Sekutu/anggota yang menjalankan semua kebijakan perusahaan dan berhak untuk melakukan perjanjian dengan pihak ketiga serta memiliki tanggung jawab penuh atas hutang-hutang perusahaan. Jadi apabila kekayaan perusahaan tidak cukup untuk menutupi hutang perusahaan, maka kekayaan pribadinya yang akan menjadi jaminannya.

Sekutu pasif/Sekutu Komanditer

Sekutu/anggota yang hanya menyerahkan modal saja dan memiliki tanggung jawab yang terbatas atas persekutuan tersebut. Dan apabila perusahaan menderita kerugian, mereka hanya bertanggung jawab sampai batas modal yang ditanam dalam persekutuan itu saja.

Pembagian keuntungan dalam Perseroan Komanditer (CV) ialah sesuai dengan kesepakatan awal. Dan persekutuan ini juga didirikan dengan akta dan harus didaftarkan. Perseroan Komanditer (CV) pun memiliki kelebihan dan kekurangannya tersendiri, antara lain:

Kelebihan Perseroan Komanditer (CV) :

Proses pendirian Perseroan Komanditer (CV) relatif mudah.

Kemampuan manajemennya lebih mudah karena kepemimpinan

dipegang oleh lebih dari satu orang.

Kebutuhan modal dapat lebih terpenuhi karena modal yang dikumpulkan

relatif besar.

Kesempatan untuk berkembang lebih besar.

Sedangkan kekurangan dari Perseroan Komanditer (CV) yaitu:

Kelangsungan hidup persekutuan tidak terjamin.

Tanggung jawab bagi para sekutu aktif yang tidak terbatas hingga

kekayaan pribadinya menjadi jaminan atas hutang-hutang tu aktif yang

tidak terbatas hingga kekayaan pribadinya menjadi jaminan atas hutang

hutang perusahaan.

Tanggung jawab terbatas yang dimiliki sekutu pasif mengakibatkan

mengendorkan semangat untuk memajukan persekutuan.

Apabila sudah menamkan modal, sulit untuk menariknya kembali.

4. Perseroan Terbatas

Perseroan Terbatas (PT) atau sering disebut Naamloze Vennootschaap (NV) adalah suatu badan usaha yang dimiliki oleh dua orang atau lebih yang memiliki saham di perusahaan tersebut. Perseroan Terbatas ini memperoleh modal dari hasil penjualan saham untuk itulah kepemilikannya pun dimiliki lebih dari satu orang dan apabila salah satu dari pemilik saham tersebut mengundurkan diri, perusahaan tetap dapat berjalan tanpa perlu khawatir akan dibubarkan karena saham yang dimiliki orang tersebut bisa dijual ke orang lain atau diganti kepemilikannya. Tanggung jawab para pemegang saham dalam Perseroan Terbatas pun hanya sebatas sebesar modal yang mereka serahkan. Jadi mereka bertanggung jawab atas hutang-hutang perusahaan hanya sebesar modal yang disetorkan masing-masing individu, atau dapat dikatakan kekayaan milik perusahaan dipisah dengan kekayaan pribadi para pemegang saham.

Kelebihannya antara lain sebagai berikut:

Kelangsungan hidup perusahaan terjamin karena tidak dapat dengan mudah dibubarkan meskipun salah satu anggota atau pemegang saham menyatakan mengundurkan diri.

Tanggung jawab para pemegang saham yang terbatas sehingga kekayaan pribadi mereka tidak perlu menjadi jaminan untuk hutang-hutang atau kewajiban-kewajiban perusahaan lainnya.

Saham dapat diperjualbelikan ke siapapun dengan relative mudah

Pengelolaan perusahaan dapat dilakukan dengan lebih efisien terutama soal kepemimpinan perusahaan tersebut.

Namun, selain kelebihan tentu setiap perusahaan memiliki kekurangan sendiri, yaitu:

Pemungutan pajak untuk Perseroan Terbatas relatif besar.

Rahasia tidak terjamin aman karena kepemilikan saham dipegang oleh lebih dari

satu orang.

Biaya pendirian Perseroan Terbatas relatif mahal

Kurangnya perhatian pemegang saham terhadap perusahaan karena merek

merasa tanggung jawab mereka terbatas.

Selain itu, pendirian Perseroan Terbatas (PT) juga harus memenuhi syarat formal dan material yang telah ditentukan. Syarat formalnya adalah sebagai berikut:

Modal Statuter

Besarnya modal sesuai dengan yang telah dicantumkan dalam akta pendirian.

Modal yang ditetapkan

Modal yang telah dimiliki oleh seseorang dan berupa saham. Besarnya minimal

20% dari modal statuter.

Modal yang disetor

10% dari modal statute haruslah disetor secara tunai atau berupa barang yang

senilai.

Modal Portofolio

Modal yang berupa saham yang masih berada dalam perusahaan tersebut.

Dan karena kepemimpinan dalam Perseroan Terbatas (PT) dimiliki oleh lebih dari satu orang, maka dalam PT ada pembagian hak suara. Bagi yang memiliki saham dibawah 100 lembar, maka ia mempunyai hak suara 1, jika jumlah saham yang dimiliki lebih dari 300 lembar maka hak suaranya adalah 3, dan jumlah hak suara paling banyak adalah 6.

5. BUMN

BUMN (Badan Usaha Milik Negara) adalah semua badan usaha apapun yang seluruh atau sebgaian besar modalnya merupakan kekayaan negara. Modal BUMN berasal dari:

Seluruh modal berasal dari Negara

Sebagian modal paling sedikit 51% berasal dari negara sedangkan sebagian modal lainnya berasal dari swasta.

Untuk itu, BUMN dibagi menjadi 2 (dua), yaitu:

Perseroan Terbatas Negara

Perseroan Terbatas Negara sebelumnya disebut dengan Perusahaan Negara (PN). Modal yang dimiliki Perseroan Terbatas Negara ini sebagian berasal dari negara sedangkan sebagian lainnya berasal dari swasta. Perseroan ini memiliki tujuan untuk mencari laba semaksimum mungkin tentunya dengan menggunakan faktor produksi secara efisien serta menyediakan barang dan jasa bermutu tinggi dan berdaya saing kuat. Dasar hukum yang mengubah Perusahaan Negara menjadi Perseroan Terbatas Negara antara lain:

Instruksi Presiden RI No. 17 tanggal 28 Desember 1967

Peraturan Pemerintah Pengganti Udang-Undang No 1 Tahun 1969

Peraturan Pemerintah RI No. 12 Tahun 1969

Perseroan ini memiliki syarat tersendiri agar bisa didirikan, antara lain:

Sudah melakukan penyehatan sedemikian rupa sehingga perbandingan antara faktor-faktor produksi berbanding rasional

Sudah menyusun neraca dan perkiraan rugi/laba sampai saat didirikannya perseroan

Sudah melunasi semua hutangnya kepada kas Negara

Perusahaan Negara Umum

Perusahaan Negara Umum (PERUM) merupakan perusahaan yang modalnya seluruhnya berasal dari negara dan tidak terbagi atas saham. Perusahaan ini didirikan tidak hanya untuk mencari keuntungan, tetapi juga untuk kesejahteraan masyarakat dengan menyediakan barang dan jasa yang bermutu tinggi. PERUM dipimpin oleh suatu direksi yang bertanggung jawab atas segala hubungan hukum dengan pihak lain dan diatur menurut hukum perdata.

Meskipun BUMN dibagi menjadi 2 (dua) jenis berdasarkan permodalannya, namun secara umum BUMN memiliki ciri-ciri sebagai berikut:

Tujuan utamanya adalah melayani kepentingan masyarakat luas dan

mencari keuntungan.

Berstatus badan hukum yang diatur berdasarkan undang-undang dan

tunduk pada peraturan hukum di Indonesia

Secara finansial, memiliki nama dan kekayaan sendiri agar dapat berdiri

sendiri.

Bergerak dibidang produksi atau jasa yang bersifat vital (menyangkut

hajat hidup orang banyak).

Modalnya meliputi kekeyaan Negara yang dipisah-pisahkan dan tidak

terbagi-bagi atas saham-saham.

Setiap tahunnya harus menyusun laporan tahunan yang memuat neraca

dan laporan rugi-laba untuk disampaikan kepada pihak yang berkepentingan. Contoh perusahaan yang termasuk BUMN ialah Pengadaian, Telkom, PLN, PT. KA, dll.

6. Koperasi

Koperasi ialah suatu organisasi bisnis yang dikelola oleh orang-orang atau badan hukum dengan berlandaskan pada prinsip gerakan ekonomi rakyat dan asas kekeluargaan agar dapat bekerjasama untuk menjalankan usahanya demi meningkatkan kesejahteraan para anggotanya.

Yang menjadi landasan koperasi menurut Undang-undang Pokok Perkoperasian No. 12 tahun 1967 antara lain:

1. Landasan Idil Landasan iidil koperasi adalah Pancasila. Setiap koperasi di Indonesia harus bermoral Pancasila, segala tindakan dan usahanya harus berpedoman kepada Pancasila.

2. Landasan Struktual

Landasan ini yaitu UUD 1945. Koperasi harus berlandaskan UUD 1945 pasal 33 ayat 1 yang intinya yaitu koperasi adalah usaha bersama atas dasar kekeluargaan dan gotong royong serta yang diutamakan adalah kepentingan seluruh anggota (masyarakat).

Landasan Mental

Landasan mental koperasi adalah berupa setia kawan dan kesadaran pribadi. Setia kawan yang dimaksud disini adalah sifat gotong royong, sedangkan kesadaran pribadi menggambarkan kepercayaan diri untuk menaikkan taraf hidup dan kemakmuran para anggotanya.

Sedangkan Prinsip Koperasi adalah:

Keanggotaannya bersifat sukarela

Pengelolaan manajemen koperasi dilakukan secara demokrasi

Hasil usahanya dibagikan secara adil sebanding dengan jasa masing-masing anggotaBalas jasa yang diberikan terbatas terhadap modal

Mandiri

Dan seperti halnya Badan Usaha yang lain, Koperasi pun memiliki ciri-ciri yaitu

sebagai berikut:

Lebih mengutamakan keanggotaan dan sifat persamaan

Anggotanya bebas keluar masuk menjadi anggota

Menjalankan usaha demi kesejahteraan anggota

Didirikan secara tertulis dengan akte pendirian

Tanggung jawab usaha koperasi ditangan para pengurus

Para anggota turut bertanggung jawab atas hutang koperasi terhadap pihak lain.

Koperasi pun memiliki beberapa kelebihan, antara lain:

o Pengelolaannya bertujuan untuk memupuk laba demi kepentingan anggotanya.

o Koperasi dapat berperan sebagai konsumen maupun produsen.

o Koperasi berdasarkan kesukarelaan.

o Selalu mengutamakan kepentingan anggotanya.

Namun dibalik kelebihannya, koperasi juga masih memiliki kekurangan seperti halnya

dibawah ini:

o Memiliki keterbatasan di bidang permodalan.

o Daya saing koperasi lemah dibandingkan dengan badan usaha lainnya.

o Tingkat kesadaran untuk berkoperasi pada anggota masih rendah

Pemerintah sekalipun turut berperan dalam mengembangkan koperasi, perannya yaitu:

Meciptakan dan mengembangkan iklim dan kondisi yang mendorong pertumbuhan serta pemasyarakatan koperasi

Memberikan bimbingan kemudahan dan perlindungan kepada koperasi.

Koperasi dibedakan menjadi beberapa kelompok, antara lain:

Koperasi Produksi

Koperasi Produksi adalah koperasi yang para anggotanya terdiri dari produsen (penghasil) barang atau jasa yang nantinya akan dijual di koperasi tersebut.

Koperasi Konsumsi

Koperasi konsumsi adalah koperasi yang bergerak dalam penyediaan kebutuhan pokok bagi para anggotanya.

Koperasi Simpan Pinjam

Koperasi Simpan Pinjam adalah koperasi yang bergerak dalam pengumpulan dana dari para anggotanya, dan menyalurkannya kepada anggota yang sedang membutuhkan dana tersebut.

Koperasi Serba Usaha

Koperasi serba usaha adalah koperasi yang mempunyai bidang usaha rangkap atau beraneka ragam, sesuai dengan kebutuhan para anggotanya. Jadi, koperasi ini tidak hanya bergerak dalam satu bidang.

Koperasi Simpan Pinjam

Koperasi simpan pinjam membuka usaha bagi para anggotanya untuk menyimpan uang yang sementara belum digunakan. Oleh petugas koperasi uang tersebut dipinjamkan kembali kepada para anggota yang membutuhkanya.

Kerjasama, Penggabungan dan Ekspansi

Pengertian Penggabungan

Penggabungan adalah usaha untuk menggabungkan suatu perusahaan dengan satu atau lebih perusahaan lain ke dalam satu kesatuan ekonomi, sebagai upaya untuk memperluas usaha.

Bentuk-bentuk Penggabungan

Penggabungan Vertikal-Integral: Suatu bentuk penggabungan antara antara perusahaan yang dalam kegiatannya memiliki tahapan produksi berbeda, misalnya: perusahaan penghasil bahan baku bergabung dengan produsen pengolah bahan baku, disebut integerasi ke hulu/penggabungan vertikal dan kebalikannya disebut integerasi ke hilir/penggabungan integral.

Penggabungan Horisontal-Paralelis: Bentuk penggabungan antara dua atau lebih perusahaan yang bekerja pada jalur/tingkata yang sama, misalnya dalam pengolahan bahan baku, dengan tujuan menekan persaingan.

Sindikat: Bentuk perjanjian dengan kerjasama antara beberapa orang untuk melaksanakan suatu proyek.

Concern: Suatu bentuk penggabungan yang dilakukan baik secara horisontal maupun vertikal dari sekumpulan perusahaan Holding.

Joint Venture: Perusahaan baru yang didirikan atas dasar kerjasama antara beberapa perusahaan yang berdiri sendiri.

Trade Association: Persekutuan beberapa perusahaan dari suatu cabang perusahaan yang sama dengan tujuan memajukan para anggota dan bukan mencari laba.

Kartel: Bentuk kerjasama perusahaan-perusahaan dengan produksi barang dan jasa sejenis yang didasarkan perjanjian bersama untuk mengurangi perjanjian.

Gentlemen’s Agreement: Persetujuan beberapa produsen dalam daerah penjualan dengan maksud mengurangi persaingan diantara mereka.

2.1.3 Pengkhususan Perusahaan

Pengkhususan perusahaan adalah kegiatan perusahaan yang mengkhususkan diri pada fase atau aktivitas tertentu saja, sedangkan aktivitas lainnya diserahkan kepada perusahaan luar. Pengkhususan perusahaan dapat dibedakan menjadi:

Spesialisasi

yaitu perusahaan yang mengkhususkan diri pada kegiatan menghasilkan satu jenis produk saja, misalnya khusus menghasilkan pakaian olah raga saja, atau bergerak di bidang jasa transportasi darat saja.

Diferensiasi

yaitu pengkhususan pada fase produksi tertentu, misalnya perusahaan penanaman, perusahaan penggilangan padi dan perusahaan penjual beras.

2.1.4 Pengkonsentrasian Perusahaan

Trust Trust merupakan suatu bentuk penggabungan / kerjasama perusahaan secara horisontal untuk membatasi persaingan, maupun rasionalisasi dalam bidang produksi dan penjualan. Perusahaan-perusahaan yang ingin melakukan trust menyerahkan saham-sahamnya kepada Trustee (orang kepercayaan) untuk menerbitkan sertifikat sahamnya.

Holding Company

Holding Company / Perusahaan Induk yaitu perusahaan yang berbentuk Corporation yang menguasai sebagian besar saham dari beberapa perusahaan lain. Dalam hal ini status perusahaan lain akan menjadi perusahaan anak dan kebijakan perusahaan anak akan ditentukan oleh Holding (Induk). Holding Company bisa terbentuk karena terjadinya penggabungan secara vertikal maupun horisontal.

Kartel

Kartel adalah bentuk kerjasama perusahaan-perusahaan dengan produksi barang dan jasa sejenis yang didasarkan perjanjian bersama untuk mengurangi persaingan.

Sindikasi

Adalah bentuk perjanjian kerjasama antara beberapa orang untuk melaksanakan suatu proyek. Sindikasi juga dapat melakukan perjanjian sindikasi untuk memusatkan penjualan pada satu lokasi tertentu, disebut sindikasi penjualan. Ada juga sindikasi perbankan (beberapa bank bersindikasi untuk membiayai suatu proyek yang besar).

Concern

Concern adalah suatu bentuk penggabungan yang dilakukan baik secara horisontal maupun vertikal dari sekumpulan perusahaan Holding. Concern dapat muncul sebagai akibat dari satu perusahaan yang melakukan perluasan usaha secara horisontal ataupun vertikal melalui pendirian perusahaan baru. Dengan concern, penarikan dana untuk anak perusahaan dapat dilakukan melalui induk perusahaan yang kedudukannya di pasar modal lebih kuat dibandingkan bila anak perusahaan beroperasi sendiri-sendiri di pasar modal.

Joint Venture

Merupakan perusahaan baru yang didirikan atas dasar kerjasama antara beberapa perusahaan yang berdiri sendiri. Tujuan utama pembentukan perusahaan joint venture ini adalah untuk memenuhi kebutuhan komunikasi selular bagi segmen yang sering bepergian untuk menikmati layanan yang friendly (ramah) dan biaya yang efisien, dimana pelanggan akan merasakan layanan di luar negeri seperti layanan selular di negara sendiri. Aktivitas pokok Bridge adalah mengembangkan suatu proses koordinasi regional dimana seluruh pelanggan dapat menikmati layanan selular regional yang ditawarkan oleh salah satu operator yang masuk dalam grup Bridge.

Trade Association

yaitu persekutuan beberapa perusahaan dari suatu cabang perusahaan yang sama dengan tujuan memajukan para anggotanya dan bukan mencari laba.

Contoh: APKI (Asosiasi Pengusaha Komputer Indonesia, ASIRI (Asosiasi Industri Rekaman Indonesia).

Gentlement’s Agreement

Persetujuan beberapa produsen dalam daerah penjualan dengan maksud mengurangi persaingan diantara mereka.

Cara-Cara Penggabungan atau Penyatuan Usaha

Consolidation/Konsolidasi

Adalah penggabungan beberapa perusahaan yang semula berdiri sendiri-sendiri menjadi satu perusahaan baru dan perusahaan lama ditutup.

Merger

Dengan melakukan merger, suatu perusahaan mengambil alih satu atau beberapa PT lainnya. PT yang diambil alih tersebut dibubarkan dan modalnya menjadi modal PT yang mengambil alih. Para pemegang saham PT yang dibubarkan menjadi pemegang saham PT yang mengambil alih.

Aliansi Strategi

Adalah kerja sama antara dua atau lebih perusahaan dalam rangka menyatukan keunggulan yang mereka miliki untuk menghadapi tantangan pasar dengan catatan kedua perusahaan tetap berdiri sendiri-sendiri.

Contoh: PT. A yang bergerak dalam bidang properti melakukan aliansi strategi dengan PT. B yang mempunyai keunggulan dalam peralatan untuk membangun konstruksi.Telkomsel melakukan aliansi strategis dengan enam operator selular di Asia Pasifik telah menandatangi kesepakatan pembentukan perusahaan joint venture yang dinamakan Bridge Mobile Alliance (Bridge).

Akuisisi

Adalah pengambilalihan sebagian saham perusahaan oleh perusahaan lain dan perusahaan yang mengambil alih menjadi holding sedangkan perusahaan yang diambil alih menjadi anak perusahaan dan tetap beroperasi seperti sendiri tanpa penggantian nama dan kegiatan. Akuisisi sering digunakan untuk menjaga ketersediaan pasokan bahan baku atau jaminan produk akan diserap oleh pasar. Contoh: Aqua diakuisisi oleh Danone, Pizza Hut oleh Coca-Cola, dan lain-lain.

Perusahaan dalam penelitian studi kelayakan bisnis

PT Galuh Citarum termasuk kepada jenis perusahaan Perseroan Terbatas (PT), yang bergerak dibidang properti.

Berikut pengertian dan jenis-jenis properti :

Pengertian Properti

Apa arti kata properti dalam dunia penilaian properti? Dalam hukum Inggris, barang dan segala sesuatu yang secara hukum dalam status dimiliki oleh seseorang atau badan hukum disebut personal property, sedangkan tanah dan bangunan biasa disebut real property. Terkadang untuk memperjelas karakteristik jenis properti maka istilah Real Estate sering dipakai untuk tanah dan bangunan. Menurut Kyle (2002), membedakan tingkatan properti mulai dari tanah dan sumbar daya alam yang melekat (Land), segala pengembangan buatan manusia yang ada dan melekat pada Tanah (Real Estate) serta adanya hak kepemilikan atas tanah beserta semua pengembangannya yang dilindungi oleh hukum yang berlaku (Real Property).

Jenis properti

Disalam SPI 2007-Jenis Properti,Properti dibedakan menjadi 3 kategori berdasarkan karakteristiknya,yaitu : Properti Personal (PersonalProperty), Property Riil (RealProperty), Perusahaan/Badan Usaha (Bussiness) Penjelasan ke-empat jenis properti adalah sebagai berikut:

Properti Personal, merupakan jenis properti yang dapat dipindahkan (mobile) dan tidak melekat pada tanah atau menjadi satu kesatuan dengan bangunan. Misalnya : Mesin, Peralatan, Perabotan, Kendaraan dan lain-lain.

Properti Riil, merupakan hak kepemilikan atas kepentingan hukum yang melekat pada real estate atau hubungan hukum penguasaan yuridis oleh pemilik atas real estate.

Perusahaan/Badan Usaha,adalah entitas komersial, industri, jasa, atau investasi yang menjalankan kegiatan ekonomi.Badan Usaha biasanya bersifat mencari keuntungan.Istilah yang terkait eratdengan koonsep entitas usaha adalah sebagai berikut.

Arti Penting Penilaian Properti

Penilaian aset/properti dewasa ini sangat diperlukan baik oleh swasta maupun pemerintah baik pusat dan daerah untuk meningkatkan akuntabilitas dan menciptakan tertib administrasi untuk mendorong pengelolaan (optimalisasi) aset ke arah yang lebih baik dan modern. Penilaian Properti untuk tujuan jual-beli, kelayakan sewa maupun pengkajian sewa berjalan dan untuk menilai obyek pajak untuk menentukan besaran pajaknya, menilai aset daerah untuk kepentingan penyusunan neraca/laporan keuangan daerah serta untuk menghitung komposisi hutang dan ekuitas dalam struktur permodalan suatu usaha.

Studi Kelayakan Bisnis

Pengertian Studi Kelayakan (Feasibility Study)

Menurut Sutrisno (1982;75) Studi Keyakan (Feasibility study) adalah suatu studi atau pengkajian apakah suatu usulan proyek/gagasan usaha apabila dilaksanakan dapat berjalan dan berkembang sesuai dengan tujuannya atau tidak. Objek atau subjeck maters studi kelayakan adalah usulan proyek/gagasan usaha. Usulan proyek/gagasan usaha tersebut dikaji, diteliti, dan diselidiki dari berbagai aspek tertentu apakah memenuhi persyaratan untuk dapat berkembang atau tidak. Dalam studi kelayakan yang distudi (diteliti) misalnya aspek pemasaran, aspek tehnik, aspek proses termasuk input, out put dan pemasaran, aspek komersial, aspek yuridis, aspek social budaya, dan aspek ekonomi.

Sementara itu, Yacob Ibrahim (1998;1) mengemukakan bahwa Studi Kelayakan (feasibility study) adalah kegiatan untuk menilai sejauh mana manfaat yang dapat diperoleh dalam melaksanakan suatu kegiatan usaha /proyek dan merupakan bahan pertimbangan dalam mengambil suatu keputusan, apakah menerima atau menolak dari suatu gagasan usaha /proyek yang direncanakan. Pengertian layak dalam penilaian ini adalah kemungkinan dari gagasan usaha/proyek yang akan dilaksanakan memberikan manfaat (benefit), baik dalam arti financial benefit maupun dalam arti social benefit. Layaknya suatu gagasan usaha/proyek dalam arti social benefit tidak selalu menggambarkan dalam arti financial benefit, hal ini tergantung dari segi penilaian yang dilakukan.

Dari kedua pendapat tentang pengertian Studi Kelayakan diatas dapatlah disimpulkan bahwa studi kelayakan adalah kegiatan menganalisa, mengkaji dan menelilti berbagai aspek tertentu suatu gagasan usaha/proyek yang akan dilaksanakan atau telah dilaksanakan, sehingga memberi gambaran layak (feasible-go) atau tidak layak (no feasible-no go) suatu gagasan usaha/proyek apabila ditinjau dari manfaat yang dihasilkan (benefit) dari proyek/gagasan usaha tersebut baik dari susut financial benefit maupun social benefit (Iwan Mardi; 2003).

2.2.1 Aspek-aspek dalam Studi Kelayakan Bisnis

Yacob Ibrahim dalam bukunya yang berjudul Studi Kelayakan Bisnis (1998) menguraikan bahwa untuk menyusun studi kelayakan dilakukan penilaian dari beberapa aspek antara lain aspek marketing (pemasaran), aspek teknis produksi, aspek manajemen, aspek lingkungan dan aspek keuangan (1998;3).

Pendapat Yacob Ibrahim senda dengan pendapat yang dikemukakan oleh Siswanto Sutojo (2000;8) bahwa sanya focus utama studi kelayakan terpusat pada empat (4) macam aspek, yaitu:

Pasar dan pemasaran barang dan jasa yang akan dihasilkan proyek/gagasan usaha.

Produksi, tekhnis dan teknologis

Manajemen dan Sumber daya manusia

Keuangan dan ekonomi.

Aspek-aspek yang diteliti dalam Studi Kelayakan Bisnis:

Aspek Pasar

Aspek Pemasaran

Aspek Teknis dan Operasi

Aspek Manajemen

Aspek Sumber Daya Manusia

Aspek Ekonomi, Sosial dan Politik

Aspek Hukum dan Lingkungan Hidup

Aspek Keuangan

Keempat aspek penelitian studi kelayakan diatas mempunyai bobot yang sama. Kesimpulan dan kelayakan proyek/gagasan usaha yang direncanakan harus didasarkan pada integrasi hasil temuan semua aspek. Kalau penelitian aspek pemasaran ditempatkan pada urutan pertama pada kegiatan studi kelayakan, hal itu disebabkan karena tanpa kepastian jumlah permintaan dipasar yang cukup guna menyerap barang atau jasa yang akan dihasilkan proyek/gagasan usaha tidak ada gunanya meneliti kelayakan investasi lebih lanjut. Oleh karena itu, penelitian aspek demi aspek tersebut diatas akan diuraikan secara rinci dan mendalam.

Tahapan-tahapan dalam Studi Kelayakan Bisnis

2.2.2 Aspek Pasar dan Pemasaran

A. Pengertian Pasar dan Pemasaran

Pasar dan pemasaran merupakan dua sisi yang tidak dapat dipisahkan satu sama lain, artinya pasar dan pemasaran memiliki tingkat ketergantungan yang tinggi dan saling mempengaruhi, dengan kata lain, setiap ada kegiatan pasar selalu diikuti oleh pemasaran dan setiap kegiatan pemasaran adalah untuk mencari atau menciptakan pasar. Pengertian pasar secara sederhana ialah sebagai tempat bertemunya para penjual dan pembeli untuk melakukan transaksi. Pengertian lain yang lebih luas tentang pasar ialah himpunan pembeli nyata dan pembeli potensial atas suatu produk. Dalam pengertian ini mengandung arti bahwa pasar merupakan kumpulan atau himpunan dari para pembeli, baik pembeli nyata maupun pembeli potensial atas suatu produk atau jasa tertentu. Pasar juga dapat diartikan pula sebagai suatu mekanisme yang terjadi antara pembeli dan penjual atau tempat pertemuan antara kekuatan-kekuatan permintaan dan penawaran Yang dimaksud dengan permintaan adalah jumlah barang dan jasa yang diminta konsumen pada berbagai tingkat harga pada suatu waktu tertentu. Secara umum faktor-faktor yang mempengaruhi permintaan suatu barang atau jasa adalah:

Harga barang itu sendiri.

Harga barang lain yang memiliki hubungan.

Pendapatan

Selera

Jumlah penduduk.

Selanjutnya pengertian penawaran adalah jumlah barang atau jasa yang ditawarkan produsen pada berbagai tingakat harga pada waktu tertentu. Faktor-faktor yang mempengaruhi penawaran suatu barang dan jasa:

Harga barang itu sendiri.

Harga barang lain yang memiliki hubungan.

Teknologi

Harga input.

Tujuan perusahaan.

Dalam pratiknya terdapat bebagai struktur pasar yang ada. Salah satu cara untuk mengenal struktur pasar adalah dengan melihat jumlah perusahaan yang ada didalam industri yang menawarkan barang dan jasa. Adapun jenis struktur pasar yang ada dan bisa dikelompokkan kedalam beberapa poin yaitu:

Pasar persaingan sempurna.

Pasar persaingan monopolistic.

Pasar Oligopoli.

Pasar Monopoli.

Pengertian pasar yang dikemukakan oleh Philip kotler adalah: suatu proses sosial dan manajerial dengan mana individu dan kelompok memperoleh apa yang mereka butuhkan dan inginkan dengan cara menciptakan serta mempertukarkan produk dan nilai dengan pihak lain. Pemasaran dapat pula diartikan sebagai upaya untuk menciptakan dan menjual produk kepada berbagai pihak dengan maksud tertentu. Pemasaran berusaha menciptakan dan menukarkan produk, baik barang maupun jasa kepada konsumen dipasar.

Adapun beberapa Pengertian Pasar lainnya:

Tempat pertemuan antara penjual dan pembeli, atau saling bertemunya kekuatan permintaan dan penawaran untuk membentuk suatu harga

Suatu kelompok orang yang diorganisasikan untuk melakukan tawar menawar, sehingga terbentuk harga

Kumpulan orang-orang yang mempunyai keinginan untuk puas, uang untuk belanja, dan kemauan untuk membelanjakannya. Sehingga ada 3 faktor utama penunjang terjadinya pasar yaitu orang dengan keinginannya, daya belinya, dan tingkah laku pembeliannya

Sebelum ilmu pemasaran berkembang dan dikenal secara luas seperti sekarang ini, setiap perusahaan berusaha untuk terlebih dahulu berproduksi sebanyak-banyaknya, baru kemudian berusaha untuk menjual kembali. Dalam kondisi seperti ini mereka tidak peduli dengan kondisi permintaan yang ada, sehingga banyak diantara produsen mengalami kegagalan dan bahkan terus merugi, akibat jumlah produksi tidak sesuai dengan jumlah permintaan. Pada zaman sekarang ini, dimana tingkat persaingan yang demikan ketat, pola seperti diatas sudah lama ditinggalkan. Banyak produsen sebelum barangnya diproduksi terlebih dahulu melakukan riset pasar dengan berbagai cara, misalnya dengan test pasar melalui pemasaran iklan. Tujuan lain adalah untuk melihat kondisi permintaan yang ada sekarang ini terhadap produk yang akan diproduksi. Begitu pentingnya peranan pemasaran dalam menentukan kelanjutan usaha suatu perusahaan, sehingga banyak diantara perusahaan dalam manajemennya menempatkan posisi pemasaran paling depan. Seorang pemasar harus selalu tahu lebih dahulu pasar yang akan di masukannya seperti:

Ada tidak pasarnya,

Seberapa besarnya pasar yang ada,

Potensi pasar,

Tingkat persaingan yang ada, termasuk besarnya market share yang akan direbut dan market share pesaing.

Setelah para pemasar mengetahui data kondisi pasar yang akan dimasuki, maka pemasar akan melakukan peramalan berapa permintaan yang ada sekarang dan dimasa yang akan datang serta berapa besar pasar yang harus direbut. Untuk menentukan besarnya produksi dikaitkan dengan permintaan yang akan datang, maka dilakukan dengan peramalan pasar. Penggunaan alat ramalan tergantung dengan jenis data informasi yang ada serta tujuan penggunaannya. Metode peramalan yang akan digunakan antara lain adalah time series, causal method, dan metode-metode lainnya. Kemudian hasil produksi yang telah di buat sesuai dengan kondisi permintaan harus pula ditunjang oleh strategi untuk mencapai target penjualan yang telah ditentukan. Strategi ini dikenal dengan strategi pemasaran, baru kemudian menentukan strategi pemasaran yang akan dilakukan misalnya dengan marketing mix strategy. Dalam kaitan dengan studi kelayakan suatu usaha atau proyek, aspek pasar dan pemasaran merupakan salah satu aspek yang paling penting. Hal ini disebabkan karena aspek pasar dan pemasaran sangat menentukan hidup matinya suatu perusahaan. Oleh karena itu aspek pasar dan pemasaran, baik untuk perusahaan yang sudah berjalan maupun bagi perusahaan yang baru akan berdiri perlu dilakukan suatu studi kelayakan terlebih dahulu. Intinya aspek pasar dan pemasaran adalah untuk mengetahui berapa besar pasar yang akan dimasuki, struktur pasar dan peluang pasar yang ada, prospek pasar dimasa yang akan datang serta bagaimana strategi pemasaran yang harus dilakukan.

B. Tujuan Perusahaan dalam Pemasaran

Tujuan perusahaan memproduksi atau memasarkan suatu produk, baik perusahaan dagang ataupun jasa selalu berpatokan pada apa yang ingin dicapai oleh perusahaan tersebut. Tujuan perusahaan dalam memasarkan produknya ini dapat bersifat jangka pendek atau jangka panjang. Secara khusus dalam aspek pasar dan pemasaran bahwa tujuan perusahaan untuk memproduksi atau memasarkan produknya dapat dikategorikan sebagai berikut:

Untuk meningkatkan penjualan dan laba.

Untuk menguasai pasar.

Untuk mengurangi saingan.

Untuk menaikan prestise produk tertentu dipasaran.

Untuk memenuhi pihak-pihak tertentu.

Sedangkan tujuan kegiatan pemasaran suatu produk atau jasa secara umum adalah:

Memaksimumkan konsumsi atau memudahkan dan merangsang konsumsi.

Memaksimumkan kepuasan konsumen.

Memaksimumkan pilihan.

Memaksimumkan mutu hidup

Meningkatkan penjualan barang dan jasa.

Ingin menguasai pasar dan menghadapi pesaing.

Memenuhi kebutuhan akan suatu produk maupun jasa.

Memenuhi keinginan pelanggan akan suatu produk atau jasa.

C. Pengertian Bisnis Properti Tujuan Investasi dan Strategi

Menurut Skinner (1992) dalam Pengantar Bisnis, Anoraga (2005), bahwa bisnis adalah pertukaran barang, jasa, atau uang yang saling menguntungkan atau saling memberikan manfaat. Sedangkan perusahaan bisnis adalah suatu organisasi yang terlibat dalam pertukaran barang, jasa atau uang untuk menghasilkan keuntungan.

Properti adalah yang berkaitan dengan lahan (tanah), hunian, jenis bangunan perkantoran dan jenis bangunan untuk perdagangan (komersial). Jadi bisnis properti dapat diartikan sebagai kegiatan pertukaran barang, jasa atau uang yang berkaitan dengan lahan, hunian, bangunan perkantoran dan bangunan komersial.

Untuk Memulai usaha bisnis properti diperlukan adanya peluang pada bidang usaha tersebut dan ketertarikan pada keuntungan yang diharapkan dari usaha ini. Sebelum menjalankan bisnis properti diperlukan untuk melihat layak tidaknya usaha tersebut dijalankan. Hal-hal yang perlu ditinjau untuk menilai kelayakan usaha tersebut antara lain peninjauan terhadap aspek pasar dan pemasaran, aspek teknis dan teknologi, aspek organisasi dan manajemen, serta aspek ekonomi dan keuangan. Selanjutnya setelah dinilai bahwa bisnis properti ini layak untuk dijalankan maka dapat diputuskan untuk menjalankan usaha tersebut melalui suatu kebijakan.

Ibrahim, dalam bukunya Studi Kelayakan Bisnis (2003), menyatakan bahwa faktor-faktor yang perlu diuraikan dalam aspek teknis dan teknologi adalah yang menyangkut lokasi/proyek yang direncanakan, sumber bahan baku, jenis teknologi yang digunakan, kapasitas produksi, jenis dan jumlah investasi yang diperlukan disamping membuat rencana produksi selama umur ekonomis proyek. Sedangkan aspek organisasi dan manajemen, yang perlu diuraikan adalah bentuk kegiatan dan cara pengelolaan dari gagasan usaha/proyek yang direncanakan secara efisien. Apabila bentuk dan cara pengelolaan telah ditentukan, maka selanjutnya akan disusun bentuk organisasi yang cocok dan sesuai untuk menjalankan kegiatan tersebut. Adapun aspek ekonomi dan keuangan yang perlu dibahas antara lain menyangkut perkiraan biaya investasi, perkiraan biaya operasi dan pemeliharaan, kebutuhan modal kerja, sumber pembiayaan, perkiraan pendapatan dan perhitungan kriteria investasi. Selain dari pada itu perlu ditampilkan pula perhitungan 12break even point beserta pay back period, proyeksi laba/rugi, proyeksi aliran kas dan dampak proyek terhadap perekonomian masyarakat secara keseluruhan.

Tujuan Bisnis Properti

Secara umum ada beberapa tujuan yang ingin dicapai dalam bisnis seperti pendapat dari Skinner (1992) dalam Pengantar Bisnis, Anoraga (2005), yang menyatakan bahwa tujuan bisnis adalah :

Mencari keuntungan/profit.

Mempertahankan kelangsungan hidup perusahaan

Pertumbuhan perusahaan dan

Tanggung jawab sosial.

Jenis Investasi Dalam Bisnis Properti

Secara umum jenis investasi dibidang properti dapat dikategorikan dalam beberapa jenis, antara lain adalah lahan (tanah), hunian (residensial), jenis bangunan perkantoran, serta jenis bangunan untuk perdagangan (komersial). (Marlina dan Sastra M., dan 2005).

Jenis investasi lahan (tanah) terkait dengan jual beli lahan (tanah) kosong yang memperjualbelikan lahan kosong beserta bangunan diatasnya atau berupa tanah kavling yang sudah siap bangun yang berada pada suatu lingkungan yang sudah dilengkapi dengan prasarana dan sarana seperti jaringan jalan, drainase, listrik, air bersih dan telephon dimana setelah bangunan didirikan jaringan tersebut siap untuk dilakukan penyambungan ke rumah tersebut. Sedangkan jenis investasi hunian (residensial) adalah terkait dengan jual beli hunian/rumah yang sudah terbangun, dimana kondisi dari lingkungan yang disediakannya lebih lengkap atas prasarana dan sarananya termasuk adanya fasilitas umum dan fasilitas sosial yang telah ditetapkan dalam site plannya. Investasi dibidang properti dewasa ini telah mengalami perkembangan yang cukup pesat yang terkait dengan tingginya kebutuhan akan hunian. Kebutuhan akan perumahan tidak hanya dikembangkan dalam tipe sederhana saja tetapi lebih dikembangkan pada tipe menengah dan mewah. Hal ini menunjukkan bahwa pengusaha besar dibidang properti memiliki pandangan sendiri terhadap kondisi perekonomian secara umum, kondisi semakin membaik, sehingga besarnya investasi dibidang ini memiliki pengaruh yang besar pula untuk mendorong bergairahnya pengembangan bisnis properti dimasa mendatang.

Strategi Pasar dan Pemasaran

Strategi bisnis properti merupakan suatu cara bagaimana untuk mencapai tujuan bisnis properti yang telah ditetapkan. Untuk mencapai tujuan tersebut perusahaan harus memiliki kompetensi kinerja yang baik dalam pengelolaan perusahaan dan dalam melaksanakan pembangunan proyek-proyeknya sehingga dapat ditangani dengan baik, dan efisien, selanjutnya perusahaan mampu menerapkan strategi harga yang sesuai (reasonable). Keberhasilan dalam mengelola bisnis dapat diperhitungkan eksistensinya diantaranya, yaitu: para pesaing dalam bisnis serta dapat memenangkan persaingan, diperlukan juga suatu keunggulan manajemen secara menyeluruh baik di bidang sistem pengelolaan investasi, sistem pelaksanaan pembangunan, sistem pengendalian biaya, sistem kerja sama dan sistem pemasaran yang diterapkan. Sebagai contoh, pada bisnis perumahan dan permukiman salah satu strategi yang diterapkan adalah menyediakan perumahan beserta kelengkapan sarana dan prasarana fisik penunjang operasional yang lainnya, misalnya adanya club house, open space, jogging track, tennis court, dan sebagainya, dengan adanya fasilitas tersebut tentunya akan lebih mempermudah dalam penjualan/pemasarannya, serta dapat dinilai pantas untuk memasang harga yang mahal oleh sasaran konsumen. Dalam mengelola investasi diperlukan kejelasan tentang perkiraan investasi yaitu jumlah dan jenis investasi apa saja yang diperlukan untuk merencanakan kegiatan usaha/proyek yang akan dikerjakan, yang selanjutnya diadakan perhitungan untuk menilai layak atau tidaknya usaha/proyek yang dikembangkan. Adapun untuk menilai layak atau tidaknya usaha/proyek yang dikembangkan perlu memperhatikan perkiraan investasi, modal kerja, biaya operasi dan pemeliharaan, serta perkiraan pendapatan yang akan diperoleh dalam investasi tersebut. Pemasaran adalah salah satu aspek yang sangat penting dalam menentukan keberhasilan dari suatu bisnis, sebuah gagasan usaha yang direncanakan agar menjadi layak (feasible) secara aspek teknis, manajemen, keuangan dan lingkungan untuk dilaksanakan, namun akan menjadi sia-sia apabila tidak bisa memasarkan atau menjual produk yang dihasilkan. Maka dari itu aspek pemasaran harus dipersiapkan matang-matang/benar-benar , dan realistis tentang kondisi masa lalu pun maenjadi prospek di masa yang akan datang, serta dapat melihat dari berbagai peluang dan kendala yang mungkin akan dihadapinya.

American Marketing Association (AMA), dalam Pengantar Bisnis, Anoraga, (2005), mendefinisikan pemasaran sebagai proses perencanaan dan pelaksanaan penetapan harga, promosi, dan distribusi dari ide-ide, barang-barang, dan jasa-jasa untuk menciptakan pertukaran yang memuaskan tujuan-tujuan individual dan organisasional.

Dilihat dari definisi tersebut, maka studi kelayakan pasar merupakan factor yang sangat penting untuk dilakukan sebelum memulai sebuah usaha/proyek. Studi kelayakan pasar bertujuan untuk mempelajari, meneliti dan menilai tentang permintaan pasar, selera konsumen, tingkah laku konsumen, kemampuan konsumen, siapa sasaran konsumen, berapa besar peluang pasar yang ada serta berapa besar bagian pasar yang dapat dimanfaatkan atas produk yang akan dihasilkan/dijual.

Namun untuk menetapakn strategi pemasaran yang tepat tentu dibutuhkan pengalaman dan ilmu tentang pemasaran produk sehingga memiliki berbagai cara untuk memasarkan suatu produk Bila seorang pemasar tidak memiliki pengetahuan dan hanya memiliki sedikit ilmu tentang pemasaran suatu produk maka strategi yang dilakukan pun sangat terbatas. Padahal suatu strategi belum tentu dapat digunakan dalam setiap pemasaran suatu produk, hal ini dikarenakan belum tentu antara produk yang satu sama dengan produk yang lain. Produk yang sama pun belum tentu dapat menggunakan strategi yang sama. Banyak sekali faktor yang menentukan apakah suatu strategi dapat digunakan atau tidak, bila ada dua produk yang sama tetapi memiliki target pasar atau sasaran yang berbeda tentu saja strateginya juga berbeda. Contoh suatu produk balpoin atau baju perempuan, walaupun sama-sama baju perempuan atau sama-sama balpoin tetapi bila pasar sasaran berbeda cara memasarkannya pun berbeda. Baju perempuan bisa memiliki pasar sasaran usia ada baju perempuan untuk anak remaja, anak kecil, ataupun orang dewasa dan masing-masing bagian ini memiliki cara berpromosi yang berbeda.Begitu pula dengan balpoin, walaupun sekedar balpoin tetapi dapat memiliki pasar sasaran yang berbeda ada balpoin berharga murah untuk kalangan umum dan ada pula balpoin yang berharga mahal untuk kalangan tertentu, dan semua itu tentu saja dengan cara pemasaran yang berbeda pula.

Oleh karena itu sangat penting bagi seorang pemasar atau marketing untuk tahu tentang produknya, target sasarannya, dan segala hal yang ada hubungannya dengan pemasaran dan produk yang akan dipasarkan. Namun bila seorang marketing hanya memiliki ilmu yang sangat sedikit, maka bisa saja produk seperti balpoin dan baju perempuan tersebut dianggap memiliki pasar sasaran yang sama. Alhasil produk tersebut akan kurang maksimal dalam memberikan pendapatan dan tentu saja ini sangat merugikan.

Begitu juga dengan produk properti, produk properti memiliki target pasar yang berbeda mulai dari kalangan bawah dengan penghasilan tertentu, kalangan menengah dengan penghasilan tertentu, dan kalangan atas hingga super kaya dengan penghasilan tertentu pula. Dari segi penghasilan dan kelompok saja memiliki banyak sekali perbedaan baik tingkah laku maupun cara berpikir dan selera yang berbeda di masing-masing kelas tersebut. Oleh karena itu bila kita ingin memasarkan properti paling tidak harus memiliki beberapa strategi dan tips pemasaran properti.

Strategi dan tips pemasaran properti meliputi :

Pengenal produk dalam hal ini properti, seorang marketing harus mengetahui properti tersebut memiliki pasar sasaran golongan apa dan pekerjaan apa, umur berapa, semua harus diketahui seorang marketing properti sebab dengan mengetahui data tersebut maka bisa membuat promosi yang tepat sehingga produk properti tersebut dapat terjual sesuai target.

Selain mengetahui seluk beluk produk properti tersebut juga dibutuhkan pengetahuan tentang memasarkan produk untuk masing-masing penghasilan, pekerjaan, usia, dan jenis kelamin. Karena masing-masing tersebut memiliki cara berpromosi yang berbeda dan tidak bisa disamakan oleh marketing properti.

2.2.3 Aspek Teknis dan Operasi dalam Studi Kelayakan Bisnis

A. Penentuan Lokasi Usaha

Pemilihan lokasi merupakan unsur pertama yang mandapat sorotan, karena itu adalah tempat dimana produksi itu akan berlangsung. Kesalahan dalam memilih lokasi banyak membawa implikasi negative dari proses secara keseluruhan. Misalnya, suatu produk /jasa yang layaknya diproduksi dekat dengan pusat sumber bahn baku, tetapi didirikan justru dekat dengan pasar, akibatnya jelas bahwa proses produksi akan terbebani biaya angkut yang tinggi, karena biaya tinggi maka harga jual kurang kompetitif. Kondisi ini akna menjadi lebih serius jika dipasar sasaran itu banyak pesaing yang juga menawarkan barang yang sama dengan produk/jasa yang dihasilkan. Pemilihan lokasi yang kurang cermat juga dapat berdampak lain, seperti adanya kerawanan social, alam dan pengaruh buruk dari lingkungan. Guna menghindar dari semua kemungkinan buruk itu maka pada saat pemilihan lokasi perlu diadakan stuudi yang cermat, dan harus dapat merinci semua kemungkinan, baik keunggulan maupun kelemahan dari alternative lokasi yang akan dipilih.

Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi

Faktor-faktor yang mempengaruhi penentuan lokasi yang tepat dapat dibagi menjadi dua bagian, yaitu:

Faktor primer

Pertimbangan utama dalam penentuan lokasi pabrik adalah:

Letak Pasar

Kebijakan dalam menentukan lokasi usaha/proyek, apakah dekat dengan pasar hasil prosuksi atau dekat dengan bahan baku harus dipertimbangkan secara teknis dan ekonomis sehingga kelangsungan dari usaha dapat terjamin. Lokasi usah yang dekat dengan pasar biasanya mempunyai beberapa keunggulan, antara lain pelayanan terhadap konsumen dapat dilakukan dengan lebih cepat, ongkos angkut dari produk yang dihasilkan relative murah dan volume penjualan dapat ditingkatkan.

Ditinjau dari segi biaya pengangkutan, apabila biaya pengangkutan barang jadi lebih besar dari biaya pengangkutan bahan mentah dalam ukuran yang sama, selayaknya lokasi usaha/proyek yang dekat dengan pasar lebih menguntungkan daripada dekat dengan bahan baku. Seperti pabrik minuman, pabrik yang hasil produksinya lebih cepat rusak/pecah, dan lain sebagainya.

Letak sumber bahan baku

Pendirian usaha/proyek yang dekat dengan bahan baku juga amempunyai beberapa keunggulan, antara lain supply bahan mentah dapat menjamin kintinuitas kegiatan usaha, ongkos angkut bahan mentah lebih murah, dan perluasan usaha lebih mudah untuk dilakukan.

Dilihat dari ongkos angkut bahan mentah, apabila jumlah bhan mentah yang diangkut jauh lebih besar daripada bahan jadi sebagai akibat proses produsi, lokas usaha/proyek yang dekat dengan bahan baku lebih menguntungkan dala jangka panjang.

Contoh: apabila lokasi pabrik kertas yang berorientasi pada pasar, keadaan ini bisa menyulitkan usaha/proyek tersebut bila diliht dari biaya transportasi maupun kelancaran supply bahan baku yang diangkut jauh lebih besar daripada jumlah barang. Jadi, kedaan ini telah menyebabkan ongkos angkut bahan mentah lebih besar dari barang jadi. Dalam waktu lama kesalahan dlam memilih lokasi akan mempengaruhi akktifitas perusahaan, baik sebagai akibat sulitnya pengadaan transportasi (ongkos angkut bahan mentah yang lebih besar) maupun jauhnya lokasi proyek/ pabrik dengan bahan baku yang tidak menjamin kelancaran supply bahan baku karena pengaruh pengangkutan dan variabel-variabel lainnya.

Berdasarkan pada contoh diatas, dekat tidaknya lokasi usaha dengan pasar atau bahan baku tergantung pada biaya pengangkutan dari bahan mentah n barang jadi. Semakin kkecil peranan ongkos angkut, semakin tidak berpengaruh fakrot pasar dan baku dalam menentukan lokasi usaha/ proyek yang direncakan.

Tenaga kerja

Dalam menentukan lokasi usaha atau proyek, supply tenaga kerja juga perlumendapat perhatian, baik dilihat dari jumlah tenaga kerja maupun kualitas yang diperlukan. Apabila usaha/ proyek yang didirikan membutuhkan tenaga kerja dalam jumlah yang relative besar (padat karya) sebaiknya lokasi usaha yang dididrikan dekat dengan pemukiman penduduk. Demikian pula dengan usaha-usaha yang memanfaatkan keahlian penduduk setempat, seperti kerajinan kayu, kerajinan ukir, kerajinan logam, dan lain sebagainya.

Supply tenaga kerja ynag cukup usaha padat karya pada umumnya merupakan faktor yang perlu mendapat perhatian, walaupun kualitas dan komposisi tenaga kerja yang tersedia juga amat diperlukan. Untuk gagasan usaha/pabrik yang dierncanakan memerlukan pekerja yang mempunyai keahlian(skill) sebaiknya lokasi usaha/proyek tersebut didirikan dekat dengan tenaga kerja yang mempunyai skiil karena ada kalanya untuk memindahkan tenaga kerja skiil amat sulit untuk dilakukan.

Fasilitas pengangkutan

Fasilitas pengangkutan yang tersedia dalam pemilihan lokasi perlu menjadi perhatian dalam penyusun sstudi kelayakan, karena masalah pengangkutan merupakan masalah dalam pengangkutan bahan mentah, barang jadi, maupun tenaga kerja.

Jenis alat angkut yang sering digunakan dalam kegiatan ini antara lain kereta api, truk, angkutan air, dan pengnkutan melalui udara. Apabila barang yang diangkut dalam jumlah yang relative besar, sedapat mungkin lokasi usaha/proyek yang didirikan dekat dengan jalur kereta api karena biaya angkut dengan kereta api relative murah.

Pendirian usaha/proyek yang tidak mempunyai fasilitas angkutan terpaksa membangun jalan-jalan baru yang memerlukan investasi yang cukup besar dan kesemuanya ini merupakan beban dari proyek/kegiatan usaha yang direncanakan. Besarnya biaya transportasi yang ynag dikeluarkan akan berpengaruh terhadap harga pokok produksi dan keadaan ini bisa menyebabkan gagasan usaha/proyek yang direncanakan tidak feasible untuk dikerjakan.

Fasilitas tenaga kerja dan listrik

Secara teknis apabila usaha/proyek yang direncanakan memerlukan fasilits listrik dalam kegiatan produksi, tentu dalam penyusuna studi kelayakan dalam perhitungan lokasi proyek (pabrik) perlu mendapat perhatian, terutama ada tidaknya tenaga listrik yang tersedia. Tenaga lisrik yang telah ada seperti PLN biayanya lebih murah dibanding dengan membangun tenaga listrik tersendiri. Kalu dilokasi proyek tidak tersedia fasilitas listrik, usahakan lokasi proyek yang didirikan dekat denga pembangkit tenaga listrik seperti adanya air tejun yang memungkinkan pembangunan tenaga listrik ditempat tersebut.

Demikian pula dengan air, apabila usaha/proyek yang didirikan dalam proses produksi memerlikan air, baik sebbagai tenaga penggerak maupun dalam proses produksi maka lokasi proyek/pabrik harus dekat dengan air.

B. Penentuan Luas Produksi

Penentuan luas produksi adalah berkaitan dengan beberapa jumlah produksi yang dihasilkan dalam waktu tertentu dengan mempertimbangkan kapasitas produksi dan peralatan yang dimiliki serta biaya yang paling efesien. Lias produksi dapat dilihat dari segi ekonomis dan segi teknis. Dari segi ekonomis yang dilihst adalah beberapa jumlah produk yang dihasilkan dalam waktu tertentu dengan biaya yang paling efesien. Sedangkan dari segi teknisnya yang dilihat adalah jumlah produk yang diihasilkan atas dasar kemampuan mesin dan peralatanserta persyaratan teknis.

Secara umum luas produksi ekonomis ditentukan antara lain oleh:

Kecenderungan permintaan ynag akan dating.

Kemungkinan pengadaan ba han baku, bahan pembantu, tenaga kerja, dan lain-lain.

Tersedianya teknologi, mesin dan peralatan pasar.

Daur hidup produk, dan produk subtitusi dari produk tersebut.

Tata Letak (Lay-Out)

Lay out merupakan suatu proses dalam penentuan bentuk dan penempatan fasilitas yang dapat menentukan efisiensi produksi/operasi. Lay-out dirancang berkenaan dengan produk, proses, sumber daya manusia dan lokasi sehingga dapat tercapai efisiensi operasi.

Dengan adanya lay-out akan diperoleh berbagai keuntungan antara lain:

Memberikan ruang gerak yang memadai untk beraktifitas dan pemeliharaan.

Pemakaian ruangan yang efisien.

Mengurangi biaya produksi maupun investasi.

Aliran material menjadi lancer.

Biaya pengangkutan material dan barang jadi yang rendah.

Kebutuhan persediaan yang rendah.

Memberikan kenyamanan, kesehatan dan keselamatan kerja yang lebih baik.

Pada umumnya jenis lay-out didasarkan pada situasi sebagai berikut:

Posisi Tetap (fixed position)

Lay-out jenis ini ditujukan pada proyek yang karena ukuran, bentuk atau hal-hal lain yang menyebab kan tidak mungkinvuntk memindahkan produknya. Jadi produk tetap ditempat sedangkan peralatan dan tenaga kerja yang mendatangi produk. Contohnya gedung, pembuatan kapal.

Orientasi Proses (process Oriented)

Lay-out jenis ini didasarkan pada proses produksi barang atau pelayana jasa. Lay-out jenis ini dapat secara bersamaan menangani suatu produk atas jasa yang berbeda. Contohnya rumah sakit. Proses lay-out (fungtional lay-out), merupakan jenis lay-out dengan menempatkan mesin-mesin atau peralatan yang sejenis atau mempunyai fungsi yang sama dalam suatu kelompok atau satu ruangan. Contohnya untuk industry tekstil semua mesin pemotong dikelompokkan dalam satu area atau semua mesin jahit dikelompokkan dalm satu area.

Tata Letak Kantor(office lay-out)

Lay-out jenis ini berkaitan dengan posisi pekerja, peralatan kerja,tempat yang diperuntukkan untuk perpindahan informasi. Jika perpindahan informasi semuanya diselesaikan dengan telepon/alat telekomunikasi, masalah lay-out akan sangat mudah. Jika perpindahan orang dan dokumen dilakukan secara alamiah lay-out perlu dipertimbangkandengan matang.

Tata letak pedagang eceran/pelayanan (retail and service Lay-Out)

Yaitu lay-out yang berkenaan dengan pengaturan dan lokasi tempat serta arus bermacam produk atau barang agar lebih banyak barang yang dapat dipajang sehingga lebih besar penjualannya.

Tata Letak Gudang (warehouse Lay-Out)

Lay-out ini ditujukan pada efisiensi biaya penanganan gudang dan memaksimalkan dan memaksimalkan pemanfaatan ruangan gudang. Tujuannya untuk memperoleh optimum trade-off antara biaya penanganan dan ruang-ruang gudang.

Tata Letak Produk (Product Lay-Out)

Lay-out ini jenis ini mencari pemanaatan personal dan mesin yang terbaik dalam produksi yang berulang-ulang dan berlanjut atau kontinyu. Lay-out ini cocok apabila proses produksinya telah distandarisasikan serta diproduksi dalam jumlah yang besar. Setiap produk akan melewati tahapan operasi yang sama dari awal sampai akhir. Contohnya perakitan mobil.

Untuk memperoleh lay-out yang baik maka perusahaan perlu menentukan hal-hal berikut:

Kapasitas dan tempat yang dibutuhkan.

Dengan mengetahui tentang pekerja, mesin dan peralatan yang dibutuhkan, maka kita dapat menentukan lay-out dan penyediaan tempat atau ruangan untuk setiap komponen tersebut.

Peralatan untuk menangani material atau bahan.

Alat yang digunakan juga sangat tergantung pada jenis material atau bahan ynag dipakai, misalnya Derek dan kereta otomatis untuk memindahkan bahan.

Lingkungan dan estetika.

Keleluasan dan kenyamanan tempat kerja juga mendasari keputusan tentang lay-out. Seperti jendela, sirkulasi ruang udara.

Arus informasi.

Pertimbangan tentang cara terbaik untuk memindahkan informasi atau melakukan komunikasi perlu juga dibuat.

Biaya perpindahan antara tempat kerja yang berbeda.

Pertimbangan disini lebih ditekankan pada tingkat kesulitan pemindahan alat dan bahan.

D. Pemilihan Teknologi

Pemilihan teknologi bisa mempengaruhi keberhasilan suatu proyek. Misalnya teknologi yang bagaimana yang sebaiknya diterapkan dari dalam proyek.

Hal-hal yang perlu diperhatkan dalam pemilihan teknologi antara lain:

Ketepatan teknologi dengan bahan bakunya.

Kebrhasilan teknologi ditempat lain.

Pertimbangan teknologi lanjutan.

Besarnya biaya investasi dan biaya pemeliharaan.

Kemampuan tenaga kerja dan kemungkinan pengembangannya.

Petimbangan pemerintah dalam hal tenaga kerja.

Proyek baru sering direncanakan menggunakan teknoligi yang terbaru pula dalam arti menggunakan proses yang terbaru dengan mesin dan peralatan terbaru pula. Hal ini banyak terdapat di Negara industry. Sedangkan di Negara berkembang sulit untuk menerapkan teknoligi industry terbaru, tetapi tidak akan berhasil jika mengggunakan teknolohi yang terlalu jauh ketinggalan. Penerapan teknologi terbaru sangat beresiko karena membutuhkan biaya yang sangat tinggi untuk memodifikasi produk agar sesuai dengan hasil yang diinginkan dan tidak jarang mengalami kegagalan dalam pemasaran sehingga mengalami kerugian yang tidak sedikit. Oleh karena itu, terdapat working rule bahwa sebaiknya proyek-proyek industri dinegara berkembang menghindari teknologi baru yang belum terbukti keberhasilannya dipasar selam beberapa waktu, paling sedikit satu tahun.

Sebaliknya, proyek-proyek di Negara berkembng sebiknya menghindari teknologi usang atau teknologi yang sedang menuju kadarluarsa. Penerapan teknologi usang akan brakibat terhadap invstasi proyek yang bersangkutan secara keseluruhan, terutama jika terdapat teknologi yang lebih baru yang mulai memasyarakat. Artinya, proyek tersebut akan mengalami kesulitan memasarkan produknya karena produk tidak sesuai dengan permintaan konsumen karena selera masyarakat konsumen sudah beralih ke produk yang menggunakan teknologi lebih baru. Atau dilihat dari cara kerjanya tidak efesien lagi sehngga dari segi biay secara total produk tidak bisa bersaing dengan produk lain.

E. Economic Order Quantity (EOQ).

Untuk jenis usaha tertentu, permsalahan prsediaan sangat penting untuk dipertimbangkan dan dianalisis. Salah satu teknis persediaan yang seriing digunakan adalh metode Economic Order Quantity (EOQ).

EOQ merupakan jumlah pembelian bahan mentah pada setiap kali pesan dengan biaya yang paling rendah. Artinya setiap kali memesan bahan mentah perusahaan dapat mengheat biaya yang akn dikeluarkan.

Hal-hal yang berkaitan dengan EOQ sangat perlu untuk diperhatikan adalah masalah klasifikasi biaya. Pentingya klasifikasi biaya akan memudahkan kita dalam melakukan analisis, sehingga hasil yang akan diperoleh dapt diakui kebenarannya.

Secara umum klasifikasi biaya yang akan dilakukan adalah sebagai berikut:

Baya angkut/biaya penyimpanan atau Carrying Cost (CC).

Biaya pemesanan atau Ordering Cost (OC).

Biaya total atau Total Cost (TC).

F. Reorder Point (ROP)

Rop merupakan waktu perusahaan akan memesan kembali atau batas waktu pemesanan kembali dengan melihat jumlah minimal persediaan yang ada. Hal ini penting agar jangan sampai kekurangan bahhkaan pada saat dibutuhkan. Jumlah pemesanan kembali dihitung dengan probabilitas atau kemungkinan terjadinya kekurangan stock dan dihitung selama tenggang waktu.

2.2.4 Aspek Manajemen dan Aspek Sumber Daya Manusia

A. Aspek Manajemen

Aspek manajeman merupakan faktor yang terpenting. Diaspek inilah ide pengembangan usaha akan menjadi kenyataan di bawah kepemimpinan sebuah tim manajemen. Pada saat awal, manajemen akan menentukan visi, misi dan nilai – nilai dasar dari perusahaan. Visi dan misi akan manjadi pegangan dan arahan seluruh organisasi bergerak dalam pencapaian tujuan. Nilai – nilai dasar akan menjadi pegangan bagi seluruh anggota organisasi dalam menjalankan usaha. Ketiga hal tersebut di ataslah, yang akan membentuk budaya organisasi, budaya yang agresif, budaya yang kekeluargaan, budaya yang kompetitif, budaya yang invidualistis.

Planning

Perencanaan merupakan tahapan pertama bagi sebuah tim manajemen dalam menjankan pungsinya. Perencanaan ini meliputi perencanaan bisnis mulai dari pruduksi, perencanaan anggaran keuanggan, sampai dengan biaya –biaya produksi, penjualan dan administrasi. Dalam menyusun perencanaan, adfa beberapa pendekatan yakni :

Pendekatan dari atas ke bawah

Pendekatan dari bawah ke atas

Pendekatan bersama – sama

Dalam penyusunan sebuah studi kelayakan,perlu disusun nya sebuah perencanaan anggaran jangka pendek sampai minilmal jangka menengah, jika tidak bisa merencanakan anggaran jangka panjang.

Perencanaan jangka pendek

Perencanaan jangka menengah

Perencanaan jangka panjang

Dalam beberapa kondisi tertentu, perencanaan ini di perlukan untuk restrukturisasi utang sampai sebuah hutang bisa lunas. Adapun jenis – jenis perencanaan yang harus di siapkan sebelum sebuah usaha dimulai, diantaranya adalah sebagai berikut :

Rencana pemasaran

Rencana ini berisi tentang target pasar, karakteristik produk, strategi harga, cara penjualan, salurn distribusi dan strategi promosi.

Rencana keuangan

Rencana keuangan berisikan sumber pendanaan, kelayakan secara keunagan, proyeksi arus kas, proyeksi neraca, proyeksi laba rugi.

Rencana produksi

Dalam rewncan ini akan di cantumkan mengani rencana produksi, rencana keperluan bahan baku, bahan penunjang danrencana hasil produksi

Rencana sumber daya manusia (Man Power Planning )

Rencana sumber daya manusia mencantumkan akan keperluan jumlah sumber daya manusia yang di perlukan dan waktu kapan di perlukannya.

Organizing

Organizing menyangkut pengorganisasian sumber daya yang terarah, sehingga tercipta sebuah orkestra yang harmonis guna mancaopai tujuan yang di inginkan. Berikut ini adalah beberpa bentuk organisasi :

Organisasi garis

Organisasi ini merupakan organisasi garis paling sederhana dalam menjalankan tugasnya, dengan jumlah karyawan yang sedikit dan organisasi yang kecil.

Organisasi fungsional

Organisasi ini di bentuk atas dasar fungsi masing – masing bagian atau kelompok dalam menjalankan tugasnya.

Organisasi staf

Organisasi ini merupakan pengembangan dari organisasi garis, dimana para pengambil keputusan memerlukan beberapa staf untuk memberikan nasehat kepadanya seblum mengambil keputusan.

Matriks

Sejalan semakin kompleknya sebuah organisasi maka munculah organisasi matriks yang mana seorang menejer bisa melapor kepasa dua orang atasan karna fungsi dan dudukannya. Dala penentuan organisasi tipe apa yang akan kita gunakan, kita perlu mempertimbangkan beberapa hal yakni :

Pendelegasian wewenang

Penentuan akan wewenang dalam sebuah organisasi, apakah dalam bentuk sentralisasi wewenang ataupun dalam bentuk desentralisasi wewenang.

Pembagian kerja

Pembagian kerja yang jelas antar bagian akan memudahkan dalam memilih organisasi seperti apa yang akan di bentuk.

Koordinasi

Perlu koordinasi antar bagian yang melakukan kegiatan termasuk tersedianya forum komunikasi formal dan informal.

Sistem komunikasi

Semakin lebar dan panjang jenjang organisasinya, semakin sulit terjadinya komunikasi antar bagian.

Rentang kendali

Jumlah bawahan dalam satu organisasi perlu di pertimbangkan, semakin banyak jumlah bawahan maka semakin tidak efesien rentang kendali.

Jenjang organisasi

Jenjang organisasi juga penting, semakin tinggi jenjang organisasi makan komunikasi semakin sulit.

Fleksibilitas

Organisasi harus cukup fleksibel dan sesual dengan perkembangan jaman, organisasi juga tidak bisa kaku.

Kompetensi pasar

Organisasi juga harus sesuai dengan kompetensi pasar dan reaksi terhadap permintaan konsumen.

Leading

Dalam tahapan ini kepemimpinan menjadi faktor terpenting bagaimana memotofasi, mengarahkan dan menggerkan semua faktor organisasi yang ada untuk mencapai sasaran. Pemimpin juga di katagorikan dalam beberapa tipe seperti :

Autocratic

Wewenang ada pada level pengambi, keputusan, bawahan memiliki sedikit wewenag maupun kemampuan untuk mempengaruhi keputusan pimpinan.

Free rein

Tipe ini cenderung kebalikan dari autocratic dan mendelegasikan hampir semua wewenag kepada lever bahawan untuk mengambil keputusan.

Participative

Meminta masukan dari bawahan dalam pengambilan keputusan aklan tetapi keputusan akhir tetap ada pada pimpinan.

Manajemen memerlukan empat keahliaan untuk menunjukan kinerja yang baik

Keahlian konseptual

Keahlian interpersonal

Keahlian teknis

Keahlian pengambilan keputusan

Controlling

Dalam kenyataanya pelaksanan harus selalu diikuti denga pengawas atau perbandingan kedalam rencana awal. Pelaksanan akan selalu menimbulkan hal –hal yang belum di perkirakan dalam perencanaan awal, yang mana bisa menimbulkan biaya –biaya tambahan mauoun resiko- resiko tambahan.

Beberapa organisasi besar membentuk beberapa bagian yang berfungi untuk mengendalikan fungsi organisasi seperti bagian internal kontrol, audit dan juga bagian antisipasi resiko, selain itu untuk perusahaan publik juga menunjuk anggota direksi yang independen dan juga anggota komisaris yang independen.

B. Aspek Sumber Daya Manusia

Dalam setiap pelaksanaan ide usaha, kita pasti memerlukan adanya aspek sumber daya yang akan menjalankan usaha atau ide menjadi usaha. Dalam beberapa perencanaa sumber daya manusia, perlu menganalisis hal-hal berikut:

Desain Pekerjaan

Setelah penentuan organisasi, maka kita akan menjalankan design pekerjaan apa saja yang diperlukan untuk menjalankan organisasi. Perusahaan di bidang jasa akan sangat berbeda dengan perusahaan yang bergerak dibidang manufaktur, apalahi untuk manufaktur teknologi tinggi.

Deskripsi Pekerjaan.

Deskripsi pekerjaan wajib dilakukan mengingat fungsi setiap departemen harus jelas, tidak terjadi tumpang tindih dalam kegiatan pekerjaan dan menghindari adanya pengulangan pekerjaan yang sama oleh bagian yang berbeda.

Job Value

Tujuan dari job value adalah penentuan nilai jabatan dengan kapasitas atas orang yang diperlukan. Nilai jabatannya akan dihubungkan dengan penghasilan yang akan diterima dengan tunjangan-tunjangan yang akan diterima, termaksud juga kesempatan jenjang karier.

Kapasitas Sumber Daya Manusia

Kapasitas akan menentukan produktivitas dan profitabilitas perusahaan, kapasitas yang sesuai dengan kemampuan produksi perusahaan menjadi sanggat penting.

Rekrutmen

Pencarian sumber daya manusia menjadi penting karena disinilah dimulainya tahapan pertama penggenalan usaha kita. Sumber daya yang tepat akan bertumbuh di posisi yang tepat dalam organisasi yang tetap.

Perusahaan akan menentukan kriteria penyeleksian karyawan baru baik untuk nilai indeks prestasi waktu kuliah, harus lulus psikologi test dan wawancara serta harus lulus test kesehatan.

Dalam rekrutmen perusahaan juga harus menganut beberapa hal yang harus diperhatikan seperti misalnya:

Pemberian kesempatan yang sama untuk semua golongan dan ras

Pemberian kesempatan kepada kelompok wanita untuk bisa serta kerja dengan kaum pria

Memperhatikan himbauan pemerintah setempat untuk mempekerjakan karyawan yang berasal dari daerah setempat

Productivity

Setelah seseorang bergabung dalam organisasi, maka produktivitasnya menjadi perhatian kita, karena konstribusi positif daripada setiap individu akan menghasilakan organisasi yang positif dan bertumbuh.

Sejalan dengan kapasitas yang sesuai, maka produktivitas menjadi penting karena pengukuran produktivitas harus terprnuhi agar perusahaan efisien.

Training and Development

Sejalan dengan tuntutan lingkungan dan perkembangan teknologi, maka setiap sumber daya semetinya diberikan pelatihan dan pengembangan yang sesuai dengan tuntutan jaman dan pekerjaan. Pelatihan dan pengembangan juga akan membawa apresiasi kepada sumber daya manusia karena merasa dihargai dan dibimbing.

Pelatihan bisa diberikan dalam bentuk soft skil dan hard skil. Soft skil adalah pelatihan untuk memperkaya pengetahuan karyawan akan hal-hal yang berhubungan dengan personal karywana seperti motivasi. Sedangkan hard skil lebih ke pelatihan yang berhubungan langsung dengan pekrjaan agar bisa bekerja lebih lagi dari waktu ke waktu.

Performance Appraisal

Biasanya dalam masa setahun, setiap karyawan akan mengalami masa-masa konsultasi dengan mendapatkan umpan balik dan kinerja yang dicapai selama masa waktu tertentu. Dalam penilaian karyawan ini, yang dinilai tidak semata-mata pencapaian hasil yang kuantitatif tapi juga faktor-faktor process dan kuantitati lainnya. Yang akan dinilai ada faktor kepuasan konsumen, cara management dan juga kerja sama team.

Compensation and Benefit

Dalam setiap industri pasti terdapat struktur kompetisi yang akan diberikan kepada karyawannya. Setiap perusahaan harus bisa memberikan kompetisi yang kompetitif kepada karyawannya yang terbaik. Selain gaji dasar, perusahaan juga akan memberikan tunjangan-tunjangan yang disesuaikan dengan tingkat jabatan dan kompetisi di pasar.

Selain tunjangan, perusahaan juga biasanya memberikan tunjangan kesehatan, tunjangan jamsostek dan tunjangan dana pensiun. Biasanya juga karyawan yang berperstasi bagus akan diberikan bonus pada akhir tahun.

Career Planning

Selain pengembangan akan kemampuan karyawan, perlu diperhatikan juga penggembangan karir yang akan dicapai karyawan. Sebelum penentuan karir, perusahaan biasanya juga akan mengkatagorikan karyawan kedalam beberapa kelompok misalnya kelompok bintang. Kompensasi dan tunjangan-tunjangan bukan satu-satunya yang dicari karyawan, mereka juga ingin mencapai kemajuan untuk dipromosikan ke jabatan yang semakin tinggi, maka diperlukan sebuah perencanaan karir yang lebih jelas untuk setiap individu yang ada dalam perusahaan, khusunya untuk karyawan yang sangat bagus.

Retrenchment

Setelah seorang karywan berbakti dalam waktu tertntu, maka karywan juga akan memasuki tahapan berpisah yakni pensiun. Dalam hal pemutusan hubungan kerja ini, perusahaan semestinnya memberikan kompensasi yang sesuai baik itu uang jasa maupun uang pisah sesuai dengan perundang-undang berlaku.

Dalam rangkan memgembangkan dan mempertahankan karyawan agar karyawan tidak mudah tertarik untuk pindah kerja keperusahaan lain, selain memberikan kompensasi dan tunjangan, karyawan juga bisa di motivasi dengan

Memperluan cangkupan pekerjaan (job enlargement)

Rotasi pekerjaan (job rotation)

Pemberdayaan dan partipasi management

Open book management

Pada saat ini, perusahaan memiliki dua jenis kerja sama dengan karyawan takni:

Karyawan telah berpengalaman kerja biasanya akan diterima dengan memberikan masa percobaan selama 3 bulan untuk melihat perstasi kerjannya.

Karyawan yang belum berpengalaman akan diterima dengan masa kerja kontrak untuk masa tertentu seperti 12 bulan misalnya. Kontrak bisa diperpanjang dengan maksimal satu kali untuk jangka waktu yang sama dengan sebelumnya.

Selain kedua tipe tersebut, beberapa perusahaan menempuh cara out sourcing untuk pekerjaan yang di anggap penting, biasanya out sourcing yang dilakukan seeperti untuk bagian keamanan perusahaan, bagian general affaier tetapi ada juga untuk bagian pembayaran gaji.

Semua hal tersebut dilakukan harus sesuai dengan perundang-undangan yang berlaku dimana saat ini yang berlaku adalah undang-undang No.13tahun 2003.

2.2.5 Aspek Keuangan

Sumber-Sumber Dana

Untuk mendanai suatu kegiatan investasi, maka biasanya diperlukan dan ayang relatif cukup besar. Perolehan dana dapat dicarin dari berbagai sumber dana yang ada seperti dari modal sendiri atau dari modal pinjaman atau keduanya. Pilihan apakah menggunakan modal sendiri atau modal pinjaman atau modal gabungan dari keduanya tergantung dari jumlah modal yang dibutuhkan dan kebijakan pemilik usaha. Pertimbangannya tidak lain adalah untung ruginya jika menggunakan salah saatu modal atau dengan modal gabungan.

Setelah jumlah dana yang dibutuhkan diketahui, selanjutnya yang perlu ditentukan adalah dalam bentuk apa dana tersebut didapat, yang jelas, yang akan dipilih adalah sumber dana yang mempunyai biaya paling rendah dan tidak menimbulkan masalah bagi perusahaan.

Penggunaan kedua jenis modal baik untuk modal investasi maupun untuk modal kerja jelas berbeda. Dilihat dari segi sumber asalnya, modal dibagi dua macam, yaitu :

Modal Asing (Modal Pinjaman)

Modal asing atau modal pinjaman merupakan modal yang diperoleh dari pihak luar perusahaan dan biasanya diperoleh secara pinjaman. Menggunakan pinjaman untuk membiayai suatu usaha akan terkena beban biaya, yaitu biaya administrasi, provisi, dan komisi, serta bunga yang besarnya relatif. Kemudian adanya kewajiban untuk mengembalikan pinjaman setelah jangka waktu tertentu sesuai perjanjian sebelumnya. Perolehan modal asing juga relatif sulit karena diperlukan syarat-syarat tertentu sesuai dengan kebijakan pemilik dana.

Keuntungan modal pinjaman adalah jumlahnya yang relatif tidak terbatas, artinya tersedia dalam jumlah banyak. Disamping itu dengan mengguynakan modal pinjaman biasanya timbul motivasi dari pihak manajemen untuk sungguh-sungguh mengejakan usaha yang dijalankan.

Sumber dana modal asing dapat diperoleh antara lain dari :

Pinjaman dari dunia perbankan.

Pinjaman dari lembaga keuangan seperti perusahaan modal ventura, asuransi, leasing, dana pensiun, atau lembaga keuangan lainnya.

Pinjaman dari perusahaan nonbank.

Modal Sendiri

Modal sendiri adalah modal yang diperoleh dari pemilik perusahaan dengan cara mengeluarkan saham baik secara tertutup atau terbuka. Tertutup artinya hanya dari kalangan internal pemilik saham sebelumnya, sedangkan terbuka dengan menjual saham kepada masyarakat luas.

Keuntungan menggunakan modal sendiri untuk membiayai sesuatu usaha adalah tidak adanya beban bunga seperti modal pinjaman. Perusahaan hanya berkewajiban membayar deviden.

Perolehan dana dari modal sendiri biasanya berasal dari :

Setoran dari pemegang saham.

Dari cadangan laba ;atau

Dari laba yang belum dibagi.

Biaya Kebutuhan Investasi

Investasi adalah penanaman modal dalam suatu kegiatan yang memiliki jangka waktu relatif panjang dalam berbagai bidang usaha. Jangka waktu investasi biasanya lebih dari satu tahun, terutama digunakan untuk pembelian aktiva tetap.

Komponen yang terkandung dalam biaya kebutuhan investasi biasanya disesuaikan dengan jenis usaha yang dijalankan. Secara garis besar biaya kebutuhan investasi meliputi : biaya prainvestasi, biaya aktiva tetap, dan biaya operasi.

Secara umum komponen biaya kebutuhan investasi adalah sebagai berikut :

Biaya prainvestasi terdiri dari :

Biaya pembuatan studi

Biaya pengurusan izin-izin

Biaya pembelian aktiva tetap seperti :

Aktiva tetap berwujud antara lain : tanah, mesin-mesin, bangunan, perlaatan, inventaris kantor dan aktiva berwujud lainnya.

Aktiva tetap tidak berwujud antara lain : goodwill, hak cipta, lisensi, dan merk dagang

Biaya operasional yang terdiri dari:

Upah dan gaji karyawan

Biaya listrik

Biaya telepon dan air

Niaya pemeliharaan

Pajak

Premi asuransi

Biaya pemasaran, dan

Biaya-biaya lainnya.

Sumber pembiayaan untuk memenuhi kebutuhan investasi dapat digunakan modal sendiri atau modal pinjaman atau kombinasi dari keduanya. Pembiayaan untuk membeli aktiva tetap biasanya bersumber dari pinjaman jangka panjanga, hal ini disebabkan aktiva tetap digunakan dalam jangka waktu relatif panjang pula, sehingga pengembalian pinjamannya pun dapat dilakukan secara jangka panjang. Adapun untuk biaya operasional biasanya digunakan pinjaman jangka pendek.

Arus Kas (Cash Flow)

Cash Flow merupakan arus kas atau aliran kas yang ada di perusahaan dalam suatu periode tertentu. Cash flow menggambar beberapa uang yang masuk ke perusahaan dan jenis-jenis pemasukan tersebut. cash flow juga menggambarkan berapa uang yang keluar serta jenis-jenis biaya yang dikeluarkan.

Laporan perubahan kas (cash flow statement) disusun untuk menunjukkan perubahan kas selama satu periode tertentu serta memberikan alasan mengenai perubahan kas tersebut dengan menunjukkan dari mana sumber-sumber kas dan penggunaan-penggunaannya. Pada saat kita menganalisis perkiraan arus kas di masa datang, kita berhadapan dengan ketidakpastian. Akibatnya, hasil perhitungan diatas kertas itu dapat menyimpang jauh dari kenyataannya. Ketidakpastian itu dapat menyebabkan berkurangnya kemampuan untuk development proyek tersebut dalam beroperasi untuk menghasilkan laba bagi perusahaan.

Jenis-jenis cash flow yang dikaitkan dengan suatu usaha terdiri dari :

Initial cash flow atau lebih dikenal kas awal yang merupakan pengeluaran pada awal periode untuk investasi

Operasional cash flow merupakan kas yang diterima atau dikeluarkan pada saat operasi usaha.

Terminal cash flow merupakan uang kas yang diterima pada saat usaha tersebut berakhir.

Kriteria Penilaian Investasi

Seperti sudah dijelaskan sebelumnya bahwa untuk menentukan layak tidaknya suatu investasi ditinjau dari aspek keuangan perlu dilakukan dapat diukur dengan beberapa kriteria. Setiap penilaian layak diberikan nilai yang standart untuk usaha yang sejenis dengan cara membandingkan dengan rata-rata industri atau target yang telah ditentukan.

Adapun kriteria yang biasa digunakan untuk menentukan kelayakan suatau usaha atau investasi adalah :

Payback Period (PP)

Average Rate of Return (ARR)

Net Present Value (NPV)

Iternal Rate of Return (IRR)

Profitability Index (PI)

Serta berbagai rasio keuangan seperti rasio likuiditas, solvabilitas, aktivitas, dan profibilitas. Penggunaan rasio ini sebaiknya digunakan atas pemberian pinjaman kepada usaha yang sudah pernah berjalan sebelumnya atau sedang berjalan.

Rasio-Rasio Keuangan

Terkait dengan studi kelayakan bisnis, laporan keuangan digunakan untuk menilai perusahaan yang sudah berjalan beberapa periode. Tujuananya adalah untuk menilai apakah layak usaha baru tersebut dibiayai dan berapa besar pembiayaan yang dibutuhkan. Dari laporan keuangan ini juga tergambar kinerja manajemen masa lalu yang sekaligus merupakan gambaran kinerja kedepan. Laporan yang disajikan akan dinilai melalui rasio-rasio keuangan yang ada, sehingga akan mengetahui kondisi keuangan perusahaan yang sesungguhnya.

Dalam praktiknya, pembuatan laporan keuangan ditujukan untuk memenuhi kepentingan berbagai pihak di samping pihak manajemen dan pemilik perusahaan itu sendiri. Masing-masing pihak memiliki kepentingan dan tujuan tersendiri terhadap laporan keuangan yang diberikan oleh perusahaan.

Adapun pihak yang berkepentingan terhadap laporan keuangan perusahaan sebagai berikut:

Kreditur

Pemegang Saham

Pemerintahan

Manajemen

Karyawan

Jenis-jenis Laporan Keuangan, Laporan keuangan yang disajikan haru sesuai dengan pedoman yang telah ditetapkan. Artinya laporan keuangan dibuat sesuai dengan standart yang telah ditentukan

Neraca

Neraca merupakan laporan yang menunjukkan posisi keuangan perusahaan paa tanggal tertentu. Posisi keuangan dimaksudkan adalah posisi aktiva (harta) dan pasiva (kewajiban dan ekuitas) suatu perusahaan.

Laporan Laba/Rugi

Laporan Laba/Rugi merupakan laporan keuangan yang menggambarkan hasil usaha dalam suatu periode tertentu

Laporan Arus Kas

Laporan arus kas merupakan laporan yang menunjukkan semua aspek yang berkaitan dengan kegiatan prusahaan, baik yang berpengaruh langsung atau tidak langsung terhadap kas.

Proyeksi Neraca dan Laporan Laba/Rugi

Disamping membuat cash flow prusahaan juga diminta untuk membuat proyeksi laporan keuangannya utnuk beberapa periode (biasanya seumur proyek) proyeksi laporan keuangan yang dibuat adalah neraca dan laporan laba/rugi.

Dari proyeksi neraca yang akan tergambar berapa harta perusahaan, baik harta lancar, harga tetap, atau harga lainnya. Kemudian juga akan tergambar berkewajiban baik jangka pendek maupun jangka panjang serta modal yang dimiliki dari periode akan tergambar apakah ada perubahan dan kalau ada pos-pos apa saja yang berubah, sehingga dapat dianalisis mengapa terjadi perubahan.

Untuk lebih memahami neraca dan laporan laba/rugi ada baiknya kita mengulang kembali pengertian dan komponen-komponenapa saja yang terdapat dalam dua laporan keuangan yaitu neraca (Income Statement) dan Laporan laba/rugi.

Pengukuran dengan Rasio Keuangan

Agar laporan keuangan yang disajikan dapat diartikan dari angka-angka yang ada di laporan keuangan, maka perlu dianalisis. Alat analisis yang dapat digunakan adalah rasio-rasio keuangan.

Rasio keuangan merupakan suatu cara yang membuat perbandingan data keuangan perusahaan sehingga menjadi berarti. Rasio keuangan menjadi dasar untuk menjawab beberapa pertanyaan penting mengenai keadaan keuangan suatu perusahaan.dengan menganalisis laporan keuangan yang menggunakan alat-alat ukur melalui rasio keuangan, maka seorang manajer bisa mengambil keputusan mengenai keuangan perusahaan untuk masa yang akan datang.

Kriteria unuk menentukan apakah posisi keuangan suatu perusahaan sehat atau tidak dapat diklasifikasikan menjadi lima macam rasio keuangan (Warsono, 2003:32) yaitu:

Rasio Likuiditas

Rasio-rasio likuiditas (liquidity ratio) adalah suatu rasio keuangan yang menunjukkan kemampuan perusahaan dalam memenuhi kewajiban-kewajiban jangka pendeknya. Rasio ini terdiri dari:

Current Ratio yaitu membandingkan antara total aktiva lancar dengan kewajiban lancarnya.

Quick Ratio yaitu dihitung dengan mengurangkan persediaan dari aktiva lancar dan kemudian membaginya dengan kewajiban lancar

b. Rasio Akivitas

Rasio aktivitas adalah rasio keuangan yang mengukur bagaimana perusahaan secara efektif mengelola akiva-aktivanya. Rasio ini digunakan untuk melihat seberapa besar tingkat aktiva tertentu yang diiliki perusahaan. Rasio aktivitas dapat diukur dengan rasio inventori turnover/ ITO dan perputaran aktiva total (Total asset turnover/ TATO)

ITO yaitu dihitung dengan membagi penjualan dengan persediaan

Total asset turnover mengukur perputaran dari semua aset perusahaan dan dihitng dengan cara membagi penjualan dengan aktiva total.

c. Rasio Leverage / rasio Solvabilitas

Rasio leverage adalah rasio keuangan yang digunakan untuk mengukur hingga sejauh mana aktivitas operasionl perusahaan dibiayai oleh hutang. Rasio leverage dapat menggunakan dua ukuran, yaitu rasio utang terdapat ekuitas (debt to equity ratio / DER)

DR (Debt ratio) mngukur prosentase dana yang disediakan oleh kreditur terhadap aktiva total yang dimiliki perusahaan.

DER diukur dengan cara mebandingkan antara utang jangka panjang (long term debt) perusahaan dengan modal ekuitas (stock equity)

d. Rasio Profitabilitas

Rasio profitabilitas mengukur seberapa besar kemampuan perusahaan dalam menghasilkan keuntungan.

Untuk megukur profitabilitas suatu perusahaan dapat dilakukan dengan lima macam rasio, yaitu gross profit margin, net operating profit mrgin, net profit margin, return on investmen, return on equity.

Gross profit margin merupakan perbandingan antara laba kotor dengan penjualan.

Net operating profit margin merupakan rasio perbandingan antara laba operasi bersih (earning before interest and taxes / EBIT) dengan penjualan.

Margin laba bersih (Net profit margin) merupakan rasio perbandingan antara leba bersih Setelah pajak (earning after taxes / EAT).

Rasio pengembalian atas ekuitas (ROE) mrupakan perbandingan antara laba tersedia bagi para pemegang saham biasa (EACS), dengan ekuitas saham (modal saham biasa).

Aspek Lingkungan Hidup, Hukum dan Legalitas

Pengertian lingkungan hidup

Lingkungan hidup adalah kesatuan ruang dengan semua benda, daya, keadaan dan makhluk hidup, termasuk di dalamnya manusia d an perilakuknya, yang mempengaruhi kelangsungan perikehidupan dan kesejahteraan manusia serta makhluk hidup lainnya (UU. No. 23/1997). Lingkungan hidup dalam pengertian ekologi tidaklah mengenal batas wilayah baik wilayah negara maupun wilayah administrati f, akan tetapi jika lingkungan hidup dikaitkan dengan pengelolaannya maka harus jelas batas wilayah wewenang pengelolaan tersebut. Lingkungan hidup Indonesia sebagai suatu sistem yang terdiri dari lingkungan sosial (sociosystem ), lingkungan buatan (technosystem) dan lingkungan alam (ecosystem) dimana ke tiga sub sistem ini saling berinteraksi (saling mempengaruhi). Ketahanan masing-masing subsistem ini akan meningkatkan kondisi seimbang dan ketahanan lingkungan hidup, dimana kondisi ini akan memberikan jami nan suatu yang berkelanjutan yang tentunya akan memberikan peningkatan kualitas hidup setiap makhluk hidup di dalamnya. Masalah lingkungan hidup pada dasarnya timbul karena :

Dinamika penduduk.

Pemanfaatan dan pengelolaan sumberdaya yang kurang bijaksana.

Kurang terkendalinya pemanfaatan akan ilmu pengetahuan dan teknologi maju

Dampak negatif yang sering timbul dan klemajuan ekonomi yang seharusnya positif

Benturan tata ruang. Kebijakan pemerintah dalam pengelolaan lingkungan hidup didasarkan atas Atur -dan- Awasi (ADA) atau Command-and-Control (CAC). Pemerintah bersama DPR/DPRD membuat undang -undang (UU) yang diikuti oleh peraturan pemerintah (PP), keputusan presiden (keppres), dan keputusan menteri (kepmen), serta di daerah oleh peraturan daerah (perda). Dalam pendekatan ADA.

Penyusunan peraturan perundang-undangan masih didominasi pemerintah, sementara peran DPR masih sekunder. Memang pemerintah dan DPR melakukan dengar pendapat dan seminar dengan pihak berkepentingan dari masyarakat umum, kaum akademik, dan profesional serta dunia usaha. Namun, yang sering terjadi ialah masukan dari pihak berkepentingan tidak banyak pengaruhnya pada konsep yang telah disusun pemerintah. Sebuah contoh ialah larangan pembuangan limbah padat ke sungai (UU Nomor 82 Tahun 2001). Meski ada masukan dari pihak berkepentingan, larangan itu terkandung juga dalam undang -undang. Contoh lain ialah pembubaran Bapedal dan peleburan ke Lingkungan Hidup (Keppres Nomor 2 dan Nomor 4 Tahun 2002) yang mengejutkan (surprise) banyak pihak. Akibatnya, terjadi banyak protes dan kehebohan . Tampaklah penyusunan peraturan perundang -undangan masih belum bersifat demokratis. Peraturan perundang-undangan bersifat terinci. Misalnya, limbah tidak saja ditentukan baku mutunya, tetapi juga bagaimana mengelola limbah itu. Contohnya, limbah cair. Mis alnya, baku mutu untuk BOD ditentukan 50 ppm. Lalu ada peraturan, untuk memenuhi syarat baku mutu itu, pabrik harus membuat instalasi pengelolaan air limbah (IPAL). Jadi, yang ditentukan tidak hanya baku mutu, tetapi teknologi untuk memenuhi baku mutu itu. Pada limbah gas pun dilakukan hal serupa. Dalam praktik, para petugas pertama-tama memeriksa apakah pada pabrik dibangun IPAL, sementara limbahnya sendiri sering tidak diperiksa. Jika ada IPAL -nya, pabrik dinyatakan oke. Apakah limbahnya memenuhi baku mut u, petugas percaya saja pada laporan pabrik. Tetapi jika pabrik tak mempunyai IPAL, pabrik itu ditegur, meski limbahnya memenuhi baku mutu.

Tujuan Analisis Aspek lingkungan hidup

Suatu ide bisnis dinyatakan layak berdasarkan aspek lingkungan sesuai dengan kebutuhan ide bisnis dan ide bisnis tersebut mampu memberikan manfaat yang lebih besar dibandingkan dampak negatifnya di wilayah tersebut. Aspek lingkungan dalam studi kelayakan bertujuan untuk:

Menganalisis kondisi lingkungan operasional

Menganalisis kondisi lingkungan industry

Menganalisis lingkungan ekonomi

Menganalisis dampak positif maupun negatif bisnis terhadap lingkungan

Menganalis usaha-usaha yang dapat dilakukan untuk meminimalkan dampak negatif bisnis terhadap lingkungan

Lingkungan yang harus di Analisis dalam Aspek Lingkungan Hidup

Lingkungan bisnis

Merupakan unsur yang ada diluar perusahaandan tidakdapat dikendalikan oleh pelaku bisnis yang dapat mempengaruhi kinerja perusahaan. Sedangkan Robinson (2007) mendefinisikan lingkungan sebagai segala sesuatu yang berada diluar organisasi.

Lingkungan Operasional

Lingkungan yang memiliki kaitan langsung dengan aktivitas operasional perusahaan. Lingkungan operasional adalah lingkungan yang paling dekat dengan semua aktivitas perusahaan. Lingkungan operasional meliputi:

Lingkungan pesaing

Pesaing adalah perusahaan dalam industri yang sama dan menjual produk, baik berupa barang atau jasa, kepada pelanggan. Pesaing sangat berpengaruh terhadap keberhasilan bisnis. Perusahaan harus memiliki keuanggulan bersaing untuk dapat memenangkan persaingan. Oleh karena itu, analisis terhadap kelebihan dan kelemahan pesaing dibandingkan dengan perusahaan sangat penting dalam menentukan strategi bisnis. Analisis pesaing dalam lingkungan operasional dapat dilakukan dengan menggunakan matriks profil persaingan.

Lingkungan Pelanggan

Pelanggan adalah pembeli produk yang dihasilkan oleh perusahaan. Pelanggan merupakanfaktor kunci keberhasilan bisnis karena pelanggan sumber pendapatan. Analisis pelanggan dalam lingkungan operasional dilakukan dengan analisis reaktif dan proaktif. Analisis reaktif adalah analisis masalah pelanggan setelah kejadian. Analisis proaktifadalah memperkirakan kecenderungan dan masalah sebelum terjadi. Selain itu dilakukan pula analisis segmentasi pelanggan untuk mengelompokkan pelanggan sesuai dengan karakteristiknya.

Lingkungan Pemasok

Pemasok adalah perusahaan yang menyediakan bahan baku, tenaga kerja, keuangan dansumber informasi kepada perusahaan lain. Pemasok memegang peranan yang sangat penting bagi kelancaran bisnis. Pemilihan pemasok dapat meningkatkan keunggulan bersaing.Analisis pemilihan pemasok dalam lingkungan operasional dapat dilakukan dengan CPMantar pemasok.

Lingkungan Kreditor

Kreditor merupakan pihak yang memeiliki peranan yang penting dalam bidang keuangan, dansemakin penting jika sebagian besar permodal perusahaan berasal dari kredit. Dalam memilihkreditor perusahaan harus memperhatikan bunga dan persyaratan kredit.

Lingkungan Pegawai

Pegawai merupakan aspek yang paling penting, karena pegawai adalah pelaku yang menunjang tujuan perusahaan tercapai

Lingkungan Industri

Porter (1985) membagi lima kekuatan yang menentukan tingkat persaingan dalam suatuindustri, yaitu : Pendatang baru dalam pasar persaingan sempurna akan mudah untuk masuk ke pasar sehingga persaingan dalam pasar ini akan semakin ketat. Kondisi persaingan yang ketatmengharuskan penyusunan strategi harus didasarkan pada analisis masing-masing sumber. Ancaman pendatang baru dipengaruhi oleh besar kecilnya hambatan masuk dalam satu industri, yaitu:

Skala ekonomi

Diferensiasi produk

Persyaratan permodalan

Keunggulan biaya

Akses kesaluran distribusi

Kebijakan pemerintah Selain adanya hambatan masuk, pendatang baru akan berpikir dua kali jika :

pemain lama memilki sumber daya penting yang dapat digunakan untuk menyerang balik, sepertikelebihan modal, kapasitas produksi, serta kedekatan dengan saluran distribusi pelanggan.

Pemain lama kemungkinan akan menurunkan harga untuk mempertahankan market shareatau karena industri keseluruhan kelebihan kapasitas.

Pertumbuhan industri yang lambatsebagai akibat masuknya pendatang baru atau mungkin karena pengaruh kinerja keuangan kolega-kolega yang terlibat. Pemasok akan memiliki kekuatan jika :

pemasok didominasi oleh sedikit perusahaan,

produk yang dihasilkan unik sehingga sulit untuk mencari pengganti,

produk pemasok sangat penting bagi pembeli,

pemasok merupakan ancaman serius apabila berintegrasi ke depan ke arah industri pembeli,

pembeli bukan merupakan konsumen penting bagi pemasok.Pembeli akan mempunyai kekuatan tawar, jika: pembeli terkosentrasi membeli dalam jumlah besar

Lingkungan Jauh

Lingkungan jauh mencakup faktor-faktor yang bersumber dari luar operasional perusahaan. Analisis ini digunakan untuk menyerang maupun bertahan terhadap faktor lingkungan denganmerumuskan strategi yang memanfaatkan peluang atau meminimalkan ancaman Lingkungan jauh adalah sebagai berikut:

Lingkungan ekonomi

Variabel-variabel ekonomi yang dapat mempengaruhi keberhasilan bisnis diantaranya adalah ketersediaan kredit secara umum, tingkat penghasilan yang dapat dibelanjakan, serta kecenderungan belanja masyarakat, suku bunga primer, laju inflasi, tingkat pasar uang, deficit anggaran pemerintah, produk domestik bruto, pola konsumsi, pengangguran,tingkat produktivitas pekerja, nilai dollar di pasar dunia, kecenderungan pasar saham, kondisiekonomi luar negeri, faktor ekspor/impor, pergeseran permintaan barang dan jasa, perbedaan pendapatan antarnegara, fluktuasi harga, kebijakan fiskal, kebijakan moneter, serta kebijakanorganisasi-organisasi dunia seperti MEE (Masyarakat Ekonomi Eropa), G20, OPEC, WTO,APEC. Indikator yang digunakan dalam pengukuran lingkungan ekonomi adalah income per kapita, penyerapan tenaga kerja, peningkatan upah rata-rata, serta dampak negatif bisnis bagi perekonomian di wilayah tersebut. Contoh pembangunan jembatan Suramadu.

Lingkungan sosial budaya

Faktor sosial dan budaya berdampak besar pada semua produk, jasa, pasar dan pelanggan.Faktor sosial yang mempengaruhi suatu perusahaan adalah kepercayaan, nilai, sikap, opini,dan gaya hidup orang-orang di lingkungan eksternal perusahaan, yang berkembangdari pengaruh budaya, ekologi, demografi, agama, pendidikan, dan etnik. Contoh : dibangunny akawasan industri menarik tenaga kerja sehingga menimbulkan keramaian.

Lingkungan politik

Suatu negara yang kondisi politiknya tidak stabil memiliki resiko bisnis yang tinggi. Faktor politik berkaitan dengan peraturan perundang-undangan yang dikeluarkan pemerintah, seperti peraturan tentang perdagangan yang, undang undang antitrust program perpajakan, UMR, kebijakan polusi, penetapan harga,peraturan perlindungan bagi pekerja.

Ligkungan teknologi

Penemuan teknologi baru dalam bidang bisnis sering kali mempunyai pengaruh yangdramatis terhadap perusahaan. Analisis terhadap perubahan teknologi sangat penting untuk mengantisipasi peluang dan ancaman bisnis kondisi yang akan datang. Contoh : teknologiinternet berdampak pada peluang dan ancaman bisnis.

Lingkungan ekologi

Lingkungan ekologi adalah hubungan antara manusia dan mahluk hidup lainnya denganudara, tanah, dan air, yang mendukung kehidupan mereka sebagai akibat adanya kegiatan produksi. Contoh : Bisnis pembuatan tahu menghasilkan limbar cair yang sangat bau danmencemari air sungai.

Lingkungan global

Era globalisasi ditandai dengan batas-batas ekonomi antarnegara yang semakin tidak jelas,arus informasi dan komunikasi sangat cepat sehingga perubahan perrekonomian suatu negara berdampak terhadap perekonomian negara lain. Contoh : adanya krisis global berakibatmenurunnya daya beli masyarakat di negara-negara tujuan ekspor.

Pengertian aspek hukum

Aspek hukum mengkajii tentang legalitas usulan proyek yang akan dibangun dan dioperasikan, ini berarti bahwa setiap proyek yang akan didirikan dan dibangun di wilayah tertentu haruslah memenuhi hukum dan tata peraturan yang berlaku di wilayah tersebut. Berikut ini disajikan jenis data, sumber data dan cara memperoleh data dan cara menganalisis data yang terkait dengan aspek hukum.

Berkaitan dengan keberadaan secara legal dimana memulai suatu usaha yang meliputi ketentuan hukum yang berlaku termasuk :

Perizinan

Izin lokasi :

sertifikat (akte tanah)

bukti pembayaran PBB yang terakhir,

rekomendasi dari RT / RW / Kecamatan.

Izin usaha :

Beberapa jenis izin usaha yang dikeluarkan oleh pemerintah yang menyangkut izin usaha perdagangan, yaitu:

SIUP (Surat Izin Usaha Perdagangan)

Merupakan surat izin yang diberikan oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk kepada pengusaha untuk melaksanakan kegiatan usaha dibidang perdagangan dan jasa. Surat izin usaha perdagangan (SIUP) diberikan kepada para pengusaha, baik perseorangan, firma, CV, PT, koperasi, maupun BUMN. Kewajiban pemegang SIUP yaitu melaporkan kepada kepala kantor wilayah Departemen Perdagangan dan Industri atau kantor Departemen Perdagangan yang menerbitkan SIUP apabila perusahaan tidak melakukan lagi kegiatan perdagangan atau menutup perusahaan disertai dengan pembelian SIUP.

SITU (Surat Izin Tempat Usaha)

Setiap perusahaan yang ada perlu dan harus mengurus SITU, demi keamanan dan kelancaran usahanya. SITU dikeluarkan oleh pemerintah Kabupaten atau Kotamadya sepanjang ketentuan-ketentuan Undang-Undang Gangguan mewajibkannya. Dalam menjalankan perusahaan, pengusaha yang bersangkutan wajib menaati syarat-syarat antara lain:

Keamanan.

Kesehatan

.Ketertiban.

Syarat-syarat lain (mengutamakan tenaga kerja dari sekitarnya dan menjaga keindahan lingkungan, serta penghijauan).

NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak)

Setiap pribadi yang berpenghasilan diatas penghasilan tidak kena pajak (PTKP), dan badan usaha wajib atau harus mendaftarkan diri sebagai wajib pajak pada Kantor Pelayanan Pajak setempat dan akan diberikan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP). Terhadap para wajib pajak yang tidak mendaftarkan dirinya sebagai wajib pajak dan mendaftarkan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP), akan dikenakan sanksi pidana sesuai dengan ketentuan Undang-undang Nomor X Tahun 2000, yaitu sebagai berikut: "Barang siapa dengan sengaja tidak mendaftarkan dirinya atau menyalahgunakan atau menggunakan tanpa hak NPWP, sehingga dapat menimbulkan kerugian pada negara, dipidana dengan pidana penjara selama-lamanya tiga tahun dan atau denda setinggi-tingginya empat kali jumlah pajak yang terutang atau yang kurang atau yang tidak dibayar."

NRP (Nomor Register Perusahaan) atau TDP (Tanda Daftar Perusahaan)

Berdasarkan Undang-undang Nomor 3 Tahun 1982 tentang wajib daftar perusahaan, maka perusahaan diwajibkan mendaftarkan ke kantor pendaftaran perusahaan, yaitu di Kantor Departemen Perdagangan setempat. NRP (Nomor Register Perusahaan) disebut juga TDP. NRP/TDP wajib dipasang di tempat yang mudah dilihat oleh umum. Nomor NRP/TDP wajib dicantumkan pada papan nama perusahaan dan dokumen-dokumen yang dipergunakan dalam kegiatan usaha.

AMDAL (Analisis Mengenal Dampak Lingkungan)

AMDAL adalah suatu hasil studi yang dilakukan dengan pendekatan ilmiah, dipandang dari beberapa sudut pandang ilmu pengetahuan, yang merupakan dampak penting usaha atau kegiatan yang terpadu yang direncanakan terhadap lingkungan hidup dalam suatu kesatuan hamparan ekosistem dan melibatkan kewenangan lebih dari satu instansi yang bertanggung jawab.

Pengertian Legalitas Perusahaan

Legalitas suatu perusahaan atau badan usaha adalah merupakan unsur yang terpenting, karena legalitas merupakan jati diri yang melegalkan atau mengesahkan suatu badan usaha sehingga diakui oleh masyarakat. Dengan kata lain, legalitas perusahaan harus sah menurut undang-undang dan peraturan, di mana perusahaan tersebut dilindungi atau dipayungi dengan berbagai dokumen hingga sah di mata hukum pada pemerintahan yang berkuasa saat itu.

Keberlangsungan suatu usaha dipengaruhi oleh berbagai faktor, salah satunya adalah keberadaan unsur legalitas dari usaha tersebut. Dalam suatu usaha, faktor legalitas ini berwujud pada kepemilikan izin usaha yang dimiliki. Dengan memiliki izin maka kegiatan usaha yang dijalankan tidak disibukkan dengan isu-isu penertiban atau pembongkaran

Bentuk-Bentuk Legalitas Perusahaan

Ada beberapa jenis jati diri yang melegalkan badan usaha, diantaranya yaitu:

Nama Perusahaan

Nama perusahaan merupakan jati diri yang dipakai oleh perusahaan untuk menjalankan usahanya yang melekat pada bentuk usaha atau perusahaan tersebut, dikenal oleh masyarakat, dipribadikan sebagai perusahaan tertentu, dan dapat membedakan perusahaan itu dengan perusahaan yang lain.

Merek

Menurut Pasal 1 UU no. 15 Taun 2001: Merek adalah tanda berupa gambar, susunan warna, nama, kata, huruf-huruf, angka-angka, atau kombinasi dari unsur-unsur tersebut yang memiliki daya pembeda, dan digunakan dalam kegiatan perdagangan barang atau jasa.

Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP)

Setiap perusahaan yang melakukan kegiatan perdagangan diwajibkan memiliki Surat Izin Perusahaan Dagang (SIUP), yaitu surat izin yang diberikan oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk kepada pengusaha untuk melaksanakan kegiatan usaha perdagangan secara sah, baik itu perusahaan kecil, perusahaan menengah, apalagi perusahaan besar, terkecuali perusahaan kecil perorangan .Untuk memperoleh SIUP, perusahaan wajib mengajukan Surat Permohonan Izin (SPI), yaitu daftar isian yang memuat perincian data perusahaan pengusaha dan kegiatan usaha, dan pengusaha juga wajib membayar sejumlah uang sebagai biaya administrasi. SIUP dikeluarkan berdasarkan domisili pemilik atau penanggung jawab perusahaan. Bagi pemilik perusahaan yang berdomisili di luar tempat kedudukan perusahaan maka ia harus menunjuk penanggung jawab/ kuasa berdasarkan domisili yang dikuatkan dengan KTP di tempat SIUP diterbitkan.

Izin Usaha Industri (IUI)

Selain perusahaan perdagangan barang dan/atau jasa, ada pula perusahaan industri. Sama halnya dengan perusahaan perdagangan, perusahaan industri pun juga harus memiliki surat izin yaitu Surat Izin Industri (IUI). Setiap pendirian perusahaan industri baru atau perluasan wajib memperoleh IUI. Untuk memperoleh IUI diperlukan tahap Persetujuan Prinsip yang diberikan kepada perusahaan industri untuk dapat langsung melakukan persiapan dan usaha pembangunan, pengadaan, pemasangan / instalasi peralatan dan lain-lain yang diperlukan termasuk dimulainya kegiatan produksi percobaan. IUI berlaku untuk seterusnya selama perusahaan industri yang bersangkutan berproduksi.

Manfaat Legalitas Perusahaan

Dengan dimilikinya surat-surat izin sebagai bentuk legalitas perusahaan, amka akan diperoleh beberapa manfaat diantaranya:

Sarana perlindungan hukum

Seorang pengusaha yang telah melegalkan perusahaannya akan terhidar dari tindakan pembokaran atau penertiban dari pihak berwajib, sehingga memberikan rasa amandan nyaman akan keberlangsungan usahanya.

Sarana Promosi

Dengan mengurus dokumen-dokumen legalitas tersebut, secara tidak langsung pengusaha telah melakukan serangkaian promosi.

Bukti kepatuhan terhadap hokum

Dengan memiliki unsur legalitas tersebut menandakan bahwa pengusaha telah mematuhi aturan hukum yang berlaku, secara tidak langsung ia telah menegakkan budaya disiplin pada dirinya.

Mempermudah mendapatkan suatu proyek

Dalam suatu tender, selalu mensyaratkan bahwa perusahaan harus memiliki dokumen-dokumen hukum yang menyatakan pelegalan perusahaan tersebut. Sehingga hal ini sangat penting nantinya untuk sarana pengembangan usaha.

Mempermudah pengembangan usaha

Untuk pengembangan usaha pasti diperlukan dana yang cukup besar untuk merealisasikannya. Dana yang dibutuhkan bisa diperoleh dengan proses peminjaman kepada pihak bank, dan dokumen-dokumen legalitas ini akan menjadi salah satu persyaratan yang diajukan pihak bank.

2.2.7. Aspek Ekonomi, Sosial dan Politik

1. Aspek Ekonomi

Cukup banyak data makro ekonomi yang tersebar di berbagai media yang secara langsung maupun tidak langsung dapat di manfaatkan perusahaan.Data makroekonomi tersebut banyak yang dapat di jadikan sebagai indicator ekonomi yang anganggaran Pembangunan, Perdagangan Luar Negeri, dan Neraca Pembayaran.

Sisi Rencana Pembangunan Nasional

Analisis manfaat proyek di tinjau di sisi ini,di maksudkan agar proyek dapat:

Memberikan kesempatan kerja bagi masyarakat.

Kegiatan usaha yang dapat di kerjakan oleh tenaga kerja local tidak perlu di gantikan oleh tenaga kerja asing.

Menggunakan sumber daya local

Sumber daya lokal misalnya bahan baku. Komponen bahan baku produk local jika di manfatkan (dengan catatan kualiatascukup layak sesuai standart) untuk proses produksi

Menghasilkan dan menghemat devisa

Penggunaan bahan baku yang di ambil dari produk local berarti mengurangi penggunaan bahan impor.

Menumbuhkan industry lain

Turut menyediakan kebutuhan konsumen dalam negri sesuai dengan

kemampuan. Sebagian sudah di jelaskan di atas bawah produk yang di hasilkan atas usaha tersebut dapat memnuhi kebutuhan dalam negri sehingga jika mencukupi tidaklah perlu mengadakan impor yang sudah tentu akan menguras devisa.

Menambah pendapatan nasional.

Sudah jelas bahwa dengan bertumbuh nya bisnis di dalam negeri misalnya:dengan diproduksi nya produk yang di konsumsi secara baik di dalam negri, maka impor atas produk Dan komponen imputnya berkurang atau bahkan di tiadakan sama sekali.

Sisi Distribusi Nilai Tambah

Maksudnya adalah agar proyek yang akan di bangun memiliki nilai tambah, nilai tambah hendak nya dapat di hitung secara kuantitatif. Dalam perhitungan tersebut, agar lebih mudah, dapat di asumsikan bahwa proyek dapat berproduksi dengan kapasitas normal.

Sisi Nilai investasi pertenaga kerja

Penialaian berikut nya adalah bahwa proyek mampu meningkat kan kesempatan kerja. salah satu cara mengukur proyek padat modal atau padat karyaadalah dengan berbagai investasi (modal tetap+modal kerja) dengan jumlah tenaga kerja yang terlibat sehingga di dapat nilai investasi pertenaga kerja.

Hambatan di Bidang Ekonomi

Pelaksanaan pembangunan ekonomi terus di laksanakan dalam rangka menaikkan atau paling tidak mempertahankan pendapatan yang telah di capai bagi Indonesia, masih banyak tantangan dan hambatan yang di hadapi, sehingga tidaklah mudah untuk melaksanakan pembangunan ekonomi yang juga berdampak padaaspek sosialdan politik, ada beberapa penghambat, diantaranya:

Iklim tropis,menyebabkan terjadinya lingkungan kerja yang panas dan lembab sehingga menurunkan usaha atau gairah kerja manusia, banyak muncul penyakit, serta membuat pertanian kurang menguntungkan.

Produktivitas rendah,ini di sebabkan oleh kualitas manusia dan sumber alam yang relative kurang menguntungkan.

Kapital sedikit , ini di sebabkan oleh rendah nya produktivitas tenagakerja yang berakibat pada rendah nya pendapatan Negara, sehingga tabungan sebagai sumber capital juga rendah .

Nilai perdagangan luar negri yang rendah, ini di sebabkan Negara miskin mengandalkan ekspor bahan mentah yang mempunyai elastisitas penawaran permintaan atas perubahan harga yang inelastis ,dalam jangka panjang mengakibatkan kerugian.

Besarnya pengangguran, hal ini di sebabkan karena banyaknya tenaga kerja yang pindah dari desa ke kota ,dan kota tak mampu menampung tenaga mereka karena kurang nya factor produksi lain untuk mengimbangi nya sehingga terjadi nya pengangguran itu.

Besar nya ketimpangan distribusi pendapatan, misalnya keuntungan lebih banyak di miliki oleh sebagian kecil golongan tertentu saja.

Tekanan penduduk yang berat, hal ini di sebabkan antara naik nya rata-rata umur manusia di barengi dengan masih besar nya persentase kenaikan jumlah penduduk yang makin lama makin membebani sumber daya lain untuk memenuhi kebutuhan hidup.

Penggunaan tanah yang produktivitasnya rendah,hal ini di sebabkan karena sector pertanian menjadi mata pencarian utama,di samping itu kualitas alat-alat produksi, pupuk, teknik pengolahan juga masih relative rendah.

Dukungan Pemerintah

Pemerintah mempunyai kepentingan agar perdagangan yang di lakukan oleh perusahaan-perusahaan di dalam negri akan menghasilkan devisa bagi Negara.salah satu dukungan itu adalah proteksi perdagangan.

Instrumen terjadi nya kebijakan proteksi perdagangan banyak ragam nya,tetapi tujuan nya satu yaitu menimbulkan distorsi pasar dalam artian mencegah adanya pasar persaingan bebas .instrumen kebijakan proteksi perdagangan dapat di golongkan sebagai berikut:

Kebijakan perdagangan luar negri terbagi 2 instrumen yaitu:

Instrumen tarif,terdiri atas:pajak impor,pajak ekspor,dan subsidi ekspor

Instrumen non-tarif ,terdiri atas dua batasan yaitu: pembatasan kualitatif

dan pembatasan kuantitatif.

Kebijakan perdagangan dalam negri,terbagi atas:

Pajak penjualan,retribusi,dan kewajiban pembayaran lain nya.

Pengaturan distribusi barang

Pengaturan (stabilisasi)harga

Kebijakan produksi, terdiri atas:

Subsidi/pajak langsung bagi produsen

Perlindungan harga produksi dan saran produksi

Pengaturan penggunaan sarana produksi

Pajak Properti :

Mengapa penguasaan fisik dan penguasaan secara yuridis atas tanah dan atau bangunan perlu dipajaki? Hal ini tidak terlepas dari fungsi pajak properti sebagai salah satu bagian sumber penerimaan negara (fungsi bugeter) yang digunakan untuk membiayai pembangunan dan fungsi regulasi dimana pajak properti digunakan sebagai alat untuk mengatur perkembangan pasar propeti.

Seperti kegiatan membeli properti baik yang dilakukan secara perorangan maupun melalui developer atau pengembang properti, akan mengandung konsekuensi kewajiban yaitu adanya aspek pajak-pajak yang akan dikenakan pemerintah kepada Anda. Meskipun demikian biasanya pajak properti telah dimasukkan ke dalam harga jual jika anda membeli properti melalui developer/pengembang properti. Besarnya pajak sangat tergantung jenis, nilai, luas dan lokasi properti yang akan ditransaksikan.

Di bawah ini adalah merupakan jenis-jenis pajak properti yang dibebankan baik kepada pembeli maupun penjual properti yang akan dibahas dalam buku ini meliputi antara lain:

PBB (Pajak Bumi dan Bangunan).

PBB merupakan pajak kebendaan yang melekat pada objeknya yang dipungut setiap tahun dan dikenakan kepada semua wajib pajak (pemilik properti). Pada awalnya pajak ini merupakan pajak yang proses administrasinya dilakukan oleh pemerintah pusat namun demikian seluruh penerimaannya dibagikan ke daerah dengan proporsi tertentu. Dalam perkembangan selanjutnya dengan diberlakukannya UU Nomor 28 Tahun 2009 tentang PDRD maka mulai tahun 2014 seluruh proses pengelolaan pajak ini akan dilakukan oleh pemerintah daerah.

BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan).

Bea ini dikenakan terhadap semua transaksi properti, baik properti baru maupun lama yang dibeli dari developer atau perorangan. Pajak ini pun status pada awalnya sama dengan PBB yaitu merupakan pajak yang proses administrasinya dilakukan oleh pemerintah pusat namun demikian seluruh penerimaannya dibagikan ke daerah dengan proporsi tertentu, sedangkan dengan diberlakukannya UU Nomor 28 Tahun 2009 tentang PDRD maka mulai tahun 2011 seluruh proses pengelolaan pajak ini akan dilakukan oleh pemerintah daerah.

PPh (Pajak Penghasilan).

Pajak Penghasilan (PPh) dikenakan kepada penjual perorangan atau badan.

PPN (Pajak Pertambahan Nilai).

Pajak ini hanya dikenakan satu kali pada saat membeli properti baru, baik dari developer maupun perorangan. Jika membeli properti dari developer, untuk pembayaran dan pelaporan biasanya dilakukan melalui developer. Tapi jika membeli dari peroarangan, pembayaran dilakukan sendiri setelah transaksi. Disamping itu pajak ini juga dikenakan terhadap pembangunan rumah yang dilakukan secara sendiri oleh orang pribadi atau badan.

PPnBM (Pajak Penjualan Barang Mewah)

PPnBM hanya dikenakan untuk properti yang dibeli dari developer dan memenuhi kriteria sebagai barang mewah. PPnBM tidak berlaku untuk transaksi antar perorangan.

Apabila properti tersebut ditransaksikan maka pajak nomor 2-3 akan berjalan. Untuk itu anda perlu memahami skema berikut sebelum melihat detail jenis-jenis pajak tersebut lebih mendalam. Pembahasan mengenai ke 5 jenis pajak properti tersebut secara lebih mendetail akan anda temui pada bab-bab setelah ini.

Skema alur pajak transaksi properti di atas menjelaskan bahwa apabila terjadi transaksi pengalihan tanah, maka bagi pemilik tanah akan membayar PPh final atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan (Pasal 4 ayat (2)) sebesar 5% dan pembeli baik perorangan atau developer akan membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5% pula. Apabila kemudian pihak developer mengembangkan tanah tersebut menjadi:

Kavling siap bangun dan menjualnya ke konsumen A, maka konsumen A akan membayar BPHTB sebesar 5% dan PPN sebesar 10%,

Apartemen/town house dengan kriteria tertentu dan menjualnya ke konsumen B, maka konsumen B akan membayar BPHTB sebesar 5%, PPN sebesar 10% dan PPnBM 20%,

Perumahan dan menjualnya ke konsumen C, maka konsumen C akan membayar BPHTB sebesar 5%, PPN sebesar 10% dan PPnBM 20%(bila memenuhi kriteria yang dipersyaratkan).

Apabila kemudian konsumen A membangun bangunan dan masuk kriteria yang dipersyaratkan di atas kavling yang telah dibelinya dari developer tersebut secara sendiri maka wajib membayar PPN Kegiatan Membangun Sendiri sebesar 4%. Apabila kemudian konsumen B menyewakan apartemen/town house yang telah dibelinya dari developer ke konsumen D, maka konsumen B wajib membayar PPh final Pasal 4 ayat (2) sebesar 10%. Sedangkan bila B kemudian tidak menyewakannya tapi menjualknya ke konsumen E maka konsumen E akan membayar BPHTB sebesar 5% dan konsumen B akan membayar PPh sebesar 5%.

Namun demikian apabila kemudian pihak developer mengembangkan tanah tersebut menjadi perumahan dan masuk pada kriteria tertentu yang dipersyaratkan, serta kemudian menjualnya pada konsumen C, maka konsumen C akan membayar BPHTB sebesar 5%, PPN sebesar 10% dan PPnBM 20%.

2. Aspek Sosial

Tujuan utama perusahaan adalah mencari keuntungan yang sebesar-besarnya. Namun demikian,perusahaan tidak dapat hidup sendirian, perusahaan hidup bersama-sama dengan komponen lain, salah satu komponen lain yang di maksud adalah lembaga sosial sehingga dalam rangka keseimbangan tadi, hendaknya perusahaan memiliki tanggung jawab sosial.

Perusahaan sebagai lembaga social.

Sebuah perusahaan memiliki tugas melaksanakan bermacam-macam kegiatan dalam. Misalnya: manufaktur,bahan baku, mendistribusikan kepasar, dan lain-lain. Untuk merealisasikan kegiatan perusahaan tidaklah mudah ,di sana sering timbul ancaman-ancaman sekaligus peluang-peluang yang datang dari lingkungan,baik eksternal maupun internal.

Perubahan kondisi social yang kompleks

Pemecatan karyawan karena berbagai alasan, seperti misalnya karena karyawan mabuk-mabukan atau perusahaan mengalami kemerosotan keuntungan, hal yang biasa pada masa lalu. Tindakan seperti ini akan mengakibatkan terganggunya keseimbangan dalam bidang sosial yang kompleks dalam perusahaan. Disebabkan karena semakin membaik peraturan perundang-undangan pemerintah, meningkatnya kualitas SDM, dan lain-lain.

Perubahan dalam masyarakat yang pluralistik

Masyarakat pluralistik adalah sebuah kehidupan berbagai kelompok yang mempengaruhi lingkungan perusahaan dalam mendapatkan harapan-harapan sosial, ekonomi dan politik. Masing-masing kelompok berusaha mengembangkan diri supaya fungsi sistem itu efektif. Berkaitan dengan yang di atas, hendaknya bisnis memiliki manfaat-manfaat sosial yang hendaknya diterima oleh masyarakat, seperti:

Membuka lapangan kerja baru; Maksudnya di bukakan proyek bisnis akan menggairahkan masyarakat sekitar untuk turut serta membuka lapangan kerja baru

Melaksanakan alih teknologi; Maksud nya dengan dilakukan nya alih tekhnologi ini kapada pekerja dengan berbagai cara pelatihan yang terprogram dengan baik maka di harapkan tidak meningkatkan “skil”pekerja tetapi juga sikap mental sebagai tenaga kerja yang andal semakin kokoh.

Meningkatkan mutu hidup; Sudah tentu,adanya proyek bisnis turut serta mengurangi angka pengangguran.

Pengaruh positif; Proyek bisnis hendak nya dapat berpengaruh positif pada masyarakat sekitar,tidak hanya berdampak pada meningkatnya atau semakin baik nya kondisi lingkungan fisisk,seperti jalan,jembatan,dan telepon tetapi juga kondisi lingkungan fisikis mereka.

3. Aspek Politik

Adanya isu, rumor, spekulasi yang timbul akibat kondisi politik yang di ciptakan pemerintah akan mempengaruhi permintaan dan penawaran suatu produk, baik itu barang maupun jasa. Dalam menganalisis kelayakan bisnis hendak nya aspek politik perlu pula dikaji untuk untuk memperkirakan bahwa situasi politk saat bisnis di bangun dan di implementasikan tidak akan sangat mengganggu sehingga kajian menjadi layak,situasi politik dapat di ketahui melalui berita-berita dan media massa. Berita tersebut terbagi dua: good news dan bad news.

Di dalam bisnis good news di maknai dengan berita-berita yang dapat di terima pelaku pasar tentang berbagai factor atau kondisi suatu Negara yang berhubungan dengan dunia investasi, yang di nilai mendukung dan memiliki potensi mendatangkan keuntungan bagi dunia investasi.

Bad news , di sisi lain di maknai sebagai berita yang di terima pelaku pasar tentang berbagai factor atau kondisi suatu Negara yang berhubungan dengan dunia investasiyang di nilai tidak mendukung dan memiliki potensi mendatangkan kerugian bagi dunia investasi. bad news di hindari pasar karena dampaknya merugikan dan mengancam dunia investasi.praktek nya menyelewengkan dan menyalah gunakan kekuasaan yang di lakukan oleh oknum pemerintah dalam menjalankan tugas mereka di nilai pasar sebagai bad news karena mengancam keamanan modal dan usaha mereka., kekacauan politik juga dapat mendorong lahirnya kondisi politik juga dapat mendorong lahirnya kondisi social yang tidak aman. Jadi, jelas bahwa aspek politik pemerintah secara langsung ataupun tidak langsung berpengaruh pada dunia bisnis.makin kacau politik suatu daerah atau Negara berdampak makin kacau pula dunia bisnis di daerah atau Negara tersebut.dan begitu pula sebalik nya.contoh ny:di bawah ini di rangkum beberapa berita good news dan bad news mengenai peristiwa politik dan social di Indonesia saat mana terjadi krisis multi dimensi serta kondisi bisnis ,misal nya:kurs mata uang yang terjadi bersamaan dengan pristiwa-pristiwa tersebut. kiranya, berdasarkan fakta tersebut dapat di fahami bahwa sedikit-banyak nya situasipolitik berperan terhadap kondisi bisnis.

Kerangka Berfikir

BAB III

METODOLOGI PENELITIAN

3.1 Metodologi Penelitian

Dalam penelitian ini peneliti menggunakan jenis penelitian yang bersifat deskriptif kualitatif. Penelitian ini bersifat deskriptif kualitatif karena dilakukan tanpa hipotesa yang dirumuskan dengan tujuan untuk mendeskripsikan secara terperinci mengenai fenomena sosial tertentu. Pada penelitian deskriptif, data yang dianalisis tidak untuk menolak dan menerima hipotesis melainkan hasil analisis itu berupa deskriptif dari gejala-gejala yang diamati (Dewi Ayuningtyas,2012). Jadi penelitian deskriptif kualitatif merupakan penelitian yang tidak dimaksudkan untuk menguji atau merumuskan hipotesis tertentu, tetapi hanya untuk menggambarkan apa adanya tentang suatu variabel, gejala atau keadaan, dalam hal ini mengenai bentuk-bentuk corporate social responsibility serta pengungkapan dari PT. Galuh Citarum. Penelitian ini menggunakan pendekatan kualitatif, yaitu dengan cara menyesuaikan data-data yang ada lalu mendeskripsikan serta memberikan penafsiran untuk membuat gambaran yang melukiskan secara sistematis, faktual, dan akurat mengenai fakta-fakta yang ada. Kualitatif yaitu penelitian yang bermaksud untuk memahami fenomena tentang apa yang dialami oleh subjek penelitian misalnya perilaku, persepsi, motivasi, tindakan dan lainnya dengan cara deskripsi dalam bentuk kata-kata dan bahasa, pada suatu konteks khusus yang alamiah dan dengan memanfaatkan berbagai metode alamiah (Moleong,1994).

Setiap penelitian tentunya mempunyai tujuan yang berbeda-beda, termasuk penelitian deskriptif kualitatif ini. Tujuan dari dilakukannya penelitian ini adalah tidak semata-mata untuk menjelaskan secara menyeluruh masalah yang akan diteliti dan diamati saja, namun juga ada tujuan lainnya. Tujuan dari penelitian desktiptif kualitatif akan menjadi pedoman ketika anda melakukan penelitian.

Tujuan dari penelitian desktiptif kualitatif searah dengan rumusan masalah serta pertanyaan penelitian/identifikasi masalah. Hal ini disebabkan karena tujuan dari penelitian ini juga menentukan bagimana mengelola hasil penelitian yaitu dengan membuat analisisnya memakai metode penelitian ini.

Jenis Data

Jenis data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data primer dan sekunder. Data tersebut berasal dari informasi karyawan PT Galuh Citarum dan data yang terdapat di website resmi PT Galuh Citarum.

Menurut Sugiyono (2013:193) menjelaskan bahwa dalam penelitian terdapat dua sumber data, yaitu:

Data Primer

Data primer adalah sumber data yang diperoleh secara langsung dari sumber asli atau pihak pertama. Data primer secara khusus dikumpulkan oleh peneliti untuk menjawab pertanyaan riset atau penelitian.

Data Sekunder

Data sekunder adalah sumber data yang diperoleh peneliti secara tidak langsung melelui media perantara. Data sekunder pada umumnya berupa bukti, catatan atau laporan historis yang telah tersusun dalam arsip, baik yang dipublikasikan maupun yang tidak dipublikasikan.

3.2 Teknik Pengumpulan Data

Untuk mendukung metode tersebut peneliti menggunakan sumber data sebagai berikut :

Studi Kepustakaan

Yaitu penelitian yang dilakukan dengan cara mempelajari buku-buku yang berhubungan dengan masalah yang dihadapi untuk mendukung analisis data yang diperlukan untuk analisis tugas ini.

Teknik pengumpulan data yang dilakukan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut:

1. Penelitian Kepustakaan (Library Research)

Pada tahap ini, penelitian kepustakaan dilakukan untuk memperoleh data sekunder yang akan dijadikan landasan teori terhadap masalah yang sedang diteliti. Penulis memperoleh berbagai informasi untuk dijadikan sebagai dasar teori dan acuan untuk mengolah data dengan cara membaca, mempelajari, menelaah, dan mengkaji literatur-literatur berupa buku-buku, penelitian-penelitian terdahulu yang berkaitan dengan masalah yang diteliti.

2. Studi Internet (Internet Research)

Pada tahap ini, penulis melakukan pengumpulan data dari situs-situs yang terkait untuh memperoleh tambahan literatur dan data lainnya yang diperlukan dalam penelitian ini.

3.3 Teknik Analisa Data

Menurut Sugiyono (2013:206) yang dimaksud dengan analisis data adalah:

Analisis data merupakan kegiatan setelah data dari seluruh responden atau sumber data lain terkumpul. Kegiatan dalam menganalisis data adalah mengelompokkan data berdasarkan variabel dan jenis seluruh responden, menyajikan data dari setiap variabel yang diteliti, melakukan perhitungan untuk menjawab rumusan permasalahan, dan melakukan perhitungan untuk menguji hipotesis yang telah diajukan.

Metode Analisis Deskriptif

Tujuan analisis ini adalah untuk mengetahui tentang studi kelayakan bisnis yang ada pada perusahaan PT.Galuh Citarum.

Dengan memperhatikan tujuan tersebut, metode analisis yang digunakan adalah metode analisis deskriptif, dan metode yang digunakan adalah metode kualitatif.

Menurut Suharsni Arikunto (2010:3), desktriptif adalah peneliatan yang dimasudkan untuk menyelidiki keadaan, kondisi atau hal yang lain-lain yang sudah disebutkan hasilnya dipaparkan dalam bentuk laporan penelitian.

Berdasarkan penelitian tersebut, tujuan dari penelitian deskriptif adalah membuat deskripsi atau gambaran secara sistematis, faktual dan akurat, mengenai fakta-fakta, sifat-sifat dan hubungan antara fenomena yang diselidiki yang dilakukan dengan cara mmahami kaenyataan yang ada dan membandingkan serta dapat diambil kesimpulan.

Brdasarkan pengelompokan data tersebut, maka data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data kualitatif.

Data Kualitatif adalah data-data yang disajikan dalam bentuk uraian terdiri dari kumpulan data non angka. Data kualitatif yang digunakan dalam analisis ini berupa gambaran umum perusahaan seperti latar belakang perusahaan dan struktur organisasi.

Jenis Penelitian Deskriptif

Studi Kasus

Studi kasus, atau penelitian kasus (case study), adalah penelitian tentang status subjek penelitian yang berkenan dengan suatu fase spesifik atau khas dari keselurahan personalitas (Maxfield, 1930). Subjek penelitian dapat saja individu, kelompok, lembaga, maupun masyarakat. Dalam penelitian ini peneliti ingin mempelajari secara intensif latar belakang serta interaksi lingkungan dari unit-unit sosial yang menjadi subjek penelitian yaitu PT Galuh Citarum yang bergerak di bidang properti. Tujuan studi kasus adalah untuk memberikan gambaran secara mendetail latar belakang, sifat-sifat serta karakter-karakter yang khas dari kasus, ataupun status dari individu, yang kemudian dari sifat-sifat khas di atas akan jadikan suatu hal yang bersifat umum. Pada mulanya, studi kasus ini banyak digunakan dalam penelitian obat-obatan dengan tujuan diagnosis, tetapi kemudian penggunaan studi kasus telah meluas sampai kebidang-bidang lain termasuk penelitian di bidang properti yang sedang kami lakukan penelitian

Hasil dari penelitian kasus merupakan suatu generalisasi dari pola-pola kasus yang tipikal dari individu, kelompok, lembaga, dan sebagainya. Tergantung dari tujuannya, ruang lingkup dari studi dapat mencakup segmen atau bagian tertentu atau mencakup keseluruhan siklus kehidupan dari individu, kelompok, dan sebagainya, baik dengan penekanan terhadap faktor-faktor kasus tertentu, atau meliputi keseluruhan faktor-faktor dan fenomena-fenomena. Stadi kasus lebih menekankan mengkaji vairabel yang cukup banyak pada jumlah unit yang kecil. Ini berbeda dengan metode survei, dimana peneliti cenderung mengevaluasi variabel yang lebih sedikit, tetapi dengan unit sample yang relatif besar.

Studi kasus banyak dikerjakan untuk meneliti desa, kota besar, sekelompok manusia drop out, tahanan-tahanan, pimpinan-pimpinan, dan sebagainya. Jika studi kasus ditujukan untuk meneliti kelompok, maka perlu dikisahkan atau diisolasikan kelompok-kelompok dalam onggokan yang homogen.

Studi kasus banyak kelemahan disamping adanya keunggulan-keunggulan. Studi kasus mempunyai kelemahan karena anggota sampel yang terlalu kecil, sehingga sulit dibuat inferensi kepada populsi. Disamping itu, studi kasus sangat dipengaruhi oleh pandangan subjektif dalam pilihan kasus karena adanya sifat khas yang dapat saja terlalu dibesar-besarkan. Kurangnya objektifitas, dapat disebabkan karena kasus cocok benar dengan konsep yang sebelumnya telah ada pada si peneliti, ataupun dalam penetapan serta pengikutsertaan data dalam konteks yang bermakna yang menjurus pada interprestsi subjektif.

Studi kasus mempunyai keunggulan sebagai suatu studi untuk mendukung studi-studi yang besar di kemudian hari. Studi kasus mendukung studi-studi yang besar di kemudian hari studi kasus dapat memberikan hipotesis-hipotesis untuk penelitian lanjutan. Dari segi edukatif, maka studi kasus dapat digunakan sebagai contoh ilustrasi baik dalam perumusan masalah, penggunaan statistik dalam menganalisis data serta cara-cara perumusan generalisasi dan kesimmpulan

BAB IV

HASIL ANALISA DAN PEMBAHASAN

Company Profile

PT Galuh Citarum berdiri di Karawang sejak tahun 2004 dengan mulai mengembangkan pusat hunian Galuh Mas sejak 2007 di atas lahan seluas 180 Ha. Galuh Mas memiliki konsep kota yang terintegrasi sehingga menjadikan kawasan Galuh Mas menjadi kota mandiri di Karawang. Berada dilokasi yang strategis di pusat kota Karawang, hanya 8 menit menuju exit tol Karawang Barat dan 9 menit menuju kawasan industry.

Galuh Mas juga dilengkapi dengan fasilitas komersil yang terintegrasi dalam satu kawasan yang disebut dengan Central Business Park (CBP). CBP berada di jantung kota mandiri Galuh Mas Karawang, memiliki luas sekitar 20 ha. Di dalamnya terdapat empat proyek komersil besar milik Galuh Mas Karawang.Proyek komersil besar pertama di Galuh Mas Karawang adalah Karawang Central Plaza (KCP). Pusat belanja dan gaya hidup masyarakat Karawang ini dibangun sejak tahun 2012 di atas lahan 3,8 ha dengan luas bangunan 25ribu m2.

Ada pula Technomart, mal 3 lantai ini menyediakan beragam kebutuhan hobi, otomotif, perlengkapan teknik, dan industri, elektronik, dan furniture.Mall ini resmi dibuka pada Februari 2015. Technomart juga dilengkapi oleh area test drive seluas 2,2 ha yang selain digunakan sebagai tempat uji coba kendaraan baru, juga akan menjadi lokasi acara atau event promo berskala nasional, resmi dibuka sejak November 2014.

Hadir pula mal Festive Walk, yang merupakan pusat gaya hidup, hiburan, dan belanja terlengkap di Karawang yang resmi beroperasi pada Desember 2015. Festive Walk Mall dilengkapi dengan Taman Galuh, sebuah pusat hiburan dan kuliner yang akan menjadi terlengkap di Karawang. Selain itu, Galuh Mas Karawang menghadirkan wahana hiburan keluarga yaitu Wonderland Adventure Waterpark.Waterpark berukuran 3 ha ini telah hadir di Galuh Mas sejak Juni 2014.

Fasilitas Galuh Mas

Kemanan 24 Jam

Pusat hunian Galuh Mas Karawang ingin menciptakan rasa nyaman dan aman untuk para penghuni dan pengunjungnya. Petugas keamanan dapat Anda temui 24 jam di setiap posko cluster dan di setiap pusat komersial, fasilitas dan public area yang berada di Galuh Mas. Petugas keamanan juga berpatroli 24 jam di pusat hunian untuk menghindari hal-hal yang tidak diinginkan. Masalah keamanan lingkungan seputar Galuh Mas Karawang dapat Anda laporkan di nomor petugas di gerbang utama: 0857 1834 0379, serta nomor petugas yang berpatroli 0857 1834 0625.

Access Card

Galuh Mas berkomitmen untuk selalu memberikan pelayanan terbaik kepada setiap penghuninya. Satu di antara bentuk komitmennya adalah memberlakukan Access Card disetiap cluster perumahan Galuh Mas. Seperti namanya, Access Card ini digunakan sebagai kartu akses untuk masuk atau keluar cluster, didukung dengan sistem berteknologi. Selain itu, adanya Access Card ini juga meminimalisir terjadinya hal-hal yang tidak diinginkan akibat dari adanya pihak lain atau bukan penghuni yang keluar masuk cluster namun tidak memiliki niat untuk bertamu. Petugas yang berjaga di pintu cluster pun dapat lebih mudah melakukan filtering kepada setiap tamu yang masuk.

ATM Center

Kawasan mandiri Galuh Mas menyediakan ATM Centre untuk mempermudah transaksi perbankan bagi masyarakat, utamanya para penghuni di Galuh Mas. Keberadaan ATM Centre ini diharapkan dapat memperlancar aktifitas perekonomian bagi penghuni dan pengunjung Galuh Mas.ATM Centre ini berada dilingkungan Pasar Bersih Karawang dan berdekatan dengan rumah sakit umum daerah (RSUD) Karawang, Rukost, serta kawasan komersial seperti Karawang Central Plaza (KCP), Technomart, dan Festive Walk.

Rumah sakit Umum Daerah (RSUD)

RSUD Karawang adalah rumah sakit negeri kelas B. Mampu memberikan pelayanan kedokteran spesialis dan subspesialis terbatas, rumah sakit ini juga menampung pelayanan rujukan dari rumah sakit kabupaten.Menyediakan 273 tempat tidur inap, lebih banyak dibanding setiap rumah sakit di Jawa Barat yang tersedia rata-rata 68 tempat tidur inap.12 dari 273 tempat tidur di rumah sakit ini juga berkelas VIP keatas.Dengan 74 dokter, rumah sakit ini tersedia lebih banyak dibanding rata-rata rumah sakit di Jawa Barat.RSUD Karawang pun termasuk salah satu rumah sakit terbesar di Asia Tenggara.Galuh Mas sangat bangga karena dapat berada dalam satu kawasan dengan rumah sakit kebanggaan masyarakat Karawang dan Jawa Barat.

SPBU

Galuh Mas bekerjasama dengan PT Pertamina (retail) menghadirkan Stasiun Pengisian Bahan Bakar Umum (SPBU) di dalam kawasan, sehingga mempermudah para penghuni dalam melakukan aktifitas sehari-harinya dalam berkendara tanpa perlu jauh keluar kawasan untuk mengisi bahan bakar kendaraannya. Kehadiran SPBU di Galuh Mas ini juga semakin melengkapi fasilitas untuk para penghuni dan pengunjung kawasan Galuh Mas.SPBU ini berada sangat strategis ditengah-tengah kawasan, baik cluster maupun area komersial.

Sarana Ibadah

Galuh Mas juga tak lupa menyediakan sarana ibadah bagi para penghuni kawasan.Terdapat Masjid Al Muchtar yang berlokasi di area Victorian Residence dan New Victorian.Sedangkan Gereja berada dekat dengan Cluster Gardenia Park.

Sekolah

Tidak hanya berorientasi pada bisnis saja, Galuh Mas juga sangat memperhatikan

kebutuhan pendidikan bagi para penghuninya.Hal ini dibuktikan dengan menghadirkan

dua sekolah di dalam kawasan Galuh Mas, seperti Al Azhar dan Pusaka Bangsa. Tak

lama lagi, Charisma Global School juga akan membuka kelas di Galuh Mas.

1. Al Azhar

Al Azhar hadir dengan membuka pendidikan mulai dari TK (Taman Kanak-Kanak), SD (Sekolah Dasar), dan SMP (Sekolah Menengah Pertama).Al Azhar merupakan lembaga pendidikan yang memiliki visi mewujudkan pusat ke-Islaman yang mengembangkan kemitraan dan mempersembahkan individu berakhlak mulia, berkepribadian unggul, cerdas, dan mandiri sekaligus menciptakan pelajar yang mempunyai daya juang tinggi.Al Azhar memiliki beberapa program unggulan.Yakni terjemahan Al Qur’an metode Tamyiz, Bilingual & English Day, serta membaca Al Qur’an metode Iqra.Selain pendidikan akademik, Al Azhar juga memberikan kegiatan non-akademik, atau biasa disebut ekstrakulikuler.Di antaranya Tahfiz Quran, Klinik Iqra, English Clubm Pramuka, Paskibra, dan Bahasa Arab.Ada pula beberapa perlombaan, baik akademik maupun non-akademik.

2. Pusaka Bangsa

Ektrakulikuler bidang olahraga dan seni seperti basket, futsal, seni tari, dan lain lain. Hingga saat ini, ada sejumlah murid Al Azhar yang meraih beragam piala dari Sedangkan sekolah Pusaka Bangsa yang beralamat di Komplek Perum Galuh Mas, Blok B.5, Kec. Telukjambe Timur, Karawang, Provinsi Jawa Barat memulai kegiatan belajar mengajar dengan metode pendidikan yang ada dan terus disempurnakan. Dengan ini diharapkan dapat menghasilkan peserta didik yang handal dan terampil di bidang iptek dengan kepekaan pada seni dan bahasa yang didasari pada akhlak terpuji bukan sekedar slogan tetapi benar-benar nyata kepada pembangunan dan kesejahteraan Karawang dan sekitarnya.

3. Charisma Global School

Charisma Global School tak lama lagi hadir melengkapi kebutuhan pendidikan dan membuka kelas-nya di Galuh Mas.Charisma Global School merupakan sekolah Kristen yang membuka kelas mulai dari TK, SD, SMP, dan SMA.Sekolah ini telah diakreditasi Alpha Omega Publikasi (AOP), penyedia kurikulum Charisma Global School.

Club house

Club House merupakan fasilitas yang dihadirkan Galuh Mas untuk memenuhi kebutuhan berolahraga, khususnya olahraga fitness dan senam. Tempat ini akan menjadi lokasi favorit bagi penghuni Galuh Mas untuk menjaga kebugaran tubuhnya. Disini, Anda akan dipandu oleh staff Club House berpengalaman bagaimana cara menggunakan peralatan dan perlengkapan yang ada, sehingga bisa mendapatkan hasil yang maksimal.

Futsal Indoor

Penghuni Galuh Mas yang hobi bermain futsal tak perlu jauh keluar kawasan. Di Galuh Mas, ada fasilitas lapangan futsal yang dapat disewa untuk bermain bersama rekan dan sahabat. Lapangan dengan standart international menambah kenyamanan saat mengeksplorasi bakat bermain futsal Anda.Untuk mendapatkan informasi lebih lanjut, Anda dapat mengunjungi lokasinya yang berada di samping Club House Galuh Mas.

Logo Galuh Mas

Peta Lokasi Galuh Mas

.c. Master Plan Galuh Mas

Hasil Analisa

Aspek Pasar dan Pemasaran

Selain dari bentuknya, pasar juga dapat dibagi dari strukturnya yaitu :

Pasar Persaingan Sempurna

Dalam pasar ini, barang yang dijual oleh penjual kebanyakan sama. Karena mereka menyesuaikan dengan apa yang sangat dibutuhkan oleh para pembelinya. Para penjual dan pembeli tidak bisa secara bebas menentukan harga karena harga ditentukan oleh kekuatan pasar.

Pasar Persaingan Tidak Sempurna

Berbanding terbalik dengan psar persaingan sempurna, disini para penjual dan pembelinya bebas dalam menentukan harga.

Pasar Monopoli

Yaitu suatu bentuk interaksi dimana penjual dan produsen sangat menguasai terhadap permintaan dari konsumennya. Dan pasar seperti ini hanya ada satu Barang yang di jual belikan tidak ada barang pengganti atau pelengkapnya.

Contoh : PLN yang sudah menjadi kepercayaan di bidang listrik untuk negara

Pasar Oligopoli

Dalam pasar ini terdapat beberapa produsen yang memproduksi barang sejenis. Jadi cara mereka untuk menjajakan hasil produksinya melalui promosi. Baik lewat iklan, atau promo yang ditawarkan atau lewat cara yang lain. Cara ini dilakukan bertujuan untuk membuat hasil produksi mereka lebih laris disbanding dari produsen lain dan yang paling utama yaitu untuk menjauhkan konsumen lain kepada produsen lain dan merapatkannya kepada mereka.

Contohnya : Perusahaan cat tembok

Pasar Monopolistik

Dalam sistem pasar seperti ini, terdapat banyak produsen yang membuat barang yan hampir sama dengan yang lainnya. Tetapi setiap produsennya memiliki ciri khas dari barang yang diproduksinya itu untuk membuat konsumen semakin nyaman memakai barang hasil produksinya. Jadi dengan kata lain ketika si produsen menaikan harga, itu tidak begitu mempengaruhi konsumen karena konsumen sudah percaya akan kualitas dari barang tersebut.

Contoh : Produsen sabun mandi atau pasta gigi

Pasar Oligopsoni

Pasar seperti ini yaitu, produsen memproduksi barang mentah kepada konsumennya, tetapi konsumennya itu juga yaitu perusahaan yang mengolah barang mentah itu menjadi barang yang siap dipakai dan dijual di pasaran.

Contoh : Produsen getah karet

Pasar Duopoli

Dalam pasar ini hanya terdapat 2 produsen yang meproduksi hasil produksinya. Dan barang yang di produksinya itu relative sama.

Segmentasi Pasar, Pasar Sasaran, dan Posisi Pasar

Agar investasi atau bisnis yang akan dijalankan dapat berhasil dengan baik, maka sebelumnya perlu melakukan strategi bersaing yang tepat. Unsur strategi persaingan tersebut adalah menentukan segmentasi pasar, menetapkan pasar sasaran, dan menentukan posisi pasar, atau sering disebut dengan STP.

Segmentasi Pasar

Segmentasi pasar adalah membagi pasar menjadi beberapa kelompok pembeli yang berbeda dan mungkin memerlukan produk atau marketing mix yang berbeda pula. Untuk melakukan segmentasi pasar ada beberapa variabel utama yang dikemukakan oleh Philip Kotler, antara lain:

Segmentasi berdasarkan geografis.

Segmentasi berdasarkan demografis.

Segmentasi bedasarkan psikografis.

Segmentasi berdasarkan perilaku.

Menyebut sunrise property, Karawang bisa disebut sebagai salah satunya. Ada beberapa hal yang membuat kawasan Karawang patut diperhitungkan. Anda pun perlu mencermati prospek kawasan ini sebagai sasaran pengembangan bisnis dan investasi. Perkembangan Jakarta yang masif membuat harga tanah melambung tinggi. Orientasi ekspansi bisnis pun beralih ke timur yang dipandang potensial. Salah satunya Karawang. Sebagai kota industri, Karawang menawarkan harga lahan yang masih jauh lebih murah dibandingkan Ibu Kota. Dari segi lokasi, Karawang mempunyai lokasi strategis karena tidak terlampau jauh dari Jakarta dan menjadi lokasi perlintasan menuju berbagai kota di Jawa Barat dan Jawa Tengah.

Untuk saat ini, Karawang adalah salah satu kota industri terbesar di Indonesia. Banyak industri otomotif yang mulai pindah ke Karawang. Dengan banyaknya industri yang berpindah ke Karawang, Karawang akan berubah menjadi kota besar. Mengibaratkan Karawang layaknya Shenzhen di Tiongkok. Semula Shenzhen tidak dipandang karena dianggap tertinggal. Namun, ketika Shenzhen berubah menjadi kota industri, kota ini berkembang pesat dan menjadi salah satu dari tujuh kota industri di Tiongkok.

Demikian juga dengan Karawang. Hingga saat ini, Karawang adalah kota industri yang tergolong maju di Indonesia. Hal ini terlihat dari perkembangan kawasan dengan berbagai infrastruktur penunjang. Di antaranya, jalan tol yang menghubungkan dengan Jakarta serta rencana pembangunan kereta cepat yang salah satu titik perhentiannya adalah Karawang.

Pertumbuhan ekonomi di Karawang juga cukup positif. Ini ditunjang tidak hanya sektor industri, tetapi juga beragam fasilitas publik. Pusat perbelanjaan seperti mal telah hadir di Karawang, demikian juga dengan hotel, rumah sakit, dan sejumlah sekolah.

Jika sektor industri mulai berpaling ke Karawang, tidak hanya perusahaan atau pabrik yang berpindah. Para karyawan atau pegawai juga akan berpindah. Jika tenaga kerja industry berpindah, perpindahan ini kemungkinan tidak akan sekaligus membawa serta anggota keluarga. Untuk itu, selain pilihan tempat tinggal berupa apartemen, dibutuhkan rumah indekos (rukos) di Karawang. Investasi untuk rumah indekos atau rukos ini bisa dengan cara dijual kembali atau digunakan sendiri untuk disewakan. Jika membeli rukos ini, pembeli akan mendapatkan tanah atau lahan, bangunan, dan bisa disewakan.

Kebutuhan tempat tinggal karyawan atau pegawai yang berpindah ke Karawang perlu dijawab dengan cepat. Belum lagi jika pasar bebas Masyarakat Ekonomi ASEAN yang terbuka. Dimungkinkan tidak hanya pendatang lokal yang akan tinggal di Karawang. Sebagai kota industri, Karawang juga berpotensi sebagai salah satu lokasi tujuan kerja para tenaga kerja asing. Dengan kata lain, kebutuhan tempat tinggal di Karawang tidak hanya ratusan atau puluhan, tetapi juga bisa mencapai ribuan orang.

Variabel utama untuk melakukan segmentasi pasar industrial adalah sebagai berikut:

Segmentasi berdasarkan demografis

Karakteristik pengoperasian.

Pendekatan pembeli.

Karakteristik personil industry.

Faktor situasional.

Pasar Sasaran (Market Targeting)

Secara umum pengertian menetapkan pasar sasaran yaitu: mengevaluasi keaktifan setiap segmen, kemudian memilih salah satu dari segmen pasar atau lebih untuk dilayani. Kegiatan menetapkan pasar sasaran yaitu:

Evaluasi segmen pasar.

Memilih segmen.

Posisi Pasar (Market Positioning)

Menentukan posisi pasar yaitu menentukan posisi yang kompetitif untuk produk atau suatu pasar. Posisi produk adalah bagaimana suatu produk yang didevenisikan oleh konsumen atas dasar atribut-atributnya. Tujuan penetapan posisi pasar yaitu: untuk membangun dan mengomunikasikan keunggulan bersaing produk yang dihasilkan kedalam benak konsumen. Strategi penentuan posisi pasar terdiri dari:

Atas dasar atribut.

Kesempatan penggunaan.

Menurut kelas pengguna.

Langsung menghadapi pesaing.

Kelas produk.

Memilih dan melaksanakan strategi penentuan posisi pasar:

Identifikasi keunggulan kompetitif yang mungkin memberikan nilai yang terbesar dengan cara mengadakan perbedaan.

Memilih keunggulan kompetitif yang tepat.

Mewujudkan dan mengomunikasikan posisi dipilih.

Strategi Bauran Pemasaran (Marketing Mix) Beberapa strategi bauran pemasaran ialah:

Strategi produk.

Strategi Produk Pihak PT.Galuh Citarum (Galuh Mas) terlebih dahulu mendefenisikan, memilih, dan mendesain suatu produk disesuaikan dengan kebutuhan dan keinginan konsumen yang akan dilayaninya, agar investasi yang ditanam dapat berhasil dengan baik. Produk adalah sesuatu yang dapat memenuhi kebutuhan dan keinginan konsumen. Pengertian konsumen menurut Philip Kotler adalah: sesuatu yang dapat ditawarkan kepasar untuk mendapatkan perhatian untuk dibeli, untuk digunakan atau dikonsumsi yang dapat memenuhi keinginan dan kebutuhan. Adapun beberapa produk PT.Galuh Citarum (Galuh Mas) adalah Wonderland Adventure Waterpark, Mercure Hotel Karawang, Gramedia World Karawang, Mal Karawang Central Plaza (KCP), Mall Technomart, Mall Festive Walk, Ruko Street Festivas, RUKOS, Ruko Courtyard, Ruko Grand Plaza, Ruko Arcadia, Ruko Teraz, Ruko Primrose, Perumahan Komersil diantaranya River Garden, Courtyard, Cityview, Grand Mediterania, Metropolis, Mayflower dll. Factor-faktor yang mempengaruhi kesempatan atau peluang bagi produk baru adalah:

Perubahan ekonomi

Perubahan sosial dan Budaya

Perubahan teknologi

Perubahan politik, dan

Perubahan lainnya.

Strategi yang dilakukan oleh perusahaan dalam mengembangkan suatu produk adalah:

Penentuan logo dan moto

Menciptakan merek

Menciptakan kemasan

Keputusan Label.

Strategi Harga.

Strategi Harga merupakan salah satu aspek penting dalam kegiatan Marketing Mix. Harga adalah sejumlah uang yang diserahkan dalam pertukaran untuk mendapatkan suatu barang atau jasa. Langkah-langkah yang perlu ditempuh dalm menetapkan harga yang tepat terhadap suatu produk yang terdapat di Kawasan PT.Galuh Citarum (Galuh Mas) adalah:

Menentukan tujuan penetapan harga

Memperkirakan permintaan, biaya dan laba

Memilih strategi harga untuk membantu menentukan harga dasar.

Menyesuaikan harga dasar dengan taktik penetapan harga.

Tujuan penentuan harga secara umum adalah:

Untuk brtahan hidup.

Untuk memaksimalkan laba.

Untuk memperbesar Market share

Mutu produk.

Karena pesaing.

Ada tiga strategi dasar dalam penetapan harga yaitu:

Skimming Pricing yaitu harga awal produk yang ditetapkan setinggi-tingginya dengan tujuan bahwa produk atau jasa memiliki kualitas tinggi.

Penetration Pricing yaitu dengan menetapkan harga yang serendah mungkin dengan tujuan untuk menguasai pasar.

Status quo Pricing yaitu penetapan harga status quo adalah harga yang ditetapkan disesuaikan dengan harga pesaing.

Strategi lokasi dan Distribusi

Di sisi investor, nilai return of investment (ROI) Galuh Mas juga cukup tinggi. Ini dikarenakan posisi demografi Galuh Mas sangat strategis dan mudah dicapai selain tentunya penambahan sarana beserta prasarana penting di Karawang. Hanya 5 menit dari pintu tol Karawang Barat dan pusat kota Karawang. Kawasan industri KIIC ditempuh hanya 10 menit, sementara Kawasan Surya Cipta dan KIM tidak kurang dari 15 menit. Dari Cawang – Jakarta, hanya butuh 45 menit. Bandung juga dapat dicapai dalam waktu 1 jam melalui tol Cipularang. Strategi Lokasi Dan Distribusi Hal-hal dalam pemilihan dan penentuan lokasi Kawasan PT.Galuh Citarum (Galuh Mas) adalah dengan pertimbangan sebagai berikut:

Dekat dengan kawasan industry (KIIC, KIM, Surya Cipta)

Dekat dengan lokasi perkantoran

Dekat dengan lokasi pasar (Pasar Tuparev Karawang)

Dekat dengan pusat pemerintahan. (Pemda Karawang)

Dekat dengan lokasi perumahan atau masyarakat.

Mempertimbangkan jumlah pesaing yang ada disuatu lokasi.

Sarana dan prasarana (Mudah diakses, 5 menit menuju Tol Karawang Barat)

Strategi distribusi yang digunakan untuk menentukan bagaimana mencapai target pasar dan bagaimana untuk menyelenggarakan fungsi-fungsi distribusi yang berbeda-beda yaitu:

Pertimbangan pembeli atau factor pasar.

Karakteristik produk.

Factor produsen atau pertimbangan pengawasan dan keuangan.

Suatu saluran distribusi adalah suatu jaringan dari organisasi dan fungsi-fungsi yang menghubungkan produsen kepada konsumen akhir. Dasar penentuan saluran distribusi untuk produk konsumen dan saluran distribusi untuk produk industry, yaitu:

1. Dasar saluran distribusi untuk produk konsumen, terdiri dari:

Produsen- konsumen.

Produsen- pengecer- konsumen.

Produsen – grosir- pengecer- konsumen.

Produsen- agen- grosir- pengecer- konsumen.

2. Dasar saluran distribusi untuk produk industry terdiri dari:

Produsen – pemakai barang industry.

Produsen – dealer- pemakai barang iindustri.

Produsen – agen- pemakai barang industry.

Strategi promosi

Salah satu tujuan promosi adalah menginformasikan segala jenis produk yang ditawarkan dan berusaha menarik calon konsumen yang baru. Ada beberapa macam sarana promosi yang diterapkan pada Stategi Promosi PT.Galuh Citarum (Galuh Mas)

Periklanan (advertising)

Promosi penjualan (sales promotion)

Publisitas (publicity)

Penjualan pribadi (personal selling)

Pengenal produk dalam hal properti, seorang marketing harus mengetahui properti tersebut memiliki pasar sasaran golongan apa dan pekerjaan apa, umur berapa, semua harus diketahui seorang marketing properti sebab dengan mengetahui data tersebut maka bisa membuat promosi yang tepat sehingga produk properti tersebut dapat terjual sesuai target.

Galuh Mas kini sedang disorot banyak investor, karena perkembangan kota karawang sangat cepat dan termasuk Kota dengan UMK tertinggi di Indonesia. Maka tidak bisa di pungkiri kalau Karawang di perebutkan pemain properti sebagai lahan investasi terbaik saat ini.

Inilah 5 Keunggulan Berinvestasi Di Galuh Mas yang bisa menjadi pertimbangan anda sebagai Investasi menguntungkan :

Investasi Property Terbaik Di Karawang Saat ini pilihan investasi properti adalah di Galuh Mas, karena lokasi Galuh Mas sangat strategis dan dihuni ribuan kepala keluarga, harga properti di Galuh Mas terus meningkat seiring permintaan dan ramainya kunjungan ke kawasan Galuh Mas

Fasilitas Lengkap Dan Terintegrasi Galuh Mas ramai investor karena developer memanjakan pemilik properti dengan banyak fasilitas yang saling terintegrasi di tiap unit yang ditawarkan. Mulai dari Mall, Hotel, hingga kawasan belanja terpadu dan lainnya. Semua fasilitas ini terus di kembangkan agar pemilik properti di Galuh Mas nyaman dan sukses dalam berinvestasi

Hunian Ekslusive Dan Banyak Pilihan Terdapat banyak pilihan hunian di Galuh Mas, salah satu nya adalah Rumah Cluster, dimana Galuh Mas telah membangun banyak rumah dengan harga bervariasi. Dan beberapa Ruko terbaik di kelasnya yang bisa dijadikan lahan investasi dimasa depan. Produk Galuh Mas banyak dan bisa anda pilih sesuai kebutuhan

Pusat Bisnis Di Jantung Kota Bekasi Karawang merupakan kota terdepan di Bekasi, selain memberikan UMK tertinggi di Indonesia, Karawang kini menjadi tujuan investasi favorit di 2016 ini. Dimana hadirnya Galuh Mas menjadi pilihan anda yang ingin berinvestasi baik di gunakan sendiri atau untuk di Sewakan kembali

Kawasan Terpadu & Modern Galuh Mas berada di kawasan terpadu dan modern di Karawang Barat. Dengan project yang saling terintegrasi di tiap unit yang dikelola developer. Maka tak heran banyak penghuni betah dan terus menginvestasikan di Galuh

Hambatan Aspek Pasar dan Pemasaran

PT. Galuh Citarum memiliki Segmentasi Pasar dari kalangan menengah ke kalangan atas. Sedangkan warga sekitar PT. Galuh Citarum rata-rata perekonomiannya menengah ke bawah, jadi tentunya warga sekitar yang tinggal di daerah PT. Galuh Citarum sedikit kemungkinan tidak bisa menikmati atau membeli Produk dari PT. Galuh Mas itu sendiri, contohnya : Perumahan Cluster, Rukost, dan juga Ruko-ruko untuk berjualan. Karena yang harganya sangat melambung tinggi dan sulit di jangkau oleh warga sekitar. Dan juga kurangnya kualitas kinerja Marketing untuk memasarkan Produk dari PT. Galuh Citarum yang mengakibatkan lambatnya penjualan seperti Perumahan Cluster dan Ruko.

Marketing harus kerja ekstra lagi untuk menaikan penjualan produk Galuh Mas baik itu untuk produk Komersial maupun Residensial. Karena dilihat dari data penjualan 5 bulan terakhir yang cenderung menurun. Tidak berbanding dengan pertumbuhan penduduk di Kabupaten Karawang yang semakin meningkat sebesar 1,13 pesen.

Aspek Teknis dan Operasi

Ditangan Ardi Supriyadi lahan kosong yang tadinya hanya rawa rawa bisa disulap menjadi kawasan perumahan yang elit dan berkelas. Memiliki konsep pusat hunian yang memadukan hunian, komersial, bisnis, gaya hidup dan hiburan Galuh Mas semakin pesat berkembang.

Penentuan Lokasi

Berada dijantung kota karawang PT Galuh citarum juga dekat dengan pintu tol Karawang Barat sehingga mudah diakses. Selain itu juga PT Galuh Citarum dekat dengan kawasan industri yang menguntugkan bagi perusahaan sebagai alternative pilihan bagi para karyawan yang bekerja di kawasan industri tersebut. Berlokasi di Pusat Kota Karawang Barat dengan multi akses ke berbagai wilayah kota Karawang dan sekitarnya, menjadikan Galuh Mas sebagai hunian/komersial yang paling strategis.

Perumahan Galuh Mas (180 ha) di Karawang Barat, Kabupaten Karawang- Jawa Barat, memang belum setenar proyek-proyek perumahan dari pengembang besar seperti Summarecon Serpong, BSD, Alam Sutera, Lippo Karawaci, dan Bintaro Jaya. Bahkan, perumahan Grand Taruma (48 ha) dari Agung Podomoro Land (APL) di wilayah yang sama boleh jadi lebih dikenal orang Jakarta dan sekitarnya (Jabodetabek).

Penentuan Luas Produksi

Proyek dari PT Galuh Citarum itu sekarang adalah perumahan terbesar di Karawang. Dirilis tahun 2004, sejak awal perumahan menargetkan kaum menengah ke atas sebagai pasar. Karena itu pengembangannya rapi dengan lansekap lebih hijau dan fasilitas lengkap di satu lokasi, mulai dari sekolah, rumah sakit, pasar moderen, area komersial, pusat belanja, sampai mal, area rekreasi dan hiburan, serta apartemen sewa (low rise) dan hotel bintang empat 242 kamar yang dibangun di tanah seluas 180Ha.

Harga rumah di perumahan berjuluk dynamic garden city itu sekarang paling murah Rp886 juta! all in dengan pajak, bea, dan semua biaya termasuk biaya KPR. Sebelumnya di Karawang yang disesaki ribuan manufaktur baik domestik maupun global, hanya ada rumah sederhana seharga seratusan juta untuk kaum pekerja industri itu. Memang sebelumnya sudah ada perumahan Resinda (Grup Jarum) yang juga menyasar kaum menengah ke atas, tapi skalanya hanya puluhan hektar. Sementara Grand Taruma yang juga membidik pasar yang sama baru di-develop beberapa tahun belakangan.

Pembangunan PT Galuh Citarum dilakukan secara bertahap diawali di tahun 2004. Alasan pendiri PT Galuh Citarum memilih karawang sebagai tempat untuknya berinvestasi Kebetulan dalam master plan Kota Karawang, salah satu jalan utama dari pusat kota (Jalan Tuparev) ke arah gerbang tol Karawang Barat di jalan tol Jakarta–Cikampek, membelah kawasan kita yang sekarang jadi Bulevar Utama (Jl Galuh Mas Raya, Red). Dari situ kita melihat potensi lahan kita dikembangkan jadi perumahan menengah ke atas. Timingnya juga tepat, banyak investasi masuk ke Karawang. Pembangunan jalan itu mulai direalisasikan tahun 2003 dan kita mohon ke Pemkab Karawang supaya diberi nama Jalan Galuh Masa Raya. Karena dibelah jalan utama, kita membuka peluang membangun kawasan komersial lebih banyak di bulevar itu. Di belakangnya hunian.

Alasan pendiri memilih segmentasi pasar dari menengah keatas ialah Bisnis properti mulai membaik tahun 2002 – 2003 pasca krisis moneter 1998 – 2001. Waktu itu di Karawang belum ada perumahan menengah ke atas. Baru ada Resinda. Jadi pilihan orang Karawang tidak banyak. Konsumen dari kalangan menengah tinggal di pusat kota, kayak di ruko-ruko di Jalan Tuparev. Dagang di situ, rumah di situ. Pengen pindah tidak tahu ke mana, padahal anak-anak sudah besar dan menikah. Mereka bisa beli di Cikarang, tapi aktivitasnya kan lebih banyak di Karawang. Dari situ kita pede men-set perumahan untuk kalangan menengah ke atas karena kita jadi berada di tengah kota.

Sejak awal marketnya memang pasar regional seperti Cikampek dan Karawang. Kita cukup yakin pasar akan menyerap, karena mereka tidak punya alternatif lain. Kita juga melakukan studi. Beda dengan Kota Deltamas di Cikarang (Bekasi) yang masih bisa jadi alternatif rumah orang Jakarta dengan menyediakan akses tol sendiri dan lain-lain, Karawang belum bisa karena jaraknya lebih jauh. Rumah-rumahnya kita kembangkan dengan sistem klaster yang di Karawang waktu itu belum ada. Kualitas bangunannya juga lebih baik, pakai bata merah, pintu semi duco. Awalnya berat juga. Jalan utama itu belum semua dibangun, jalur ke tol baru satu, jalan ke KIIC (Karawang International Industrial City/1.200 ha) belum ada. Tapi, kita sadar bisnis properti padat modal, berat dulu di awal. Jadi kita sudah antisipasi, kita jaga komitmen. Kita mulai dengan rumah tipe 36/72 dan 45/90.

Tata Letak (Lay-out)

Kantor Pemasaran Galuh Mas berdampinagn dengan SPBU dan Mall KCP

Keunggulan posisi/letak Galuh Mas :

7 menit menuju pusat kota Karawang

8 menit menuju exit tol Karawang Barat

9 menit menuju kawasan industry

15 menit kereta super cepat Jakarta – Karawang

Keunggulan posisi/Tata letak Cluster River Garden :

10 menit dari alun-akun tuparev

15 menit dari gerbang tol karawang

20 menit dari KIIC

Dekat dengan RSUD Karawang

Selangkah ke Wonderland Adventure Waterpark

Dekat KCP, Technomart, Mall festive Walk

Mulai dari Rukos yang dibangun dengan konsep rumah kost yang terbilang baru di industri properti, khususnya di Karawang. dibangun di atas lahan seluas kurang lebih satu hektar. dan terletak di lokasi yang strategis, yakni berada dalam cluster Columbus Residence, berada tepat di belakang Pasar Bersih Karawang. Belum lagi pusat komersil besar lain yang mengelilinginya yakni Mal Karawang Central Plaza, Technomart (pusat otomotif, elektronik, perlengkapan teknik, dan furniture), Festive Walk (pusat gaya hidup, belanja, dan hiburan), Hotel Mercure, dan Wonderland Adventure Water Park (pusat hiburan dan rekreasi untuk keluarga).

Berlokasi di Karawang Barat dengan multi akses ke berbagai wilayah kota Karawang dan sekitarnya, menjadikan Galuh Mas Karawang menjadi pusat hunian yang strategis. Lokasi yang mudah dijangkau, fasilitas lengkap dengan pilihan unit hunian/komersial yang variatif, proses pembangunan pelabuhan laut Cilamaya, proses tata lahan dan letak untuk bandara internasional Karawang yang sedang berjalan, membuat Galuh Mas Karawang menjadi lebih unggul dibandingkan kompetitor di kelasnya di wilayah Karawang dan sekitarnya.

BEP

Break Event Point adalah suatu keadaan dimana dalam suatu operasi perusahaan tidak mendapat untung maupun rugi/ impas (penghasilan = total biaya)

Atas dasar unit

Rumus BEP unit = FC

(P-VC)

Atas dasar sales dalam rupiah

Rumus Bep rupiah = FC

(1-(VC/P)

Keterangan:

FC : Biaya Tetap

P : Harga jual per unit

VC : Biaya Variabel per unit

Biaya tetap adalah total biaya yang tidak akan mengalami perubahan apabila terjadi perubahan volume produksi. Biaya tetap secara total akan selalu konstan sampai tingkat kapasitas penuh. Biaya tetap merupakan biaya yang akan selalu terjadi walaupun perusahaan tidak berproduksi.

Biaya variable adalah total biaya yang berubah-ubah tergantung dengan perubahan volume penjualan/produksi. Biaya variable akan berubah secara proposional dengan perubahan volume produksi.

Hambatan Aspek Teknik dan Opersi

Dalam perkembangan bisnisnya PT Galuh Citarum sedikit sulit untuk memperbesar lahannya, dikarenakan warga enggan untuk menjual lahannya. Meskipun ada, namun mereka cenderung menjual tanahnya dengan harga yang tinggi.

Problem bangunan yang kurang sempurna, pernah dialami oleh Gramedia yang memundurkan jadwal pembukaannya.

Guna mendapatkan penjualan dan pendapatan yang maksimal dengan cara mengejar moment, contohnya pada saat pembukaan CGV Blitz yang mengejar moment libur hari raya idul fitri PT Galuh Citarum tidak bisa mempercepat pembengunan seluruhnya Mall Festive Walk.

4.2.3 Aspek Manajemen dan Sumber Daya Manusia

A. Analisis aspek manajemen dan sumber daya dilakukan bertujuan untuk mengetahui apakah penerapan manajemen sudah sesuai dengan visi misi perusahaan dan apakah sumber daya manusia nya sudah memenuhi kriteria dengan yang di butuhkan perusahaan. Berikut akan di bahas lebih rinci mengenai Manajemen dan Sumber Daya Manusia di PT. Galuh Citarum.

Aspek Manajemen

Ada pun visi-misi, nilai-nilai organisasi dan kebijakan mutu Galuh Mas sebagai berikut:

Visi

Menjadi pilihan pertama bagi masyarakat Karawang sekitarnya dan nomor 1(satu) dalam pelayanan prima.

Misi

Memberikan, hunian, tempat berbelanja dan rekreasi yang sesuai dan menyenangkan bagi seluruh keluarga.

Membantu pemerintah daerah dalam menyediakan lapangan kerja yang di kelola secara prfesional, serta berperan aktif dalam pembangunan Negara.

Menjadi tempat bagi karyawan untuk mengembangkan kompetensinya.

Memberikan sumbangan untuk pertumbuhan ekonomi nasional yang memberikan kontribusi bagi kesejahteraan pemilik, pegawai, penyewa, dan masyarakat sekitar.

Nilai-nilai Organisasi

Profesional

Profesional adalah orang memiliki profesi atau pekerjaan yang di lalakukan dengan memiliki kemampuan yang tinggi dan berpegang teguh kepada nilai moral yang mengarah serta mendasari perbuatan.

Melakukan Pekerjaan Sejak Awal

Melakukan pekerjaan sejak awal adalah bekerja dengan baik dan benar yang di lakukan secara berkesinambungan dan terstruktur, sesuai demgan plan dan perencanaan baik yang sudah baku maupun sesuai dengan draft plan.

Jujur

Jujur adalah sikap yang tulus dan melaksanakan sesuatu yang diamanatkan, baik itu berupa harta maupun tanggung jawab.

Disiplin

Disiplin adalah perasaan taat dan patuh terhadap nilai-nilai yang di percaya termasuik melakukan pekerjaan tertentu yang m,enjadi tanggung jawabnya.

Bertanggungjawab

Bertanggungjawab adalah kesadaran manusia akan tingkah laku atau perbuatan yang disengaja maupun tidak di sengaja.

Konsisten

Konsisten adalah ketetapan atau kemantapan bertindak, bahwa ada hasil dari apa yang kita lakukan sudah menjadi sebuah kesepakatan.

Kebijakan Mutu

Menjadi pilihan pertama dan nomor satu dalam pelyanan prima, maka jajaran direksi dan seluruh karyawan Galuh Mas memliki komitmen penuh untuk:

Menerapakan system manajemen mutu ISO 9001:2015 dengan efektif , pada seluruh proses bisnis perusahaan.

Menghantarkan layanan bermutu, mencakup keramahtamahan, kesigapan, kecepat tanggapan, layanan prima, dan harga yang kompetitif.

Memenuhi seluruh perundangan dan peraturan terkait produk,kewajiban kontrak dan persyaratan terkait produk lainnya.

Memastikan seluruh karyawan perusahaan memiliki pemahaman yang sangat baik mengenai kebijakan mutu perusahaan.

Secara berkesinambungan meningkatkan system manajemen mutu ISO 9001:2015.

Kebijakan ini menjadi dasar untuk menetapkan sasaran/target mutu dan akan di konikasikan kepada seluruh karyawan dan para pihak terkait.

Strategi Manajemen

Dalam mewujudkan tujuan perusuhaan manajemen PT.Galuh Citarum mempunyai stategi khusus yaitu dengan mempertimbangan beberapa aspek sebagai berikut:

Aspek Budaya : Semua organisasi memiliki budaya. Budaya (culture) disini mencakup serangkayan nilai , keyakinan , sikap , kebiasaan , norma , kepribadian dan pemujaan bersama yang menggambarkan sebuah perusahaan

Budaya perusahaan yang “tepat” tidak hanya menjadi esensi dan pondasi kebaikan perusahaan, tetapi keberhasilan atau kegagalan reformasi perusahaan yang dibutuhkan bergantung kepada kebijaksanaan dan kemampuan manajemen untuk mengubah budaya perusahaan pada waktunya dan sejalan dengan perubahaan yang dibutuhkan dalam strategi.

PT. Galuh Citarum tidak meninggalkan budaya Karawang, PT. Galuh Citarum selalu menampilkan kesenian-kesenian Karawang dalam di setiap acara yang di adakan di area Galuh Mas, dan mengikuti norma yang sudah tertanam di Karawang.

Aspek-aspek Perilaku : dalam membuat keputusan harus memperhitungkan berbagai faktor dalam upaya lebih menjamin bahwa keputusan merupakan keputusan terbaik antara lain terdiri dari :

Pengaruh Ketergantungan Eksternal Perusahaan

Sikap Mengenai Pengambilan Resiko

Peran Manajer Puncak

Pertimbangan Tepat Waktu

Reaksi Pesaing

Pengaruh Ketergantungan Eksternal Perusahaan

pihak yang berkepentingan eksternal itu terdiri antara lain dari :

para pemilik saham

para pemasok

para penyalur produk perusahaan

berbagai instansi pemerintah

para konsumen

Semakin besar ketergantungan suatu perusahaan kepada para pihak yang berkepentingan eksternal, semakin terbatas juga jumlah alternative yang wajar untuk dipertimbangkan.

Jelas pula bahwa pembatasan jumlah alternative yang layak dipertimbangkan berakibat pada makin sempitnya “ ruang gerak “ manajemen dalam proses pengambilan keputusan dan menjatuhkan pilihan pada strategi yang akan digunakan pada masa depan.

Dalam dunia Property tentu saja pasti tergantung pada eksternal perusahan, saat ini PT. Galuh citarum sudah bekerja sama dengan beberapa Bank, dan untuk commercial Mall Galuh Mas sudah menarik beberapa brand ternama.

Sikap Mengenai Pengambilan Resiko

Kecenderungan para manajer bersikap tertentu tentang pengambilan resiko menggemari atau mengelak bukanlah sesuatu yang pada dirinya baik atau tidak baik karena tidak dapat dilepaskan dari tujuan dan sasaran perusahaan

Seorang manajer yang tadinya bersikap mengelak pengambilan resiko karena ditugaskan memimpin satuan bisnis yang tidak menduduki posisi stratejik dalam keseluruhan portofolio perusahaan dapat merubah orientasi dan persepsinya tentang resiko jika kemudian dia ditempatkan pada “ satuan kerja stratejik ” dalam lingkungan perusahaan. Demikian pula sebaliknya.

Sikap, persepsi dan kecenderungan bertindak seorang manajer dalam menghadapi resiko bisa berubah tergantung antara lain pada peranan satuan bisnis yang dipimpinnya dalam keseluruhan kehidupan perusahaan yang menjadi “induknya”

Peran Manajer Puncak

Pemilikan kekuasaan oleh manajer puncak itu lebih menonjol lagi apabila yang bersangkutan :

Mampu mengandalkan kekuasaan formalnya

Mampu memainkan peranannya secara efektif

Menerapkan kepemimpinan yang “Situasional

Memimpin dengan Kharismatik dan Respek kepada berbagai pihak

Mempunyai visi yang jelas tentang bentuk masa depan perusahaan

Mampu memotivasi seluruh bawahannya

Peran manajer atau pun setingkat direksi di Galuh Mas sangat berperan aktif, bahkan di tiap bulan Top Manager mengadakan pertemuan seluruh karyawan Galuh Mas yang di namakan General Morning Briefing di adakan di Mall TechnoMart Karawang yang bertujuan untuk membangkit motivasi dan kinerja karyawan.

Pertimbangan Tepat Waktu

Seorang manajer yang efektif adalah seseorang yang mengetahui waktu yang tepat untuk bertindak atau untuk tidak bertindak.

Para perumus strategi suatu perusahaan harus mampu memperhitungkan akibat orientasi waktu yang dimiliki terhadap teknik dan pendekatan yang digunakan dalam melakukan analisis berbagai alternatif yang layak untuk dipertimbangkan dan menjatuhkan pilihan atas satu alternatif tertentu

Reaksi Pesaing

Dalam mempertimbangkan pilihan strategi, manajemen puncak seringkali memasukkan persepsi tentang reaksi pesaing yang mungkin terhadap pilihan ini.

Sebagai contoh, jika perusahaan memilih suatu strategi agresif yang langsung menantang pesaing utama, pesaing tersebut dapat diduga akan menerapkan strategi yang agresif juga untuk melawannya.

Dalam mempertimbangkan pilihan, manajemen puncak harus memperhitungkan dampak yang mungkin dari reaksi tersebut atas keberhasilan strategi yang dipilih.

Dalam dunia bisnis pesaing akan selalu timbul saat ini Galuh Mas sedang khawatir menjelang hadir nya mall Resinda yang berdampak negative pada Galuh Mas, namun Top Manager sudah membuat strategi di waktu yang tepat.

STRUKTUR ORGANISASI PT. GALUH CITARUM

DEPUTY DIRECTUR OPERASIONAL

(HAMSARUDIN LUBIS)

ASS. DEPUTY DIRECTOR OPERASIONAL

(SUNARSO)

ESTATE MANAGER

(MAYLANI)

COMMERCIAL AREA MANAGER

(RIZKI SETIAWAN)

MARCOMM MANAGER

(HERU MAHAD)

MANAGER FINANCE

(YANTO)

SPV.EVENT COMMERCIAL

(BAMBANG)

SPV.EVENT

SPONSORSHIP

(FANDI)

SPV.

ADVERTISING

(FIRMAN

SPV.

HOUSING

(PANJI)

OPR SPV.

COSTUMER RELATION

(RICKY M.D)

OPR.SPV ENGINEERING

(CAHYADI K)

OPR.SPV PARKING

(DEDI H)

OPR.SPV SECURITY

(MARSODIK)

OPR.SPV CLEANING

(IIS.SUGIANTO)

Penjadwalan Proyek

Penjadwalan Proyek Galuh Mas yang biasanya digunakan untuk proyek rukos dan perumahan minimalis yang membutuhkan waktu lebih kurang 6 bulan untuk proses pembangunan saja, seperti pada Bagan Gantt berikut. Selain dari itu. Biasanya penjadwalan Proyeksi bisa lebih lama, tergantung dari luas dan besarnya bangunan serta kendala yang tak diperkirakan lainnya.

Nama Aktivitas

Periode Bulan

Menggali

xxx

Fondasi

Tembok

xxxx

Pemasangan Ledeng

Atap

Pekerjaan Listrik

Lantai

Pengecatan

xxx

Contoh : Rukost yang dilakukan pembangunan lebih kurang 6 bulan proses pengerjaan;

RuKost adalah pioneer pengembangan properti yang sangat mengesankan bagi para investor semenjak pembangunan awal. Market produk terbaru ini cukup luas, target penyewa adalah dari wilayah industri terbesar di Karawang Barat dengan pekerja yang saat ini mencapai ribuan serta mahasiswa/mahasiswi kampus sekitar RuKost Galuh Mas ataupun lainnya yangmemiliki potensi sangat baik.

RuKost (Rumah Kost) Galuh Mas tersedia dalam dua tipe ukuran, yaitu :

Tipe pertama ukuran 7,2 x 13,5 meter

Tipe kedua ukuran 7,2 x 17 meter

Kedua tipe ini dibangun dalam dua lantai dilengkapi dengan kamar mandi, dapur, serta ruang tamu. RuKost ini mempunyai 23 kamar yang terdiri dari 10 kamar berukuran 7,2 x 13,5 meter dan 13 kamar berukuran 7,2 x 17 meter. Hidup akan terasa nyaman dan praktis, khususnya untuk para kaum muda pekerja, pasangan yang memulai keluarga baru, atau keluarga kecil.

Aspek Sumber Daya Manusia

Kriteria Karyawan

Kriteria karyawan yang di butuhkan PT.Galuh Citarum ada 7 kriterian yaitu, sebagai berikut:

1. Capability Capability, yaitu kemampuan dasar yang dibutuhkan untuk melakukan pekerjaannya. Biasanya berkaitan dengan kemampuan nalar, kecerdasan, berpikir sistematis. Seseorang disebut capable, atau memiliki kemampuan jika memiliki tingkat kecerdasan minimal yang dibutuhkan. Capability juga mensyaratkan adanya skill atau keahlian dalam melakukan pekerjaan. Tanpa kemampuan dasar ini, calon karyawan tidak akan mampu melaksanakan pekerjaannya. Untuk menilai dan menentukan apakah seseorang memiliki kemampuan, bisa dilihat dari hasil test pada saat sebelum wawancara. Jangan mengandalkan sertifikat, ijasah, piagam penghargaan atau kertas-kertas lainnya. Walaupun itu dijamin benar, belum tentu relevan dengan kemampuan yang kita butuhkan! Buat serangkaian test yang dapat menunjukkan apakah seseorang itu mampu atau tidak mampu melakukan tugas-tugas yang paling mendasar.

2. Capacity yaitu kapasitas maksimum atau potensi kemampuan seseorang yang ditunjukkan dengan keahlian memecahkan masalah (problem solving skill), mengerjakan beban kerja yang berat, mengatasi stress akibat pekerjaan, membuat prioritas/jadwal, dan sebagainya. Capacity ini menunjukkan apakah kualitas seorang calon karyawan itu memungkinkan untuk ditingkatkan atau tidak. Untuk menilai dan menentukan apakah seseorang memiliki kapasitas yang tinggi, berikan beban kerja yang tinggi dengan deadline. Waktu yang terbatas akan menjadi penyebab stress dalam melakukan pekerjaan. Mereka yang memiliki kapasitas yang besar, tidak mudah stress ketika diberikan tugas yang lebih berat dan deadline yang mepet. Tapi mereka yang memiliki kapasitas rendah, akan cepat stress dan menurun kualitas kerjanya.

3. Creativity Kreatifitas ditunjukan dalam kemampuan memecahkan masalah di luar kelaziman sehingga menjadi lebih efektif, lebih efisien, lebih cepat, lebih menguntungkan. Mereka yang memiliki kreatifitas tinggi biasanya mampu berpikir di luar dugaan orang banyak. Bisa menemukan perspektif, cara pandang baru yang membuat pekerjaan jadi lebih efektif, lebih mudah, lebih efisien.

4. Character Karakter yaitu watak dasar manusia yang ditunjukkan dalam perilaku sehari-hari, sikap, sopan-santun, kemampuan mengendalikan emosi, dan bagaimana orang merespon sebuah kejadian. Untuk menilai watak dasar manusia ini diperlukan test seperti MBTI (Myers Briggs Type Indicator) atau DISC. Test ini dapat menunjukkan bagaimana watak dasar seseorang dilihat pada kondisi normal dan dalam penuh tekanan. Hasilnya diplot menjadi peta karakter atau personality profile. Dari peta karakter yang dihasilkan, kita bisa meramalkan apakah seseorang cocok untuk melakukan pekerjaan tertentu dengan cara membandingkannya dengan job profile dari pekerjaannya. Orang yang karakternya teliti dan analitik cocok jadi programmer. Orang yang karakternya stabil cocok untuk melakukan pekerjaan-pekerjaan yang rutin. Sebaliknya, orang yang teliti tidak cocok ditempatkan jadi sales atau marketing, sebab di dunia sales dan marketing butuh orang yang berorientasi pada perasaan orang lain. Orang yang stabil tidak cocok ditempatkan dalam posisi pengambil keputusan.

5. Credibility Kredibilitas ditunjukan melalui kejujuran, integritas sehingga calon karyawan dapat dipercaya, dapat diandalkan untuk memikul tanggung jawabnya dengan benar. Tanpa kredibilitas tersebut, perusahaan tidak percaya kepadanya. Kredibilitas ini bisa tercermin dari perilaku di masa lalu. Track record menjadi sangat penting di level ini. Sekali lancung ke ujian, seumur hidup orang tidak percaya.

6. Commitment Komitmen ditunjukkan melalui kesungguhan dalam menyelesaikan tugas, walaupun dalam kondisi yang sulit atau tidak menguntungkan. Rasa tanggung jawab ini jauh lebih bernilai ketimbang skill, kapasitas, passion dan sebagainya. Jika orang hanya bermodal passion atau gairah, namun tidak memiliki komitmen maka ia hanya mau melakukan pekerjaan yang disukainya. Jika ia menghadapi situasi yang tidak menguntungkan atau harus melakukan pekerjaan yang tidak disukainya, ia akan pergi meninggalkan perusahaan. Itulah sebabnya komitmen ini hanya bisa terlihat pada saat perusahaan dalam kondisi sulit atau sedang menghadapi masalah.

7. Compatibility Kompatibilitas ditunjukkan dalam kepatuhan, kecocokan dengan budaya perusahaan, dapat bekerja sama dengan tim dan rekan kerja, dapat bergaul dengan orang atau lingkungan sekitarnya. Core Values, atau budaya inti menjadi penting di sini sebab itu menjadi kompas atau panduan apakah seseorang masih cocok bekerja dengan kita atau tidak.

Proses Perekrutan

Dalam proses perekrutan ini PT.Galuh Citarum melakukan iklan lowongan pekerjaan dalam website seperti jobstreet dan adapula melalui rekomendasi dari karyawan yang sudah bekerja di PT. Galuh Citarum itu sendiri yang biasa di sebut dengan Referrals (Rekomendasi Pegawai). Setelah itu melakukan pemeriksaan awal dengan membandingkan CV calon karyawan dengan deskripsi pekerjaan.

Lanjut ke tahap berikut nya yaitu tahap wawancara, memilih pada skala 1 sampai 10 berdasarkan kualitas seperti pengalaman, sikap, kepribadian, dan kecocokan. Kemudian mengambil 3 kandidiat terkuat dan memlilih salah satu kandidat untuk panggilan terakhir.

Lalu tahap selanjutnya yaitu tahap tes pskotes, tes ini bertujuan guna untuk memperkirakan kesesuaian kandidat diposisi tertentu, dan untuk menilai kemampuan analisis, keterampilan membangun tim, keterampilan kepemimpinan, keterampilan pemecahan masalah,dan kemampuan presentasi.

Lalu melakukan penawaran berdasarkan standar pendidikan dan pengalaman, menegosiasiakan gaji yang sesuai antara kepentingan perusahaan dan calon karyawan.

Tahap terakhir yaitu Onboarding, fungsi utama dari onboarding ini iyalah untuk memperkenalkan sumber daya perusahaan, informasi, kebiasan, tunjangan, fasilitas, organisasi, dll.

Dampak Positif, Dampak Negatif dan Hambatan

Dampak Positif

Dengan website, metode yang mudah dan praktis,akan lebih banyak pelamar yang terjaring karna dengan metode ini banyak pihak yang mengetahuinya, pelamar akan lebih cepat mendapatkan informasi yang akurat.

Dan metode yang kedua iyalah metode Referrals (Rekomendasi Pegawai), pengalaman dari karyawan lama tersebut, maka biasanya pimpinan lebih mempercayainya untuk dapat memberikan masukan atau rekomendasi terhadap pegawai atau rekan diluar perusahaan yang tertarik untuk bekerja di perusahaan tersebut dan menurutnya pantas untuk mengisi lowongan pekerjaan yang dibutuhkan oleh perusahaan.

Dampak Negatif

Metode website penggunaan informasi tertentu dan situs tertentu yang terdapat di internet bisa di salah gunakan pihak tertentu untuk tujuan tertentu.

Metode refferals, karyawan lama lebih memiliki kecenderungan untuk merekomendasikan orang yang dekat, misalnya keluarga atau kerabat. Kondisi ini dapat merugikan perusahaan karena belum tentu rekomendasi dari karyawan lama tersebut sesuai dengan kebutuhan dari perusahaan. Bisa jadi, karyawan lama tersebut hanya melihat dari sisi kekeluargaannya, bukan dari sisi kompetensi dan kemampuan dari pegawai yang direkomendasikan tersebut. Jika kondisi ini terus berlangsung dapat menghambat kinerja perusahaan karena pegawai hasil rekomendasi tersebut kurang memiliki syarat yang diinginkan oleh perusahaan.

Hambatan

Lama nya proses rekrutmen di karenakan kantor pusat berada di Jakarta, dan selalu mengutamakan metode Referrals (Rekomendasi Pegawai).

Penyeleksian yang mengandalkan rekomendasi pegawai mengakibatkan tidak benar-benar mengetahui kemampuan si pelamar dengan deskripsi pekerjaan.

Kurang nya reward untuk pegawai mengakibatkan menurun nya kinerja pegawai.

Kurang nya komunikasi antar divisi yang mengakibatkan kurang nya kerjasama berdampak pada pekerjaan yang lambat di kerjakan.

Aspek Keuangan

Investasi yang dilakukan dalam berbagai bidang bisnis (usaha) sudah barang tentu memerlukan sejumlah modal (uang), di samping keahlian lainnya. Modal yang digunakan untuk membiayai suatu bisnis, mulai dari biaya prainvestasi, biaya investasi dalam aktiva tetap, hingga modal kerja.

Untuk memenuhi kebutuhan investasi, modal dapat dicari dari berbagai sumber dana yang ada. Sumber dana yang dicari dapat dipilih, apakah dengan cara menggunakan modal sendiri atau modal pinjaman (modal asing). Penggunaan masing-masing modal tergantung dengan tujuan penggunaan modal, jangka waktu serta jumlah yang diinginkan perusahaan. Masing-masing modal memiliki keuntungan dan kerugian. Hal ini dapat dilihat dari segi biaya, waktu, persyaratan untuk memperolehnya, dan jumlah yang dapat dipenuhi.

Investor- investor pada PT Galuh Citarum, yaitu sebagai berikut :

BANKING

FOOD & BEVERAGE

FASHION & ACCESSORIES

BOOKS AND STATIONARY

BABY AND KIDS

ELECTRONICS

DEPARTMENT STORE

SUPERMARKET

GSM PROVIDER

BEAUTY

HEALTH

HOBBIES

TOOLS AND FURNITURE

Masalah yang perlu memperoleh perhatian berkaitan dengan perolehan modal adalah masa pengembalian modal dalam jangka waktu tertentu. Tingkat pengembalian ini tergantung dari perjanjian dan estimasi keuntungan yang diperoleh dari masa-masa mendatang. Estimasi keuntungan diperoleh dari selisih pendapatan dengan biaya dalam suatu periode tertentu. Besar kecilnya keuntungan sangat berperan dalam pengembalian dana suatu usaha. Oleh karena itu, perlu dibuatkan estimasi pendapatan dan biaya sebelum usaha dijalankan. Semua itu tentunya menggunakan asumsi-asumsi tertentu yang akhirnyaa akan dituangkan dalam aliran kas (cash flow) perusahaan selama periode usaha.

Dengan dibuatnya aliran khas perusahaan, kemudian dinilai kelayakan investasi tersebut melalui kriteria kelayakan investasi. Tujuannya adalah untuk menilai apakah investasi ini layak atau tidak dijalankan dilihat dari aspek keuangan. Alat ukur untuk menentukan kelayakan suatu usaha berdasarkan kriteria investasi dapat dilakukan melalui pendekatan payback Periode (PP), Average Rate of Return (ARR), Net Present Value (NPV), Iternal Rate of Return (IRR), Profitability Index (PI), dan Break Event Point.

Khusus bagi perusahaan yang sudah ada sebelumnya dan hendak melakukan ekspansi atau perluasan usaha seperti halnya PT Galuh Citarum, penilaian dapat pula dilakukan dari laporan keuangan yang dimilikinya. Laporan keungan yang dinilai biasanya adalah neraca dan laporan laba/rugi untuk beberapa periode. Metode penilaian yang digunakan adalah dengan meggunakan rasio-rasio keuangan tertentu seperti rasio likuiditas, rasio leverage, rasio aktivitas, rasio rentabilitas, serta rasio keuangan lainnya.

Dengan demikian, dapat disimpulkan bahwa aspek keuangan merupakan aspek yang digunakan untuk menilai keuangan perusahaan secara keseluruhan. Aspek ini sama pentingnya dengan aspek lainnya, bahkan ada beberapa pengusaha menganggap justru aspek inilah yang paling utama untuk dianalisis karena dari aspek ini tergambar jelas hal-hal yang berkaitan dengan keuntungan perusahaan, sehingga merupakan salah satu aspek yang sangat penting untuk diteliti kelayakannya.

Secara keseluruhann penilaian dalam aspek keuangan meliputi hal-hal seperti :

Sumber-sumber dana yang akan diperoleh.

Kebutuhan biaya investasi.

Estimasi pendapatan dan biaya investasi selama beberapa periode termasuk jenis-jenis dan jumlah biaya yang dikeluarkan selama umur investasi.

Proyeksi neraca dan laporan laba/rugi untuk beberapa periode kedepan.

Kriteria penilaian investasi.

Asio keuangan yang digunakan untuk menilai kemampuan perusahaan.

Hambatan

Pilihan properti yang buruk bisa menciptakan masalah pengurangan nilai, yang berarti tidak ada pertumbuhan ekuitas yang bisa digunakan sebagai daya ungkit (leverage) supaya kita bisa membeli lebih banyak lagi properti. Hal lain yang merugikan adalah jika investor kerap kehilangan kendali dan tidak menginvestasikan kembali hasil yang diperoleh. Karena ternyata harapan tentang hasil besar tidak tercapai, di sinilah mereka mulai menyerah.

Seperti halnya pembangunan technomart, yang dirasa belum memberikan keuntungan yang diharapkan investor melihat dari respon masyarakat karawang terhadap konsep automotivenya yang masih dibilang rendah.

4.2.5 Aspek Lingkungan Hidup, Hukum dan Legalitas

Analisis aspek lingkungan dilakukan untuk menjawab pertanyaan “apakah lingkungan setempat sesuai dengan ide bisnis yang akan dijalankan dan apakah manfaat bisnis bagi lingkungan lebih besar dibandingkan dampak negatifnya, dan apakah secara hukum dan legalitas sudah terpenuhi dengan dilakukannya pembangunan”. Berikut akan dibahas lebih rinci mengenai dampak-dampak yang ditimbulkan dari adanya pembangunan Galuh Mas Karawang.

Dampak positif dan manfaat

Lingkungan Hidup

Lingkungan bisnis

Dengan dibangunnya proyek Galuh mas ini akan mendatangkan keuntungan yang sangat besar khususnya bagi pihak pengembang dan bagi masyarakat sekitar kawasan Galuh Mas dan Karawang, serta sangat bermanfaat bagi pemerintah. Karena Galuh Mas akan menjadi kawasan pusat bisnis di Karawang. Dengan berdirinya kawasan ini akan mendorong para investor dan para pelaku bisnis untuk datang ke karawang untuk menjalankan aktivitas bisnisnya dan berinvestasi di Karawang.

Lingkungan Operasional

Lingkungan yang memiliki kaitan langsung dengan aktivitas operasional Galuh Mas. Lingkungan operasional adalah lingkungan yang paling dekat dengan semua aktivitas perusahaan. Lingkungan operasional meliputi:

Lingkungan pesaing

Sedikitnya perusahaan property di karawang yang menawarkan produk sejenis dengan yang ada di Galuh Mas memungkinkan Galuh Mas untuk berkembang dan menjadi perusahaan yang sangat diminati konsumen. Apalagi Galuh Mas menawarkan produk hunian dengan konsep yang memiliki kelebihan lain di bandingkan dengan pesaing lain yang ada di Karawang. Yaitu konsep Green Garden, kawasan perkotaan yang bernuansa hijau. Tetapi tidak menghilangkan kesan modern yang dilengkapi dengan banyak fasilitas penunjang lain, seperti pusat perbelanjaan,pendidikan, olahraga, hiburan dan hotel.

Lingkungan Pelanggan

Citra Karawang yang mulai mengalami perubahan dari pertanian ke industry membuat para pelaku ekonomi semakin banyak berdatangan kekota Karawang. Ini merupakan peluang bagi perusahaan property untuk membuat dan menyediakan tempat para urban tinggal yang nyaman. Berbagai bisnis lain juga akan turut hadir seiring dibangunnya pusat perbelanjaan di Galuh mas. Jadi dapat dipastikan pelanggan produk yang di tawarkan di Galuh Mas akan sangat banyak. Dapat dilihat sampai sekarang Galuh Mas memiliki permintaan yang banyak meskipun harga yang ditawarkan sangat tinggi, namun tidak pernah kehilangan pelanggan.

Lingkungan Pemasok

Semakin banyaknya relasi yang bergabung dengan galuh mas seperti Matahari Departement Store, Borobudur Departement Store, Giant, Hypermart, Ace Hardware, CGV Blitz, Pizza Hut, AW, KFC, Alfamart, Gramedia, Al-Azhar, Suzuki showroom, ATM center dari berbagai bank ternama,dan masih banyak lagi relasi yang terus bertambah hingga saat ini. Kelancaran bisnis di galuh mas akan semakin maju seiring semakin tinggi nya minat para relasi untuk turut berbisnis di kawasan Galuh Mas. Ini merupakan pertanda bahwa keberadaan Galuh Mas sangat dibutuhkan oleh berbagai pihak. Karena akan mampu menghasilkan keuntungan financial yang menjanjikan bagi para pelaku ekonomi.

Lingkungan Kreditor

Kreditor merupakan pihak yang memiliki peranan yang penting dalam bidang keuangan, dan semakin penting karena sebagian besar rmodal galuh mas berasal dari kredit. Banyaknya kreditor yang menawarkan kreditnya sangat berpeluang bagi pengelola galuh mas untuk terus melakukan pengembangan proyeknya.

Lingkungan Pegawai

Berdirinya kawasan Galuh Mas akan sangat bermanfaat bagi para pencari kerja baik yang berada di sekitar lingkungan perusahaan ataupun bagi para pencari kerja dari luar. Kebutuhan perusahaan akan karyawan sedikitnya mengurangi angka pengangguran. Karyawan yang mampu membawa Galuh mas kearah yang lebih maju lagi sangat dibutuhkan oleh Galuh Mas.

Lingkungan Industri

Skala ekonomi

Dilihat dari skala ekonomi galuh mas akan membawa perekonomian karawang kearah yang lebih baik lagi, semakin pesatnya pertumbuhan ekonomi, semakin naiknya UMR karawang, dan membantu meningkatkan taraf hidup masyarakat.

Diferensiasi produk

Produk yang di tawarkan Galuh mas sangat kompleks diharapkan mampu menarik perhatian para customer seperti tiga property Central Bussines Park yaitu Karawang Central Plaza, Pestive Walk, dan Techno Mart serta berbagai kebutuhan penunjang gaya hidup lainnya .

Keunggulan biaya

Pembangunan Galuh Mas yang dilakukan secara bertahap sangat berpengaruh terhadap biaya pembangunan. Biaya yang dibutuhkan pun bisa dilakukan secara bertahap. System penjualan pun dilakukan secara bertahap.

Akses kesaluran distribusi

Lokasi kawasan Galuh mas yang berada di pusat kota Karawang membuat Galuh Mas mudah untuk di akses. Karena hanya bekisar kurang lebih 10 menit dari gerbang Tol Karawang Barat. Ini sangat memudahkan bagi yang berkepentingan untuk datang ke lokasi pusat bisnis tersebut.

Lingkungan Jauh

Lingkungan jauh mencakup faktor-faktor yang bersumber dari luar operasional Galuh Mas. Analisis ini digunakan untuk menyerang maupun bertahan terhadap faktor lingkungan dengan merumuskan strategi yang memanfaatkan peluang atau meminimalkan ancaman Lingkungan jauh adalah sebagai berikut:

Lingkungan ekonomi

Variabel-variabel ekonomi secara keseluruhan dapat mempengaruhi keberhasilan bisnis Galuh Mas. Variable tersebut yaitu adanya ketersediaan kredit , tingkat penghasilan masyarakat Karawang yang memiliki UMR tertinggi di Indonesia mendorong masyarakat untuk membelanjakan uangnya. Selain itu pola konsumsi masyarakat yang cenderung akan sangat menguntungkan bagi Galuh Mas.Banyak tersedianya usia produktif memudahkan management untuk mencari karyawan yang kompeten di bidangnya. Meningkatnya income perkapita juga merupakan hal yang sangat positif .

Lingkungan sosial budaya

Faktor sosial dan budaya berdampak besar pada semua produk, jasa, pasar dan pelanggan.Faktor sosial yang mempengaruhi Galuh Mas adalah kepercayaan, nilai, sikap, opini,dan gaya hidup orang-orang di lingkungan eksternal Galuh Mas, yang berkembang dari pengaruh budaya, ekologi, demografi, agama, pendidikan, dan etnik.

Lingkungan politik

Indonesia dengan kondisi politik yang cukup stabil, memungkinkan keberhasilan bisnis pun tercapai. Apalagi ditunjang dengan dukungan pemerintah setempat. Karena selain keuntungan bagi pihak pengelola, galuh Mas juga berperan penting dalam pembangunan kota Karawang. Peraturan pemerintah terkait MEA akan sangat menguntungkan bagi keberhasilan bisnis di Galuh Mas.

Lingkungan teknologi

Penemuan teknologi baru dalam bidang bisnis sering kali mempunyai pengaruh yang dramatis terhadap perusahaan. Penggunaan wifi yang ada hampir disetiap tempat di Galuh Mas, membuat orang-orang tertarik untuk datang kesana.

Lingkungan ekologi

Lingkungan Galuh Mas dengan konsep Green Garden membuat kawasan galuh Mas sedikit polusi , jalan – jalan di sepanjang galuh mas yang dilengkapi dengan saluran – saluran air diharapkan dapat terhindar dari banjir . adanya ruang terbuka hijau juga sangat penting keberadaannya untuk mempertahankan kesejukan kawasan Galuh Mas. Dengan dibangunnya galuh mas membuat Karawang lebih tertata dan indah.

Lingkungan global

Isu tentang Masyarakat Ekonomi Asean sangat berpeluang besar bagi kemajuan bisnis Galuh Mas. Ini berakibat pada daya beli masyarakat yang sangat tinggi. Kawasan Galuh Mas menjadikan sebuah tempat bagi orang dari berbagai budaya dan Negara banyak berada disana.

Hukum dan Legalitas

Hukum Administrasi

Badan Hukum

Galuh mas adalah sebuah perusahaan properti berbadan hukum Perseroan Terbatas (PT) dengan nama PT. Galuh Citarum sesuai dengan yang tercantum pada Akta Pendirian yang di terbitkan oleh notaris. Hak dan kewajiban suatu perusahaan perantara perdagangan properti diatur dalam Peraturan Menteri Perdagangan Republik Indonesia No. 33/M-DAG/PER/8/2008 tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti (“Permendag No. 33/M-DAG/PER/8/2008”).

Merek

PT. Galuh Citarum memiliki merek sendiri dengan nama Galuh Mas. Simbol merk galuh mas adalah sebagai berikut.

SITU dan SIUP

Surat Izin Tempat Usaha Galuh Mas diterbitkan oleh pemerintah setempat sesuai lokasinya yaitu di Desa Sukaharja kecamatan Teluk Jambe Timur, Karawang. Begitu juga sama halnya dengan Surat Izin Usaha Perdagangan.

NRP atau TDP

Galuh Mas telah memiliki Nomor Register Perusahaan atau Tanda Daftar Perusahaan yang diterbitkan oleh Departemen Perdagangan Kabupaten Karawang.

Hukum Perpajakan

NPWP

Galuh Mas telah memiliki NPWP perusahaan atas nama PT. Galuh Citarum yang terdaftar di KPP Pratama Karawang Selatan. Hal ini akan sangat membantu pendapatan daerah Karawang karena Pajak yang disetor Galuh Mas meliputi :

PBB

BPHTB

PPn dan PPnBM

PPh

Hukum Pertanahan

Terkait pembangunan kawasan Galuh Mas, PT Galuh Citarum telah menyelesaikan sengketa lahan terkait dengan pembebasan lahan dengan para pemilik awal lahan yang dipakai oleh Galuh Mas pada saat ini. Terkait Sertifikasi dan hak milik tanah telah secara resmi di terbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional. Jadi Lahan yang di pakai oleh PT. Galuh Citarum terbebas dari sengketa.

Hukum Bangunan / Konstruksi

Sebelum melakukan pembangunan PT. Galuh Citarum telah mempunyai Surat Izin Usaha Jasa Konstruksi (SIUJK) dari departement Pemukiman dan Prasarana Wilayah Karawang.

Hambatan dan Dampak negatif

Lingkungan bisnis

Keberadaan Galuh Mas sebagai pusat bisnis cenderung akan menyingkirkan para pelaku bisnis local. Hal ini disebabkan karena persaingan pelaku bisnis yang mempunyai modal sedikit akan kalah oleh pelaku bisnis dari luar yang mempunyai modal besar. Kawasan Galuh Mas akan lebih bermanfaat bagi pelaku bisnis dari luar Karawang.

Lingkungan Operasional

Lingkungan pesaing

Pesaing Galuh Mas seperti Resinda dikhawatirkan akan membawa dampak buruk bagi bisnis Galuh Mas.

Lingkungan Kreditor

Pembangunan Galuh Mas yang sebagian besar berasal dari kreditor sangat rawan terjadinya bunga naik secara signifikan. Ini akan berdampak negative bagi pengelola karena tidak bisa mengembalikan pokok pinjaman serta bunga.

Lingkungan Pegawai

Peraturan pemerintah Karawang yang mengharuskan 60 % karyawan perusahaan harus yang ber KTP asli karawang di khawatirkan mmbawa dampak buruk bagi perusahaan apabila 60 % karyawan tersebut bekerja tidak sesuai dengan criteria yang diharapkan. Tapi bagaimanapun tetap harus menghormati kebijakan pemerintah.

Lingkungan Industri

Pendatang baru dalam pasar persaingan sempurna akan mudah untuk masuk ke pasar sehingga persaingan dalam pasar ini akan semakin ketat. Kondisi persaingan yang ketat mengharuskan penyusunan strategi harus didasarkan pada analisis masing-masing sumber. Ancaman pendatang baru dipengaruhi oleh besar kecilnya hambatan masuk dalam satu industry.

Lingkungan Jauh

Lingkungan ekonomi

Variabel-variabel ekonomi yang dapat menghambat bisnis Galuh Mas diantaranya adalah suku bunga yang tinggi, primer, laju inflasi, nilai tukar rupiah terhadap dollar di pasar dunia yang semakin tinggi, kondisi ekonomi luar negeri yang rata-rata saat ini sedang menurun. peningkatan upah rata-rata di khawatirkan perusahaan tidak mampu lagi membayar karyawannya sehingga berakhir PHK yang berimbas pada meningkatnya angka pengangguraan, serta dampak negatif bisnis lainnya bagi perekonomian di wilayah Karawang.

Lingkungan sosial budaya

Faktor sosial dan budaya berdampak besar pada semua produk, jasa, pasar dan pelanggan. Keberadaan Galuh Mas akan membawa dampak terhadap gaya hidup masyarakan Karawang yang cenderung lebih ke budaya barat / westernisasi. Ini akan menyamarkan budaya masyarakat Karawang yang sesungguhnya.

Lingkungan politik

Isu politik di Indonesia yang pada saat ini sedang bergejolak membuat para investor dari luar menjadi enggan untuk datang ke Indonesia. Ini akan berdampak buruk pada bisnis Galuh Mas. Selain itu peraturan pemerintah terkait kenaikan UMR sedikitnya akan merugikan perusahaan.

Lingkungan ekologi

Pembangunan kawasan galuh mas yang berada di jantung kota karawang membuat wilayah sekitaran galuh mas menjadi kumuh karena banyaknya pendatang dari luar karawang. Diperlukan adanya peran serta masyarakat sekitar untuk mempertahankan keasrian wilayah sekitar Karawang.

Lingkungan global

Secara global adanya kawasan Galuh Mas membuat Karawang kedatangan banyak urban baik dari dalam maupun luar negeri.ini membuat angka kejahatan dan kriminalitas semakin meningkat di karawang.

Hukum Legalitas

Ketidaksabaran warga daerah sukaharja dalam proses pembayaran proses jual beli tanah yang terjadi di Desa Sukaharja terjadi beberapa waktu lalu. PT Galuh Citarum pernah di demo oleh warga Sukaharja dikarenakan telat membayar dalam pembelian tanah warga bekas kuburan “santiong”. Itu bukan semata-mata karena adanya unsur kesengajaan, namun pihak perusahaan harus mengurus izin penjualan yang membutuhkan waktu yang tidak singkat.

Aspek Ekonomi, Sosial dan Politik

Aspek Ekonomi

Pertumbuhan penduduk merupakan suatu indikator jumlah tingkat pertumbuhan penduduk di daerah kabupaten karawang, sebagai berikut :

Tingkat Pendidikan

Angka Partisipasi Sekolah (APS) penduduk usia 7-24 Kabupaten Karawang menurut kelompok umur tahun 2011-2015

Tahun

Kelompok Umur

07-12

13 - 15

16 - 18

19 - 24

2011

98,21

85,86

40,71

4,94

2012

99,07

56,18

5,44

2013

98,76

91,62

63,31

6,3

2014

93,03

69,98

7,46

2015

100

97,19

62,07

12,42

Jumlah Tenanga Kerja tersedia

Jumlah Pencari Kerja Terdaftar Menurut Tingkat Pendidikan Tertinggi yang Ditamatkan dan Jenis Kelamin di Kabupaten Karawang, 2015 :

Pendidikan Tertinggi yang Ditamatkan

Jumlah

(1)

(4)

Tidak/Belum Pernah Sekolah

Tidak/Belum Tamat SD

Sekolah Dasar

2.500

Sekolah Menengah Pertama

3.009

Sekolah Menengah Atas

8.338

Sekolah Menengah Atas Kejuruan

14.803

Diploma I/II/III/Akademi

1.514

Universitas

1.774

Jumlah

31.938

Umur Produktif

Jumlah Penduduk Berumur 15 Tahun Ke Atas Menurut Pendidikan Tertinggi yang Ditamatkan dan Jenis Kegiatan di Kabupaten Karawang, 2015 :

Pendidikan Tertinggi yang Ditamatkan

Angkatan Kerja

Bekerja

Pengangguran Terbuka

(1)

(2)

(3)

Tidak/Belum Pernah Sekolah

141.262

7.690

Tidak/Belum Tamat SD

Sekolah Dasar

257.948

23.885

Sekolah Menengah Pertama

157.388

29.355

Sekolah Menengah Atas

253.991

49.145

Sekolah Menengah Atas Kejuruan

Diploma I/II/III/Akademi

63.406

3.618

Universitas

Jumlah

873.995

113.693

Sisi Rencana Pembangunan Nasional Analisis manfaat proyek di tinjau di sisi ini, di maksudkan agar proyek pembanguan kawasan Telukjambe Timur pada khusunya dan umumnya Kabupaten Karwang dapat:

Memberikan kesempatan kerja bagi masyarakat.

Kegiatan usaha yang dapat di kerjakan oleh tenaga kerja local tidak perlu di gantikan oleh tenaga kerja asing. Banyak sekolah kejuruan didaerah karawang dan mahasiwa/i dari berbagai universitas terbaik dengan macam-macam jurusan yang bisa dimanfaatkan pengusaha lokal, untuk masyarakat lokal dan dari anak-anak lokal.

Menggunakan sumber daya local

Sumber daya lokalmisal nya bahan baku, komponen bahan baku produk local jika di manfatkan (dengan catatan kualiatas cukup layak sesuai standart) untuk proses produksi. Pengangguran yang masih banyak untuk suatu daerah dengan selogan lumbung padi dan kota industrinya, sangat miris mendengar pengangguran yang masih tinggi mengingat selain kota perekonomian yang sudah mulai membaik dan maju karawang juga tidak kekurangan lulusan sekolah menengah kejuruan bahkan lulusan perkuliahannya.

Menghasilkan dan menghemat devisa penggunaan bahan baku yang di ambil dari produk local berarti mengurangi penggunaan bahan impor. Setiap daerah pasti punya keunggulan diwilayahnya. Bijaknya pengusaha mengawali niat mendirikan usaha didaerah karwang, untuk karawang dan dari karawang bisa dimulai dari tingkat pembangunan yang harusnya bisa dimanfaatkan dari potensi daerah.

Menumbuhkan industry lain

Dengan adanya proses bisnis yang baru ,di harapkan tumbuh industry lain baik yang sejenis atau industry pendukung lainnya. seperti industry bahan baku maupun industry sebagai dampak positif adanya kegiatan ekonomi di daerah tersebut. Karena PT Galuh Citarum bergerak di bidang properti, sedikit banyaknya sudah ada upaya baru yang dilakukan dan belum dilakukan pengusaha properti lain di sekitan daerah karawang yaitu sebagai contohnya pembuatan rukost untuk mereka para pendatang ataupun para pedagang lokal yang menjadikannya ladang usaha dengan tempat yang strategis.

e. Turut menyediakan kebutuhan konsumen dalam negri sesuai dengan

f. Menambah pendapatan nasional.

Sudah jelas bahwa dengan menggeliatnya perekonomian di daerah karawang dengan banyak masuknya investor-investor luar sehingga turu memberikan pendapatan yang meningkat bagi daerah dan berdampak bagi negara.

Sisi Distribusi Nilai Tambah

Maksudnya adalah agar proyek yang akan di bangun memiliki nilai tambah, nilai

tambah hendak nya dapat di hitung secara kuantitatif. Dalam perhitungan tersebut,

agar lebih mudah, dapat di asumsikan bahwa proyek dapat berproduksi dengan

kapasitas normal. Dengan pembangunan daerah, penyejahteraan masyarakat

melalui penyerapan tenaga kerja masyarakat kabupaten karawang.

Sisi Nilai investasi pertenaga kerja.

Penialaian berikut nya adalah bahwa proyek mampu meningkat kan kesempatan kerja. salah satu cara mengukur proyek padat modal atau padat karya adalah dengan berbagai investasi (modal tetap+modal kerja) dengan jumlah tenaga kerja yang terlibat sehingga di dapat nilai investasi pertenaga kerja.

Semakin berkembangnya properti Galuh Mas dengan menarik banyak minat investasi luar dan dalam negeri yang sudah terjadi sejauh ini, akan semakin baik pula untuk mengurangi pengangguran di daerah karawang karena lapangan pekerjaan akan semakin banyak karena semakin bertambahnya investasi dan lahan pekerjaan baru. Didukung pula oleh kebijakan pemerintahan karawang bahwa setiap perusahaan yang mendirikan usaha di kabupaten Karawang harus mempertimbangkan dari sisi perekrutan tenaga kerja dengan prosentase 60% penduduk bertKTP asli Karawang.

Hambatan di Bidang Ekonomi

Pelaksanaan pembangunan ekonomi terus di laksanakan dalam rangka menaikkan atau paling tidak mempertahankan pendapatan yang telah di capai bagi daerah Karawang, masih banyak tantangan dan hambatan yang di hadapi, sehingga tidaklah mudah untuk melaksanakan pembangunan ekonomi yang juga berdampak pada aspek sosial dan politik, ada beberapa penghambat, diantaranya:

Kebijakan Bisnis dari Pemerintah

Hambatan

Selama ini pasar keuangan sangat rentan dengan isu eksternal, salah satunya wacana kenaikan tingkat suku bunga acuan Amerika Serikat (Fed Fund Rate). Maka stabilitas nilai tukar rupiah yang terguncang saat banyak dana asing yang cabut dari spot tanah air (capital outflow). Economic and Financial (Indef) menyarankan pemerintah untuk mengenakan pajak kepada para pemilik modal asing yang menarik dananya dari Indonesia (tobin tax).

Penerapan tobin tax akan menimbulkan kekhawatiran dan ketakutan investor asing yang akan masuk ke Indonesia dan mungkin juga akan berpengaruh untuk permodalan di properti real estate khusunya Galuh Mas.

Solusi

Jika tobin tax tidak dilakukan maka ekonomi indonesia akan selalu dibayangi oleh kondisi global yang tidak menentu. Selain tobin tax, cara lain agar dana asing tidak keluar masuk dari Indonesia adalah kontrol modal (capital control) melalui revisi UU Nomor 24 tahun 1999 tetntang lalu lintas devisa dan sistem nilai tukar. Sebab, dalam beleid tersebut tidak ada klausul yang mewajibkan pemilik dana mempertahankan dananya di perbankan dalam negeri.

Pertumbuhan Penduduk

Hambatan

Dilihat dari rata-rata pertumbuhan penduduk kabupaten karawang selama 6 tahun terakhir mencapai 1,13%. Lapangan pekerjaan dikabupaten karawang akan semakin luas ke depan. Namun karena banyaknya masyarakat daerah berdatangan mengadu nasib di kota karawang, maka masyarakat karawang sendiri semakin tersisihkan mengingat persaingan semakin ketat.

Solusi

Agar tidak terjadi ketimpangan terhadap angka pengangguran masyarakat asli karawang yang semakin merasa tersisihkan. Peraturan pemerintah karawang dikeluarkan dengan perekrutan karyawan berdomisili karawang sebanyak 60% dari jumlah karyawan yang ada di setiap perusahaan di kabupaten karawang, termasuk perusahaan properti seperti Galu Mas pun akan sangat selektif dalam memilih calon karyawannya. Karena dengan tujuan agar bisa memuaskan pelanggan yang berkunjung. Syaratnya adalah agar calon tenaga kerja asli karawang semasa mengenyam pendidikan di tahap SMK sederajat sudah dibekali dengan peningkatkan kualitas pendidikan, praktek, attitude dan ilmu sosial yang semakin baik, agar tidak kalah saing ketika memasuki dunia kerja.

Pendapatan Nasional dan Pendapatan Perkapita

Hambatan

Melihat dari perkembangan industri di karawang yang semakin maju belakangan ini, maka berbanding lurus terhadap pendapatan daerah atau bahkan nasional yang meningkat. Namun dampak dari pendapatan yang meningkat terhadap pembangunan berupa fasilitas dan infrastruktur di kabupaten karawang masih sangat ter kotak-kotak di daerah perkotaan saja.

Solusi

Pendapatan yang semakin meningkat, harusnya dampak terhadap perbaikan kota/kabupaten sudah dapat dirasakan semakin baik oleh masyarakat ke semua penjuru kota. Jangan terlalu memfokuskan di daerah perkotaan saja. Mengingat masyarakat daerahpun turut andil dalam pembayaran pajak. Baik itu dari pajak retribusi daerah atau dari penghasilan yang sudah dipotong PPh, dll. Dengan kata lain pemerintah harus memiliki rencana tata kelola yang baik demi kemajuan pemerataan ekonomi karawang kedepan.

Investasi dari Pihak Lain

Hambatan

Banyaknya investor yang berinvestasi di Galuh Mas sangat berpeluang untuk Galuh Mas dalam mewujudkan tujuannya menjadi kota yang mandiri. Apalagi Galuh mas memiliki nilai Return of Investment (ROI) yang cukup tinggi. Hal ini semakin menarik para investor untuk menanamkan modalnya disana. Sehingga bukan tidak mungkin akan semakin banyak pula investor masuk ke hampir semua perusahaan-perusahaan dikarawang, bahkan untuk membuat industri baru di daerah karawang dan akan banyak pula lahan pertanian yang akan dikonversi menjadi kawasan perumahan maupun industri.

Solusi

Salah satu caranya adalah agar pemerintah daerah Karawang memiliki Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) yang detail. Jika ini tak tegas diatur dari awal, maka bakal banyak lahan pertanian yang akan dikonversi menjadi kawasan perumahan maupun industri. Maklum saja Karawang sudah lama menjadi lumbung beras nasional.

Pertumbuhan Industri

Hambatan

Berdasarkan catatan Bank Indonesia kawasan Karawang cukup menonjol pertumbuhan propertinya khususnya untuk segmen lahan industri. Hal ini didorong dari pesatnya ekspansi sektor industri seperti otomotif, farmasi, suku cadang, manufaktur, industri makanan dan minuman, industri tekstil. Namun hal tersebut harus menjadi fokus pemerintah agar pertumbuhan ekonomi yang diharapkan tumbuh semakin baik, dengan berbagai fasilitas pendukung yang dicanangkan pemerintah sebagai penunjang industri yang terkelola baik untuk kepentingan pengusaha dan masyaraka pada umunya yang dirasa masih kurang sejauh ini.

Solusi

Pemerintah harus menyiapkan beberapa fasilitas untuk menopang kawasan tersebut misalnya memusatkan pengembangan industri otomotif dan elektronika di wilayah Karawang dan Cibitung. Pemerintah juga berencana membangun Pelabuhan baru di Cilamaya Karawang, dan juga kereta cepat Jakarta-Bandung dan Bandara Internasional. Semoga saja ini bukan hanya wacana tapi dapat terlaksana untuk kemajuan Daerah dan Negara khusunya, termasuk akan dapat dirasakan pula dampaknya oleh Galuh Mas apabila hal ini dapat terlaksana.

Kurs Valuta Asing

Hambatan

Kurs valuta asing yang fluktuatif belakang ini bahkan cenderung melemahnya nilai mata uang rupiah yang dirasakan dalam waktu yang cukup lama. Membuat banyak industri di dalam negeri kewalahan. Karena banyak diantara mereka melakuakan transaksi jual beli barang atau bahan baku secara impor.

Solusi

Dengan adanya kebijakan baru berupa tax amnesty atau pengampunan pajak yang dilakukan oleh pemerintah membuat nilai rupiah akhir-akhir ini kembali menguat. Pengusaha asal Indonesia yang memiliki perusahaan di luar negeri segera menarik aset mereka untuk berinvestasi di dalam negeri demi memajukan perekonomian di Indonesia, sehingga berdampak pula untuk investasi di properti yang kembali bergairah.

Kredit Perbankan

Hambatan

Kredit Perbankkan yang banyak tersedia baik dari bank swasta maupun bank pemerintah akan mempermudah PT. Galuh Citarum untuk ikut membangun Galuh mas dalam hal bantuan permodalan. Namun bunga pinjaman mana yang diberikan perbankan yang bisa menguntungkan perusahaan. Karena bisa jadi kredit macet di saat kondisi pendapatan menurun mengingat industri sejenis semakin marak di kabupaten karawang.

Solusi

Pihak pengelola perlu mempertimbangkan Bank mana yang lebih menguntungkan. Apakah bunga pinjamannya sesuai dengan pendapatan perusahaan atau justru nantinya akan menyulitkan perusahaan yang mengakibatkan terganggunya masa keberlangsungan perusahaan.

Anggaran Pemerintah

Anggaran pemerintah merupakan suatu perencanaan keuangan yang didalamnya menuangkan pembiayaan program kerja yang dilakukan suatu pemerintahan pada suatu wilayah tertentu.

Contohnya :

Anggaran Dasar Rumah Tangga

Hambatan

Pendidikan merupakan tanggung-jawab bersama anatara anak, pemerintah, orangtua dan masyarakat. Tujuan akhirnya adalah untuk meningkatkan mutu pembelajaran anak, baik anak yang daya tangkapnya cepat maupun yang laju nya lambat.

Melihat dari data jumlah partisipasi sekolah pada umur 16-19 tahun atau SMK sederjat saja hanya pada angka 62,7% di kabupaten karawang pada tahun 2015, ini masih sangat rendah mengingat karawang sudah diserbu para pencari kerja dari berbagai daerah di seluruh penjuru negeri karena banyaknya industri dan tingginya UMK. Apabila tidak ada perbaikan serius dalam program pendidikan yang sering di bahas pada anggaran dasar rumah tangga. Maka bukan tidak mungkin masyarakat asli karawang hanya akan menjadi penonton di negeri sendiri. Butuh bantuan dana dari pemerintah untuk golongan masyarakat bawah demi terciptanya peningkatan angka pendidikan di minimal tingkat SMK sederajat.

Solusi

Selain butuh subsidi dana untuk pendidikan bagi mereka keluarga dengan pendapatan rendah, juga harus adanya program yang baik untuk mendukung perkembangan penyediaan tenaga kerja yang berkuaslitas melalui standar pendidikan sejak dini yang terprogram agar tidak hanya melahirkan banyak lulusan SMK sederajat saja, tapi juga menghasilkan calon tenaga kerja yang mampu bersaing untuk semua bidang yang dibutuhkan. Agar turut membantu masyarakat asli karawang sehingga bisa ikut serta dalam mendukung kemajuan kotanya dan mampu mengangkat perekonomian keluarganya pada khusunya.

Rencana Anggaran Jangka Panjang

Hamabatan

Sejauh ini karawang terlihat memfokuskan kepada pertumbuhan ekonomi daerah dengan target pendapatan yang setinggi-tingginya. Banyak pengamat mengatakan bahwa karawang adalah kota potensial, namun tanpa disadari pengembangan kota industrinya dibeberapa wilayah karawang, hampir menutupi ke asrian akan citra kota lumbung padinya selama ini. Kurang didukungnya rencana jangka panjang yang baik. Maka antara pertumbuhan ekonomi yang baikpun percuma apabila keindahan kotanya tidak nampak lebih baik malah sebaliknya. Pembangunan infrastruktur kota harus segera di bahas dalam rencana anggaran jangka panjang.

Solusi

Pada lima tahun kedepan, pemerintahan karawang berniat ingin membuat bangga daerahnya, yakni akan mengubah Karawang dari setiap penjuru masuk ke Karawang dari berbagai kota Kota/Kabupaten tetangga maupun akses tol, karena wajah indahnya suatu kota akan terpancar saat pengunjung memasuki perbatasan Kabupaten Karawang Barat dan Timur akan di tata, pemerintah akan membuat tim terpadu untuk membahas segala program termasuk program tersebut agar tidak terjadi konflik sosial dikemudian hari. Dengan biaya yang terperinci dan sistematis.

Penganggaran Pemerintah

Penganggaran Pembangunan merupakan suatu perencanaan keuangan yang menuangkan kegiatan perencanaan pembangunan suatu daerah wilayah tertentu yang dilakukan oleh pemerintah.

Contohnya :

Rencana Jangka Panjang (12 tahun)

Hambatan

Pemerintah berencana membangun kereta cepat Bandung-Jakarta, namun ada sebanyak lima perusahaan melayangkan surat keberatan kepada Badan Perencanaan pembangunan Daerah Kabupaten Karawang, karena lahan perusahaan-perusahaan tersebut diminta menjadi lahan jalur kereta cepat Bandung-Jakarta. Sepanjang 23 kilometer lahan di kawasan industri akan berubah menjadi rel kereta.

Buruknya rencan lintasan kereta cepat di Karawang belum dimuat dalam dokumen rencana tata ruang wilayah.

Sebab saat menyusun dokumen rencana tata ruang wilayah Kabupaten Karawang pada 2011-2031, program kereta cepat Bandung-Jakarta belum dicetuskan.

Solusi

Proyek tersebut murni antara komsorsium BUMN dengan perusahaan. Pendekatan yang dilakukan yaitu business to business antar perusahaan.Yang jelas mereka tidak akan dirugikan apalagi rencana satu stasiun akan dibangun di Karawang.t

Rencana Jangka Menengah (4 tahunan)

Hambatan

Untuk pembangunan jangka lain yang telah lama digadang-gadang akan dibangun di kabupaten karawang tepatnya di daerah cilamaya adalah akan dibangunnya pelabuhan untuk membantu kepadatan di pelabuhan tanjung priok. Namun setelah diuji kembali ternya dampak pembangunan di cilamaya bukan akan menguntungkan malah akan merugikan karena akan menghambat saluran pipa-pipa minya milik pertamina. Dan akan membahayakan untuk lalunlintas kapal di daerah tersebut.

Solusi

Karena dirasa tidak layak maka pelabuhan akan digeser lebih timur lagi yaitu di daerah subang atau indramayu. Dan harus dilakukan studi kelayakan baru yang dimulai dari awal lagi untuk lokasi baru tersebut. Dan itu membutuhkan waktu antara 4-5 tahun lagi. Namun pembatalan proyek tersebut rasanya tidak akan terlalu berdampak bagi kemunduran pertumbuhan industri di karawang. Mengingat karawang masih terus berkembang dengan banyak potensi lain dan proyek-proyek besar lain yang dicanangkan oleh negara.

Rencana Jangka Pendek (tahunan)

Hambatan

Sasaran pembangunan tak tercapai. Krisis fiskal dan neraca berjalan terjadi akibat gabungan kurang profesionalnya para pembuat kebijakan dan ketaktegasan pimpinan nasional yang membiarkan keadaan lebih besar pasak daripada tiang. Kesalahan demi kesalahan kebijakan ekonomi terus terjadi. Korupsi meluas pada seluruh cabang pemerintahan: eksekutif, legislatif, dan yudikatif.

Solusi

Respon dari buruknya pendapatan fiskal pemerintahan di jaman SBY membuat pemerintahan Jokowi-JK membuat kebijakan baru untuk menaikan pendapatan negara dari sektor fiskal tersebut. Karena bagaimana mungkin pemerintah melakukan banyak pembangunan perbaikan negara apabila tidak didukung oleh finansial yang mapan. Maka respon tersebut yaitu dibuatnya kebijakan Tax Amnesty (pengampunan pajak) yang ternyata mendapat respon yang baik pula dari masyarakat dengan adanya kebijakan tersebut yang dinilai sama-sama menguntungkan baik untuk rakyat ataupun negara, yang sejauh ini telah memasuki periode ke II.

Perdagangan Luar Negeri

Contohnya ;

Volume Ekspor

Hambatan

Rendahnya angka ekspor daripada impor yang terjadi di negara kita sangat berdampak bagi kemajuan perekonomian negara, bahkan untuk kemandirian masyarakatnya akan dirasa semakin rendah. Padahal begitu banyak potensi dalam negeri yang bisa dijual dan dimanfaatkan untuk menumbuhkan perekonomian negara melalu perdagangan ekspornya.

Solusi

Ada beberapa solusi untuk menaikan angka ekposor yaitu diskriminasi harga (penetapan harga yang berbeda untuk masing-masing negara), pemberian premi(subsidi) berupa bantuan biaya produksi dan fasilitas lainnya, dumping (harga jual luar negeri lebih rendah dari harga jual dalam negeri) dan politik dagang bebas.

Volume Impor

Hambatan

Pemerintah selalu mengandalkan pasokan luar negeri untuk memenuhi kebutuhan di dalam negeri. Padahal Indonesia dikenal sebagai negara agraris yang kaya akan sumber daya alamnya. Namun, kekayaan alam yang ada belum dimanfaatkan dengan baik oleh pemerintah dan pemangku kepentingan untuk memenuhi kebutuhan masyarakatnya. Tingginya angka impor daripada ekspor membuat defisit neraca perdagangan.

Solusi

Kementrian Keuangan akan mengeluarkan dua Peraturan Menteri Keuangan (PMK) yakni tentang Pengenaan PPH Pasal 22 atas Impor Barang Tertentu, dan fasilitas pembahasan dan pengembalian Bea Masuk atau Tujuan Ekspor (KITE).

Adapun dampak yang diharapakan dari PMK ini, untuk pengendalian impor atas barang tertentu, penurunan tekanan defisit neraca perdagangan serta mendorong industri dalam negeri untuk meningkatkan produksi barang sebagai subtitusi impor barang. Tarif 7,5 persen berlaku untuk semua importir yang masuk kelompok. Tidak ada pembedaaan perlakuan terhadap yang memiliki API atau tidak memiliki.

Aspek Sosial

Tujuan utama perusahaan adalah mencari keuntungan yang sebesar-besar nya .namun demikian,perusahaan tidak dapat hidup sendirian, perusahaan hidup bersama-sama dengan komponen lain, salah satu komponen lain yang di maksud adalah lembaga social sehingga dalam rangka keseimbangan tadi, hendak nya perusahaan memiliki tanggung jawab social.

1. Perusahaan sebagai lembaga social.

Dampak baik dari hadir nya kawasan Galuh Mas adalah dari segi penyerapan sumber daya manusia agar bisa mempekerjakan masyarakat lebih banyak lagi, khusunya penduduk asli karawang sehingga dapat mengurangi angka pengangguran di kabupaten Karawang.

Hambatan

Tingkat pendidikan masyarakat sekitar rata-rata tidak masuk dalam kualifikasi perusahaan.

Solusi

Memberdayakan masyarakat sekitar untuk di pekerjakan melalui outsourcing atau yayasan penyalur tenaga kerja yang bekerja sama dengan Galuh Mas.

Perubahan kondisi social yang kompleks

Pemecatan karyawan karena berbagai alasan, seperti misal nya karena keryawan mabuk-mabukan atau perusahaan mengalami kemerosotan keuntungan, hal yang biasa pada masa lalu. Tindakan seperti ini akan mengakibatkan terganggunya keseimbangan dalam bidang social yang kompleks dalam perusahaan.di sebabkan karena semakin membaik peraturan perundang-undangan pemerintah, meningkatnya kualitas SDM, dan lain-lain.

Hambatan

Gangguan KAMTIBNAS (Keamanan Ketertiban Masyaraka) yang kerap di lakukan oleh masyarakat sekitar di kawasan Galuh Mas.

Solusi

Pendekatan secara persuasif dengan melibatkan tokoh masyarakat, RT/RW dan pihak kepolisian yang di fasilitasi oleh pihak PT.Galuh Citarum.

Perubahan dalam masyarakat yang pluralistic

Masyarakat pluralistic adalah sebuah kehidupan berbagai kelompok yang mempengaruhi lingkungan perusahaan dalam mendapatkan harapan-harapan social, ekonomi dan politik.,masing-masing kelompok berusaha mengembangkan diri supaya fungsi system itu efektif.

Berkaitan dengan yang di atas, hendak nya bisnis memiliki manfaat-manfaat social yang hendak nya diterima oleh masyarakat, seperti:

Membuka lapangan kerja baru, Maksudnya di bukakan proyek bisnis akan menggairahkan masyarakat sekitar untuk turut serta membuka lapangan kerja baru.

Melaksanakan alih teknologi

Maksudnya dengan dilakukan nya alih tekhnologi ini kapada pekerja dengan berbagai cara pelatihan yang terprogram dengan baik maka di harapkan tidak meningkatkan “skil” pekerja tetapi juga sikap mental sebagai tenaga kerja yang andal semakin kokoh.

Meningkatkan mutu hidup

Sudah tentu, adanya proyek bisnis turut serta mengurangi angka pengangguran. Pengaruh positif

Proyek bisnis hendak nya dapat berpengaruh positif pada masyarakat sekitar,tidak hanya berdampak pada meningkatnya atau semakin baiknya kondisi lingkungan fisik, seperti jalan, jembatan, dan telepon tetapi juga kondisi lingkungan fisikis mereka.

Hambatan

Sering bermunculan pedagang-pedagang yang menempatkan diri secara ilegal di area kawasan Galuh Mas.

Solusi

Mengalokasikan para pedagang di satu central area untuk melakukan aktivitas jual beli atau berdagang.

Aspek Politik

Pengertian politik menurut definisi Prof. Meriam Budhiarjo, pengertian politik adalah macam-macam kegiatan yang menyangkut penentuan tujuan-tujuan dan pelaksanaan tujuan itu.

Isu strategis

Isu Strategis merupakan suatu informasi pemberitaan sosial yang mencakup informasi publik yang berkaitan dengan perubahan lingkungan, masyrakat dan pemerintahan

Contohnya :

Isu – isu publik

Hambatan

Terkait dengan peraturan pemerintah daerah karawang yang mengharuskan perusahaan yang berdomisili di karawang diwajibkan untuk merekrut karyawannya yang berdomisili asli karawang sebanyak 60% dari total karyawan. Tetapi masih banyak pula dilakukannya pelanggaran seperti adanya uang sogokan untuk mempermudah proses perekrutan.

Solusi

Pemerintah harus menindak tegas onum-oknum yang menyalahgunakan kebijakan, atau bahkan oknum yang menghalalkan segala cara untuk meperkaya diri sendiri. Hal tersebut tidak dibenarkan, apalagi saat dilakukan oleh penduduk asli daerah sendiri, di wilayahnya sendiri dan kepada saudara daerahnya sendiri. Bagaimana mungkin perekonomian maju apabila masyarakatnya pun tidak turut peduli. Terlau egois untuk diri sendiri tanpa ada rasa ingin memberikan sumbangsih untuk orang lain atau bahkan daerah dan negaranya.

Penyelengaraan Pemerintahan

Penyelenggaraan Pemerintahan merupakan suatu rangkaian atau struktur kepemerintahan didalam suatu wilayah tertentu.

Cothonya :

Sistem Liberal

Hambatan

Contoh buruk yang terjadi akhir-akhir ini seringnya terjadi banjir di daerah perkotaan termasuk Galuh Mas, salah satunya karena banyaknya pembangunan di setiap sudut kota. Peran pemerintah sangat vital untuk mengatur tata kelola ruang yang baik agar tidak berdampak buruk untuk wilayahnya sendiri. Kurangnya tata kelola ruang dan wilayah dari pemerintah berdampak pada lingkungan yang buruk telah dirasakan.

Solusi

Aplikasi sistem liberal di Kabuaten Karawang harusnya masih terjaga, agar tidak hanya kebijakan pemerintah saja yang diikuti. Namun pemerintah juga harus mendengarkan aspirasi masyarakat, pemahaman bahwa kebebasan dan persamaan hak adalah nilai politik yang utama. Sehingga lahirnya respon dari pemerintah terhadap suara rakyatnya berupa perbaikan.

Sistem Demokrasi

Hambatan

Demokrasi terpimpin menjanjikan kerakyatan yang dipimpin oleh hikmat kebijaksanaan dalam permusyawaratan/perwakilan. Namun, Indonesia tidak mampu menjalankan filosofi tersebut sesuai pakem. Banyak batasan-batasan yang dilanggar, sehingga pemerintahan tidak berjalan baik. Kurang cepat tanggapnya pemerintahan daerah terhadap masyarakat tidak menunjukan sistem demokratis sesungguhnya. Seperti kinerja pegawai desa yang buruk, tingkat pendidikan yang masih rendah dan lain-sebagainya.

Solusi

Demokrasi yang terjadi mewakili suara raykat, bukan hanya didengarkan namun juga ditindak lanjuti. Pemerintahan tidak harus egois melalui kebijakan-kebijakannya. Karena negara yang menganut sistem demokratis akan jauh lebih maju atau malah mundur tergantung dari kepemimpinanya. Karena demokrasi sesungguhnya yakni sistem pemerintahan yang diselenggrakan dari rakyat, oleh rakyat dan untuk rakyat.

Kerjasama Pemerintah

Kerjasama Pemerintah merupakan suatu perjanjian pemerintah suatu wilayah dengan pihak – pihak lainya.

Contohnya ;

Perjajian Perdagangan Internasional

Perjanjian Perdagangan Bebas Indoesia sebagai contohnya Perhimpunan Bangsa-bangsa Asia Tenggara (ASEAN) atau MEA.

Hambatan

Hal ini menyebabkan semakin ketatnya pasar perdagangan Nasioanl karena akan semakin bebas keluar-masuknya tenaga-tenaga ahli, terkendalanya bahasa dan lain sebagainya yang akan hampir dirasakan dampaknya untuk seluruh perusahaan di Indonesia termasuk Galuh Mas.

Solusi

Meningkatkan kemampuan berbahasa asing menjadi penting karena selama ini banyak anak muda Indonesia memiliki kualitas namun kurang lancar berbahasa asing, terutama Bahasa Inggris.

Selain itu empat sektor yang harus dibenahi adalah keuangan, infrastruktur, energi dan birokrasi. Bila masalah-masalah di 4 sektor itu bisa diberesekan, maka Indonesia diyakini akan menjadi negara yang kuat dan menjadi pemenang di era persaingan global saat ini.

Perjanjian Perdagangan Nasional

Hambatan

Langkah presiden Jokowi yang memfokuskan untuk meningkatkan produktivitas rakyat dan daya saing di pasar Internasioanl serta mewujudkan kemandirian ekonomi dengan menggerakan sektor-sektor strategis ekonomi domestik, khusus sektor perdagangan. Menyiapkan hal tersebut, Dit. DKM PDN Ditjen PDN melakukan langkah-langkah strategis sebagai upaya penguatan perdagangan dalam negeri yang difokuskan kepada:

Kepastian berusaha bagi pedagang Mokro Kecil dan Menengah

Peningkatan penggunaan Produk Dalam Negeri

Maka akan terjadi berbagai kendala untuk Galuh Mas sebagai industri yang masih banyak menggunakan produk-produk impor.

Solusi

Mau tidak mau Galu Mas selaku perusahaan yang mempunyai visi turut andil mensejahterakan perekonomian daerah, harus cepat tanggap untuk mulai banyak menggunakan produk domestik dalam perdagangan komersilnya meskipun tidak menutup kemungkinan masih memperdagangkan produk luar sebagi keseimbangan menjaga variatif pilihan para calon pembeli.

Perjanjian Hukum Perlindungan

Hambatan

Dalam transaksi perjanjian hukum perlindungan di Galuh Mas, yakni saat melakukan transaksi jual-bei semisal hunai/residensial harus jelas legalitasnya berupa sertifikat. Agar tidak ada maslah sengkata atau maslah lain yang tidak diinginkan, sehingga tidak merugikan semua pihak terkait dalam proses jual-beli. Seperti halnya kasus yang pernah terjadi di Desa Sukaharja yang mengakibatkan demo warga Desa Sukaharja terhadap tanah bekas kuburan santiong yang dalam transaksinya tukar guling dengan tanah milik Galuh Mas dan tambahan pembayaran untuk warga pemilik tanah.

Solusi

Harus ada legalitas yang jelas untuk semua transaksi sebelum dilakukannya pembangunan baik itu hunian/komerisal. Maka Galuh Mas harus memilki Notaris atau tenaga ahli untuk bidang perpajakan, bangunan/pertanahan untuk mempermudah dan efisiensi biaya bila harus membayar konsultan/notaris dari luar.

Adanya isu, rumor, spekulasi yang timbul akibat kondisi politik yang di ciptakan pemerintah akan mempengaruhi permintaan dan penawaran suatu produk, baik itu barang maupun jasa.

Dalam menganalisis kelayakan bisnis hendak nya aspek politik perlu pula dikaji untuk untuk memperkirakan bahwa situasi politk saat bisnis di bangun dan di implementasikan tidak akan sangat mengganggu sehingga kajian menjadi layak,situasi politik dapat di ketahui melalui berita-berita dan media massa. Berita tersebut terbagi dua: good news dan bad news.

Jadi, jelas bahwa aspek politik pemerintah secara langsung ataupun tidak langsung berpengaruh pada dunia bisnis.makin kacau politik suatu daerah atau Negara berdampak makin kacau pula dunia bisnis di daerah atau Negara tersebut dan begitupula sebaliknya contohnya di bawah ini di rangkum beberapa berita good news dan bad news mengenai peristiwa politik dan social di Indonesia saat mana terjadi krisis multi dimensi serta kondisi bisnis, misal nya:

Aspek-aspek politik pemerintah yang perlu diperhatikan oleh manajemen sbb :

Ideologi Negara

Stabilitas Politik

Lembaga Politik

Hubungan Internasional

Peran Pemerintah

4.3 Pembahasan

4.3.1 Aspek Pasar dan Pemasaran

Dari hasil analisis mengenai struktur kelompok pasar yang bergerak di bidang properti sejenis, seperti Galuh Mas yang memberikan layanan residensial dan komersial dengan berbagai fasilitas lengkap. Maka Galuh Mas termasuk kepada kelompuk struktur pasar oligopoli apabila dibandingkan dengan perusahaan-perusahaan yang ada di Karawang. Berikut penjelasan perusahaan oligopoli.

Pasar oligopoli yang dimaksud dari hasil analisi tersebut yaitu suatu pasar yang dimana penawaran satu jenis produk dikuasai oleh beberapa perusahaan. Biasanya jumlah perusahaan lebih dari dua, akan tetapi kurang dari sepuluh.

Ciri-ciri dari pasar oligopoli, diantaranya sebagai berikut dibawah ini:

Adanya beberapa produsen yang menguasai pasar.

Perusahaan sejenis di karawang hanya ada beberapa, seperti Grand Taruma dan Resinda

Produk yang diperjualbelikan dapat homogen dan dapat juga berbeda corak.

Setiap produsen atau perusahaan cenderung untuk memberlakukan harga pasar yang umum.

Harga pasar properti bisa dibandingkan dari penjual satu dan lainnya, namun ada juga beberapa pertimbangan bila dirasa keunggulan perusahaannya tidak dipunyai pesaingnya.

Adanya kepemimpinan harga (price leader), oleh perusahaan atau produsen terbesar.

A. Aspek Pasar

Berikut grafik kependudukan Kota Karawang dari data BPS yang digunakan salah satunya untuk menentuka pasar khususnya pasar properti Galuh Mas, sebagai berikut:

PERTUMBUHAN PENDUDUK KOTA KARAWANG TAHUN 2011-2016

Angka jumlah pertumbuhan penduduk Kota Karawang tahun 2011 sampai dengan 2016

Tahun

Jumlah Penduduk

2011

2172289

2012

2199394

2013

2225383

2014

2250120

2015

2273579

2016

2295778

10 BESAR JUMLAH PENDUDUK MENURUT KECAMATAN DI KABUPATEN KARAWANG TAHUN 2015

Distribusi dan Kepadatan penduduk menurut Kecamatan di Kabupaten Karawang, 2015

Kecamatan

Luas area (km2)

Jumlah Penduduk

Kepadatan Per Km2

Distribusi (%)

Karawang Barat

33,68

164,411

4.881,56

7,31

Klari

59,37

164,275

2.766,97

7,3

Telukjambe Timur

40,13

135,274

3.336,16

5,95

Kotabaru

30,45

126,593

4.157,41

5,63

Karawang Timur

29,77

124,778

4.191,40

5,55

Cikampek

47,6

113,174

2.377,61

5,03

Rengasdengklok

31,46

110,502

3.512,46

4,91

Batujaya

69,36

79,646

1.148,30

3,54

Cilamaya Wetan

91,89

79,675

867,07

3,54

Jatisari

53,28

76,144

1.429,13

3,38

Dengan rata-rata pertumbuhan penduduk 1,13 dalam kurun waktu 6 tahun, maka kebutuhan akan perumahan, sarana dan fasilitas pun akan turut meningkat. Dari data tingkat kepadatan penduduk di Kabupaten Karawang wilayah kecamatan Telukjambe Timur, khususnya yang menjadi sasaran pasar Galuh Mas yaitu daerah regional dari Cikampek sampai Karawang Barat, dan dapat dilihat dari data BPS tahun 2015 yang terbilang tertinggi dari 30 kecamatan yang ada di Kabupaten Karawang lainnya. Maka pasar yang menjadi target perusahaan properti Galuh Mas bisa dikatakan sangat menjanjikan. Apalagi sejak kenaikan UMK Kabupaten Karawang yang menjadikannya kota dengan Upah Minimum Karyawan tertinggi dari seluruh wilayah di Indonesia, dengan lapangan pekerjaan yang semakin meluas karena berbagai faktor mendukung dari Kota Karawang di masa sekarang ataupun masa yang akan datang dilihat dari rencana pembangunan pemerintah daerah dan pusat. Kemungkinan besar jumlah kepadatan penduduk wilayah Teluhkjambe Timur dan sekitarnya semakin meningkat tinggi di data tahun 2016 ini. Hanya saja BPS belum memberikan data real tingkat kepadatan penduduk, baru sebatas proyeksi tingkat kepadatan penduduk saja ditahun 2016 ini saja.

Maka dari itu, PT Galuh Citarum menargetka tingkat peramalan penjualan/pendapatan dari sektor hunian/residensial yang dapat dilihat dari data sebagai berikut :

Regresi

PENJUALAN PERUMAHAN GALUH MAS PERIODE OKT 2015 – AGUST 2016

Dari data penjualan perumahan karawang selama 5 bulan dari bulan Oktober 2015 sampai dengan Agustus 2016, unit yang terjual tertinggi di bulan Oktober dan terendah di bulan Maret dan Mei dan terjadi penurunan terendah sebesar 46% di dengan kenaikan hanya 19% di bulan Agustus.

Bulan

Penjualan (y)

-2

-100

-1

-34

total

155

-58

y =

a + bx

b =

a =

b =

-5,8

a =

155

a =

y(6) =

31 + (5.8)3

31 + ( 17.4)

13,6

Penjualan rumah pada bulan berikutnya diperkirakan adalah sebanyak 14 unit.

Jadi kesimpulan dari perbandingan antara jumlah penduduk di Kabupaten Karawang dengan jumlah data penjualan yang kami terima selama 5 bulan terakhir, pencapaian penjualan wilayah Karawang Barat sampai Cikampek yang menjadi sasaran pasar Galuh Mas sebenarnya masih belum maksimal. Mengingat data penduduk tersebut pada tahun 2015 belum terjadi kenaikan UMK yang menjadikannya kota dengan standar gajih tertinggi se-Indonesia. Perlu adanya kerja ekstra lagi dari marketing, karena dengan berbagai keunggulan mulai dari fasilitas yang lengkap dan akses yang mudah dan cepat. Galuh Mas harusnya bisa bersaing dengan Resinda, Grand Taruma bahkan perumahan baru Summarecon yang sama-sama ingin menguasai pasar properti khususnya real estate di wilayah Karawang dan sekitarnya.

B. Pemasaran

Segmentasi Pasar, Pasar Sasaran (Targetting), dan Posisi Pasar (Positioning)

Segmentasi Pasar

Segmentasi berdasarkan geografis

Pada segmentasi ini, pasar dibagi ke dalam beberapa bagian geografi seperti negara, wilayah, kota, dan desa. Daerah geografi yang dipandang potensial dan menguntungkan akan menjadi target operasi perusahaan. .

Pasar yang dijadikan perhatian PT Galuh Citarum (Galuh Mas) adalah pasar regional seperti Cikampek dan Karawang.

PT Galuh Citarum juga dekat dengan pintu tol Karawang Barat sehingga mudah diakses. Selain itu juga PT Galuh Citarum dekat dengan kawasan industri yang menguntugkan bagi perusahaan sebagai alternative pilihan bagi para karyawan yang bekerja di kawasan industri tersebut. Berlokasi di Pusat Kota Karawang dengan multi akses ke berbagai wilayah kota Karawang dan sekitarnya, menjadikan Galuh Mas sebagai hunian/komersial yang paling strategis.

Segmentasi berdasarkan demografis

Pada segmentasi ini pasar dibagi menjadi kelompok-kelompok dengan dasar pembagian usia, jenis kelamin, tingkat ekonomi, dan tingkat pendidikan.

Segmentasi pasar dari menengah keatas ialah Bisnis properti mulai membaik tahun 2002 – 2003 pasca krisis moneter 1998 – 2001.

Galuh Mas memiliki segmentasi pasar menengah keatas, karena waktu itu di Karawang belum ada perumahan menengah ke atas. Baru ada Resinda. Jadi pilihan orang Karawang tidak banyak. Memang sebelumnya sudah ada perumahan Resinda (Grup Jarum) yang juga menyasar kaum menengah ke atas, tapi skalanya hanya puluhan hektar. Sementara Grand Taruma yang juga membidik pasar yang sama baru di-develop beberapa tahun belakangan.

Secara demografis, PT. Galuh Citarum menargetkan dari segi pembagian usia yaitu orang dewasa dari umur 21-45 tahun. Dari segi tingkat ekonomi mencangkup kalangan menengah ke atas yang sudah berpenghasilan tetap.

Jadi, kebutuhan akan perumahan yang representatif menjadi hal yang sangat urgent bagi setiap masyarakat/keluarga. Dan Lokasi proper Galuh Mas diharapkan dapat memenuhi kebutuhan masyakat kelas menengah-atas tersebut. Hal ini disebabkan karena Lokasi Proper berada di posisi yang cukup strategis salah satunya disebabkan oleh banyak real estate yang berada di sekitar lokasi proper. Kawasan real estate di sekitar lokasi proper tersebut dihuni oleh masyarakat/populasi kelas menengah ke atas dengan pendapatan perkapita yang terus meningkat setiap tahun.

Dengan kondisi seperti tersebut di atas, dapat diperkirakan bahwa pemilihan segmen pasar menengah ke atas cukup memadai untuk diperhitungkan.

Pasar Sasaran (Market Targeting)

Evaluasi segmen pasar

Memilih segmen

Karena karawang sudah dikenal sebagai kota yang berkembang pesat secara ekonomi dengan industrinya dan bisnis propertinya yang semakin baik yang menjadikannya magnet, baik bagi masyarakat daerah yang berbondong-bondong ke kota karawang untuk mencari pekerjaan ataupun bagi mereka para investor yang ingin ikut meramaikan perindustrian di kota karawang ini. Sehingga terjadi kepadatan penduduk di daerah karawang, dan akan memerlukan banyak tempat tinggal yang layak, nyaman, dan strategis baik itu berupa residensial ataupun komersial.

Maka Galuh Mas lebih memfokuskan untuk pasar sasaran masyarakat daerah karawang, yang sudah pasti akan diburu banyak peminat baik itu dari kalangan menengah sampai atas. Karena dengan sekian banyaknya masyarakat, dan pertimbangan keunggulan yang strategis dari akses dan sarana yang lengkap di Galuh Mas.

Posisi Pasar (Market Positioning)

Galuh Mas menyatakan bahwa positioningnya adalah hunian dengan fasilitas lengkap bagi seluruh keluarga Kota Karawang dan sekitarnya.

Hal ini bahwa PT Galuh Citarum sedang memberikan kepercayaan kepada seluruh keluarga daerah karawang dan sekitarnya bahwa Galuh Mas harus menjadi pilihan utama untuk mereka yang memerlukan berbagai hunian dengan sarana fasilitas lengkap yang memudahkannya untuk memenuhi segala kebutuhan keluarga dengan akses yang mudah dan cepat.

Strategi Bauran Pemasaran (Marketing Mix)

Beberapa strategi bauran pemasaran ialah :

Strategi produk.

Perumahan berjuluk “Dynamic Garden City”

Kenapa Dynamic Garden City?

Waktu itu kita melihat investasi asing ke Karawang balik lagi (setelah sempat anjlok selama krisis moneter). Sementara industri di Jakarta harus pindah. Paling dekat ke Bekasi, Tangerang, dan Karawang. Pergerakan ekonomi Karawang jadi dinamis. Kita harus dinamis juga mendukungnya, menyediakan rumah dengan segala fasilitasnya. Menjadi kota yang cukup mandiri. Karena Karawang cuacanya panas, dekat pantai, kita fokus juga pada lansekapnya: lebih tertata dan hijau. Hunian juga kita buat dengan sistem klaster, ada pengelola kawasan atau estate management- nya. Dengan semua itu orang merasa nyaman tinggal di sini. Makanya slogannya begitu, dinamis mendukung perkembangan Karawang.

Pihak PT.Galuh Citarum (Galuh Mas) terlebih dahulu mendefenisikan, memilih, dan mendesain suatu produk disesuaikan dengan kebutuhan dan keinginan konsumen yang akan dilayaninya, agar investasi yang ditanam dapat berhasil dengan baik.

Galuh Mas mempersembahkan pemukiman asri dan berkelas untuk segmen menengah-atas di Karawang. Rekreasi keluarga yang nyaman, pusat belanja elektronik megah, dan mall terlengkap, berada dalam satu kawasan. Berdiri sejak 2004 dan terus berkembang untuk memenuhi kebutuhan Anda.

Adapun beberapa produk PT.Galuh Citarum (Galuh Mas) adalah Wonderland Adventure Waterpark, Mercure Hotel Karawang, Gramedia World Karawang, Mal Karawang Central Plaza (KCP), Mall Technomart, Mall Festive Walk, Ruko Street Festivas, RUKOS, Ruko Courtyard, Ruko Grand Plaza, Ruko Arcadia, Ruko Teraz, Ruko Primrose, Perumahan Komersil diantaranya River Garden, Courtyard, Cityview, Grand Mediterania, Metropolis, Mayflower dll.

Strategi Harga

Hunian Ekslusive Dan Banyak Pilihan Terdapat banyak pilihan hunian di Galuh Mas, salah satu nya adalah Rumah Cluster River Garden, dimana Galuh Mas telah membangun banyak rumah dengan harga bervariasi. Dan beberapa Ruko terbaik di kelasnya yang bisa dijadikan lahan investasi dimasa depan. Produk Galuh Mas banyak dan bisa kita pilih sesuai kebutuhan.

Strategi Lokasi

Di sisi investor, nilai return of investment (ROI) Galuh Mas juga cukup tinggi. Ini dikarenakan posisi demografi Galuh Mas sangat strategis dan mudah dicapai selain tentunya penambahan sarana beserta prasarana penting di Karawang. Hanya 5 menit dari pintu tol Karawang Barat dan pusat kota Karawang. Kawasan industri KIIC ditempuh hanya 10 menit, sementara Kawasan Surya Cipta dan KIM tidak kurang dari 15 menit. Dari Cawang – Jakarta, hanya butuh 45 menit. Bandung juga dapat dicapai dalam waktu 1 jam melalui tol Cipularang. Strategi Lokasi Hal-hal dalam pemilihan dan penentuan lokasi Kawasan PT.Galuh Citarum (Galuh Mas) adalah dengan pertimbangan sebagai berikut:

Dekat dengan kawasan industry (KIIC, KIM, Surya Cipta)

Dekat dengan lokasi perkantoran

Dekat dengan lokasi pasar (Pasar Tuparev Karawang)

Dekat dengan pusat pemerintahan (Pemda Karawang)

Dekat dengan lokasi perumahan atau masyarakat.

Mempertimbangkan jumlah pesaing yang ada disuatu lokasi (Hanya ada satu pesaing yaitu Resinda)

Sarana dan prasarana (Mudah diakses, 5 menit menuju Tol Karawang Barat)

Strategi promosi

Periklanan (advertising)

Promosi penjualan (sales promotion)

Publisitas (publicity)

Penjualan pribadi (personal selling)

Galuh Mas kini sedang disorot banyak investor, karena perkembangan kota karawang sangat cepat dan termasuk Kota dengan UMK tertinggi di Indonesia. Maka tidak bisa di pungkiri bahwa Karawang di perebutkan pemain properti sebagai lahan investasi terbaik saat ini.

Inilah 5 Keunggulan Berinvestasi Di Galuh Mas yang bisa menjadi pertimbangan anda sebagai Investasi menguntungkan :

Hunian Ekslusive Dan Banyak Pilihan Terdapat banyak pilihan hunian di Galuh Mas, salah satu nya adalah Rumah Cluster, dimana Galuh Mas telah membangun banyak rumah dengan harga bervariasi.

4.3.2 Aspek Teknik dan Operasi

A. Lay-Out / Tata Letak PT Galuh Citarum

Kantor Pemasaran Galuh Mas berdampinagn dengan SPBU dan Mall KCP

Keunggulan posisi/Tata letak Galuh Mas :

7 menit menuju pusat kota Karawang

8 menit menuju exit tol Karawang Barat

9 menit menuju Kawasan Industry

15 menit kereta super cepat Jakarta – Karawang

Keunggulan posisi/Tata letak Cluster River Garden :

10 menit dari alun-akun tuparev

15 menit dari gerbang tol karawang

20 menit dari KIIC

Dekat dengan RSUD Karawang

Selangkah ke Wonderland Adventure Waterpark

Dekat KCP, Technomart, Mall festive Walk

B. Konstruksi Bangunan

Pembangunan rumah beserta saran dan prasaran akan membutuhkan waktu selama 6 bulan. Material yang digunakan adalah sesuai dengan tabel di bawah.

Dalam tahap Pembangunan/Operasioanl Galuh Mas menggunakan peralatan/mesin yang manual, contoh :

Seperti Alat pemadat tanah : meskipun pemadatan tanah dilakukan dengan alat, namun tetap manusia sebagai penggerak atau pengoperasi alat/mesin/kendaraan tersebut. Karena dengan proses manual dalam pembangunan akan mendapatkan hasil yang lebih maksimal dengan pengawasan langsung oleh para tenaga ahli proyek.

Jenis Pekerjaan

Spesifikasi

Rumah Ex. River Garden

Pondasi

Batu kali + Pondasi Tapak

Dinding

Batu Merah + diplester dan di aci

Lantai

Milan Keramik Lantai

Rangka Atap

Baja Ringan

Penutup Atap

Setara genteng beton

Plafond

Reangka metal puring + Gypsum Board

Listrik

2200 W

Pintu utama/ dalam/ kamar

Solid Panel/ Pintu Pabrikan/ Engineering Wood

Kusen

Alumunium anti karat

Bak mandi

Fiberglass

Air

Pipa PVC air dari PDAM

Jendela

Setara Kayu Borneo + kaca

Pengecatan

Mowilex Weathercoat/Cendana

Sanitair / Kran / Shower

Ex. Toto / San Ei / Setara

Stop Kontak / Saklar

Broco / Panasonic / Setara

Kunci

Onasis

C. BEP (Break Event Point)

BEP unit adalah jumlah barang/jasa yang harus dihasilkan untuk mendapat titik impas.

Perumahan River Garden

Total Fixed Cost = 8.015.445.955

Penyusutan, Biaya Bunga, Biaya Sewa dll

Total Variable Cost = 163.007.000

Biaya Bahan Baku, Biaya Iklan dll

Harga Jual per unit = 525.000.000

Pada penjuala bulan Agustus dengan tipe 50/45 Cluster River Garden

BEP unit = FC

(P-VC)

= 8.015.445.955

(525.000.000-163.007.000)

= 22 unit

BEP nilai adalah berapa rupiah nilai penjualan yang harus diterima untuk mendapat titik impas

BEP nilai = FC

(1-(VC/P)

= 8.015.445.955

(1(163.007.000/525.000.000)

= Rp. 11.624.835.636

4.3.3 Aspek Manajeman dan Sumber Daya Manusia

Untuk mencapai tujuan dari visi dan misi yang dimiliki PT Galuh Citarum (Galuh Mas). Perusahaan memiliki struktur organisasi yang telah berjalan dengan baik melalui Manajemen Shifting dan Job Description yang jelas dan terperinci. Berikut uraiannya :

Aspek Manajemen

MANAJEMEN SHIFTING – Struktur Organisasi PT. Galuh Citarum

Office Hour ( Senin s/d Sabtu dari jam 09:00 WIB s/d 17:00 WIB)

Jam Operasional (Senin s/d Minggu dari jam 09:00 s/d 22:00 dengan sistem libur off di hari weekday dan menggunakan 2 shift).

Deputy Director Operasional

Office Hours

Ass. Deputy Director Operasional

Office Hour s

Estate Manager

Office Hours

Commercial Area Manager

Jam Operasional

Marcomm Manager

Jam Operasional

Finance Manager

Office Hours

SPV. Costumer Relation

Jam Operasional

OPR.SPV Engineering

Jam Operasional

OPR.SPV Parking

Jam Operasinal

OPR.SPV Security

Jam Operasipnal

OPR.SPV Cleaning

Jam Operasional

SPV. Event Commercial

Jam Operasional

SPV. Event Sponsorhip

Jam Operasional

SPV. Advertising

Office Hours

SPV. Housing

Office Hours

Penjadwalan Proyek Galuh Mas

Bagan Gentt

Nama Aktivitas

Periode Bulan

Menggali

xxx

Fondasi

Tembok

xxxx

Pemasangan Ledeng

Atap

Pekerjaan Listrik

Lantai

Pengecatan

xxx

Aspek Sumber Daya Manusia

JOB DESCRIPTION - Struktur Organisasi PT. Galuh Citarum

Deputy Director Operasional

Mengkoordinasikan dan bertanggung jawab seluruh area kawasan galuh mas

Melaporkan langsung ke BOD (Boat Of Director)

Koordinasi internal dan eksternal yang berkaitan dengan kawasan galuh mas

Ass. Deputy Director Operasional

Membantu deputy director oprasional area commercial

Estate Manager

Bertanggung jawab dan menjalankan operasional area estate atau perumahan kawasan galuh mas

Menjalankan dan menerima saran dan complain dari warga di perumahan galuhmas

Bertanggung jawab keamanan dan kenyamanan warga kawasan galuh mas

Commercial Area Manager

Bertanggung jawab terhadap operasional

Menyusun budget oprasional area commercial

Bertanggung jawab kenyamanan dan keamanan area commercial

Marcomm Manager

Bertanggung jawab terhadap kestabilan pengunjung area commercial

Menyelanggarakan kegiatan/event yang berttujuan meningkatkan traffic Mall

Finance Manager

Bertanggung jawab kelancaran area sewa commercial

Menyusun laporan keuangan

SPV. Costumer Relation

Menerima keluhan costumer

Sebagai penghubung antara tenant/penyewa area commercial dengan pihak management

OPR.SPV Engineering

Melakukan perawatan dan bertanggung jawab terhadap hal-hal yang dengan teknik di area commercial dengan tujuan utuk menunjang kenyamanan costumer

OPR.SPV Parking

Mengelola area parkir yang ada di area commercial Galuh Mas

Monitoring income parkir

OPR.SPV Security

Bertanggung jawab terhadap keamanan di area commercial Galuh Mas

Memberi kan rasa aman dan nyaman tehadap costumer

OPR.SPV Cleaning

Menjaga kebersihan area commercial Galuh Mas

Merawat area taman kawasan Galuh Mas

SPV. Event Commercial

Mengkonsep. membuat, menyelenggarakan event regular di area commercial

SPV. Event Sponsorhip

Mengkonsep. membuat, menyelenggarakan event yang bekerja sama dengan pihak ketiga (EO)

SPV. Advertising

Mengelola area advertising atau area iklan di kawasan Galuh Mas

Membuat titik-titk strategis untuk keperluan promo tenant maupun perusahaan

SPV. Housing

Menyelenggarakan event untuk support sales housing area Galuh Mas

Pengadaan Tenaga Kerja

Melakukan pemeriksaan awal (membandingkan CV dengan deskripsi pekerjaan)

Tahap berikut nya yaitu tahap wawancara

Tahap selanjutnya yaitu tahap tes pskotes

Lalu melakukan penawaran berdasarkan standar pendidikan

Tahap terakhir yaitu Onboarding.

Aspek Keuangan

PT GAluh Citarum memiliki investor-investor dan dari berbagai produk brand ternama, yaitu dari sektor-sektor berikut:

BANKING

Mandiri, OCBC NISP, BRI, BRI, BTN, CIMB NIAGA, BANK, ABJB, BCA

FOOD & BEVERAGE

J.CO, Leko, AW, Sollaria, Es Teller 77, BreadTalk, Lotteria, Hoka-Hoka Bento, Yen’s Kopitiam, Steak 21, Pizza hut, KFC, IChian Susuhi, Shiny Tea, Tea Garden, Eat & Eat, Ta Wan, Super Roti, Hpo-Hop, Cup-Bon

FASHION & ACCESSORIES

Levi’s, 3Second, Minimal, Miss and Mom, Ada, Buti, Eprise, Cuccheri, bata, Payless, Elizabeth, Less Femmes, naughty, Cindy Yayang, Body PAck

BOOKS AND STATIONARY

Karisma Toko Buku, Gramedia

BABY AND KIDS

Cubitus

ELECTRONICS

ACE Hardware, Informa Furnishing

DEPARTMENT STORE

Borobudur, Matahari

SUPERMARKET

Alfa Expree, Indomart, Alfamart, Giant, Hypermart

GSM PROVIDER

Smartfren, 3 Store, Telkomsel, Axis, Indosat, XL

BEAUTY

Salon Rudy, Farina Beauty Clinic

HEALTH

Kimia Farma, Century, Guardian

HOBBIES

Eiger, Sport Station, MG Sports and Music, GA

TOOLS AND FURNITURE

Electric Solution, White Brown

Aspek Keuangan Proyek

Proyeksi Biaya Properti

KEUANGAN PROJECT

NO.

KETERANGAN

UKURAN/

SATUAN/UNIT

PERKIRAAN BIAYA

TANAH

Luas proper/m2 (100%)

4.593

Luas Proper/m2 bersih

4.555

Tanah efektif/m2 (60%)

2.700

Sarana/prasarana/m2 (40%)

1.893

Tanah matang/m2

600.000

Tanah efektif/m2

1.100.000

Biaya Tanah Matang Bersih

2.733.000.000

Biaya Tanah Efektif

2.970.000.000

II.

PRASARANA /m 2:

600.000

42 unit x 50m x 600.000

1.260.000.000

iii.

SARANA / UNIT :

6.650.000

42 unit

279.300.000

IV.

BANGUNAN / M2

Jumlah Unit

Luas bangunan / m2

Luas Tanah / m2

Biaya Bangunan / m2

2.250.000

Total Biaya Bangunan / unit

81.000.000

Total Biaya Bangunan 42 unit

3.402.000.000

Sales/Unit

525.000.000

Total Sales 42 Unit

22.050.000.000

TOTAL BIAYA PROYEK

TANAH

2.733.000.000

PRASARANA

1.260.000.000

SARANA

279.300.000

BANGUNAN RMH

3.402.000.000

OVERHEAD (10% x sales)

2.205.000.000

TOTAL BIAYA PROYEK

9.879.300.000

SALES

22.050.000.000

MARGIN

12.170.700.000

SALES MARGIN

55,20%

VI.

TOTAL MODAL PROYEK

MODAL SENDIRI (51%)

5.379.300.000

INVESTOR/BANK (49%)

4.500.000.000

TOTAL MODAL PROYEK

9.879.300.000

Sumber Dana

Pembiayaan awal (Initial Investment) yang digunakan untuk perijinan dan modal kerja sarana, prasarana, kontruksi serta biaya overhead diperoleh dengan komposisi modal sendiri dan modal investor. Untuk kebutuhan financing proyek, Manajemen perusahaan berencana memenuhi sumber dana dengan komposisi sebagai berikut :

49% bersumber dari Investor/Bank

51% bersumber dari Dana Sendiri

Proyeksi Penjualan

Berdasarkan proyeksi penerimaan dan pengeluaran kas, dapat diinformasikan sumber pengembalian sbb. :

Penerimaan Penjualan : Rp 22.050.000.000

HPP : Rp 9.879.300.000

Margin Kotor : Rp 12.170.700.000 (55,20%)

Cash Flow dengan asumsi harga jual Rp 475.000.000/unit

CLUSTER RIVER GARDEN TAHAP I

KETERANGAN

Total

SALDO AWAL

CASH IN

1 DANA BANK

4.500.000.000

2 MODAL PERUSAHAAN

4.476.300.000

3 DOWN PAYMENT

T 50/45

2.100.000.000

4 SALES

T 50/45

19.950.000.000

HJ 475.000.000

TOTAL CASH IN

31.026.300.000

III

CASH OUT

1 TANAH

2.733.000.000

2 KONSTRUKSI

T 50/45

5.193.300.000

3 OVERHEAD

T 50/45

1.050.000.000

TOTAL CAH OUT

8.976.300.000

SURPLUS (DEFISIT)

22.050.000.000

HUTANG BANK

4.500.000.000

Perhitungan penjualan aktiva tetap lama

Harga beli aktiva tetap lama

218.500.000

Akumulasi penyusutan

3 x Rp 27.250.000

81.750.000

Nilai Buku

136.750.000

Harga jual aktiva tetap lama

150.000.000

Laba (Rugi) penjualan AT Lama

13.250.000

Pajak 30%

3.975.000

Laba bersih penjualan AT Lama

9.275.000

Perhitungan penerimaan bersih dan investasi bersih

Nilai buku AT Lama

136.750.000

Laba bersih penjualan AT Lama

9.275.000

Penerimaan bersih

146.025.000

Harga beli AT baru

227.100.000

Investasi bersih

81.075.000

Penghematan tunai

95.000.000

Tambahan Ph

Ph kendaraan baru

28.387.500

Ph kendaraan lama

27.250.000

1.137.500

Tambahan EBIT

93.862.500

Pajak 30%

28.158.750

Tambahan EAT

65.703.750

Tambahan penyusutan

1.137.500

Tambahan cashflow

66.841.250

Dengan demikian penggantian tersebut menghasilkan tambahan cashflow sebesar Rp 66.841.250.

Nilai Uang

Untuk menilai kelayakannya, misal dengan menggunakan metode NPV maka dapat dihitung NPV nya sebagai berikut :

PV dari tambahan cashflow tahun 1-4

66.841.250 x 2,690

179.802.963

PV dari nilai residu tahun 4

40.000.000 x 0,516

20.640.000

Total PV of Cash flow

200.442.963

Investasi

81.075.000

Net Present Value

119.367.963

Dari perhitungan tersebut ternyata menghasilkan NPV positif sebesar Rp. 119.367.963. Sehingga dapat disimpulkan bahwa investasi penggantian tersebut adalah layak

4.3.5 Aspek Lingkungan Hidup, Hukum dan Legalitas

1. Lingkungan bisnis

Merupakan salah satu aspek yang paling penting di dalam studi kelayakan bisnis, termasuk dalam pembangunan di kawasan Galuh Mas. Terdapat berbagai pertimbangan yang harus dianalisis dalam pembangunan proyek tersebut. Lingkungan yang perlu dianalisis yaitu lingkungan bisnis, lingkungan operasional perusahaan, lingkungan ekologi serta lingkungan secara Global.

Terdapat dampak fositif dan dampak negative yang ditimbulkan setelah di bangunnya kawasan Galuh Mas. Selain itu juga terdapat hambatan- hambatan dalam pembangunan Galuh Mas. Akan tetapi dapat di tarik kesimpulan bahwa pembangunan Galuh Mas lebih banyak dampak positif yang ditimbulkan dari pada dampak negative atas di bangunnya kawasan Galuh Mas.

Lingkungan pesaing

Namun setelah semakin bergairahnya perokonomian karawang sehingga mengundang berbagai investor asing berdatangan untuk ikut berinvestasi di kota Industri ini, masyarakat pedesaaan semakin memadati kota-kota besar seperti Karawang dan sekitarnya. Maka pada sektor properti (real estate) yang bisa dibilang masih sedikit dan menjanjikan untuk para pengusaha properti ikut meramaikan pertumbuhan perekonomian Karawang, akan sangat dibutuhkan oleh para pendatang tersebut untuk sebagai tempat tinggal, pelengkap kebutuhan lain memlalui produk-produk yang tawarkan bahkan salah satunya untuk berinvestasi.

Sebut saja Resinda, pesaing Galuh Mas seperti Resinda dikhawatirkan akan membawa dampak buruk bagi bisnis Galuh Mas. Berikut secara singkat produ-produk yang ditawarkan Resinda :

Sebuah hotel bintang 4, full kenyamanan dengan fasilitas bintang 5, akan hadir di Karawang. Hotel yang merupakan group Padma Hotel ini, berlokasi di tempat yang sangat strategis, hanya beberapa kilo meter dari Gerbang Tol Karawang Barat.

Ya, Resinda Hotel Karawang. dengan bangunan lux, dengan 256 kamar dan suites, dilengkapi tiga restoran yang menyajikan hidangan khas Karawang dan Indonesia, plus international. Ditambah fasilitas fitness serta kolam renang.

Tak hanya itu, hotel ini juga dilengkapi dengan The Resinda Grand Ballroom, yang dibangun di atas lahan seluas 1500 meter persegi berikut tinggi langit – langit mencapai 11.5 meter yang merupakan ballroom hotel tertinggi dan terbesar di Karawang dan sekitarnya.

Dengan konsep bisnis dan nuansa resort, keberadaan Hotel Resinda bisa menjadi sebuah jawaban atas kenyamanan, singgah dan berlibur di Karawang. Batapa tidak, selain dari fasilitas, hotel ini juga memberikan pelayanan maksimal, yang tentunya melalui para tenaga profesional di bidangnya, yang merupakan group dari Padma Hotels sebagai salah satu hotel manajemen nasional terbaik.

Terlebih, dengan adanya ballroom terbesar yang dimiliki Resinda Hotel, masyarakat bisa mengadakan acara-acara bertaraf internasional seperti seminar, konser

dan bahkan pesta pernikahan dengan tamu hingga 1500, ditunjang pula dengan fasilitas parkir hingga 600 mobil.

Di hotel ini, juga tersedia pula enam ruang pertemuan yang dapat mengakomodasi 20 hingga 250 tamu. Dengan fasilitas lengkap dan nyaman, Resinda Hotel Karawang yakin akan menjadi pilihan utama akomodasi dan kuliner para pelaku bisnis dan keluarga.

Hukum dan Legalitas

Galuh Mas adalah sebuah merk yang merupakan perusahaan properti berbadan hukum Perseroan Terbatas (PT) dengan nama PT. Galuh Citarum sesuai dengan yang tercantum pada Akta Pendirian yang di terbitkan oleh notaris beserta dengan symbol merknya. Memiliki tanah seluas 180Ha dalam mengembangkan kota karawang menjadi kota yang mandiri dengan usahanya dibidang properti yang memberikan fasilitas lengkap dan dengan keunggulan akses ke berbagai wilayah lainnya.

Galuh Mas dengan bendera PT Galuh Citarum telah memenuhi 3 hukum pokok dalam pendirian usahanya, yaitu :

Hukum Pertanahan

Hukum Perpajakan

Hukum Administrasi

Badan Hukum

Merek

SITU dan SIUP

NRP atau TDP

Hukum Bangunan / Konstruksi

SIUJK

4.3.6 Aspek Ekonomi, Aspek Sosial dan Aspek Politik

1. Aspek Ekonomi

Pertumbuhan ekonomi Karawang bisa dilihat dari suatu indikator jumlah tingkat pertumbuhan penduduk di daerah kabupaten karawang tahun 2015, sebagai berikut :

Tingkat Pendidikan

Angka Partisipasi Sekolah (APS) penduduk usia 7-24 Kabupaten Karawang menurut kelompok umur tahun :

Tahun

Kelompok Umur

07-12

13 - 15

16 - 18

19 - 24

2015

100

97,19

62,07

12,42

Jumlah Tenanga Kerja tersedia

Jumlah Pencari Kerja Terdaftar Menurut Tingkat Pendidikan Tertinggi yang Ditamatkan di Kabupaten Karawang, 2015 :

Pendidikan Tertinggi yang Ditamatkan

Jumlah

(1)

(4)

Tidak/Belum Pernah Sekolah

Tidak/Belum Tamat SD

Sekolah Dasar

2.500

Sekolah Menengah Pertama

3.009

Sekolah Menengah Atas

8.338

Sekolah Menengah Atas Kejuruan

14.803

Diploma I/II/III/Akademi

1.514

Universitas

1.774

Jumlah

31.938

Umur Produktif

Jumlah Penduduk Berumur 15 Tahun Ke Atas Menurut Pendidikan Tertinggi yang Ditamatkan dan Jenis Kegiatan Selama Seminggu yang Lalu di Kabupaten Karawang, 2015 :

Pendidikan Tertinggi yang Ditamatkan

Angkatan Kerja

Bekerja

Pengangguran Terbuka

(1)

(2)

(3)

Tidak/Belum Pernah Sekolah

141.262

7.690

Tidak/Belum Tamat SD

Sekolah Dasar

257.948

23.885

Sekolah Menengah Pertama

157.388

29.355

Sekolah Menengah Atas

253.991

49.145

Sekolah Menengah Atas Kejuruan

Diploma I/II/III/Akademi

63.406

3.618

Universitas

Jumlah

873.995

113.693

Sisi Rencana Pembangunan Nasional Analisis manfaat proyek di tinjau di sisi ini:

Memberikan kesempatan kerja bagi masyarakat.

Menggunakan sumber daya local

Menghasilkan dan menghemat devisa penggunaan bahan baku yang di ambil dari produk local berarti mengurangi penggunaan bahan impor.

Menumbuhkan industry lain

Turut menyediakan kebutuhan konsumen dalam negeri sesuai dengan kemampuan.

Menambah pendapatan nasional.

Sisi Distribusi Nilai Tambah

Sisi Nilai investasi pertenaga kerja.

Hambatan di Bidang Ekonomi

Kebijakan Bisnis dari Pemerintah

Pertumbuhan Penduduk

Pendapatan Nasional dan Pendapatan Perkapita

Invstasi dari Pihak Lain

Pertumbuhan Industri

Kurs Valuta Asing

Kredit Perbankan

Anggaran Pemerintah

Penganggaran Pemerintah

Perdagangan Luar Negeri

Neraca Pembayaran

2. Aspek Sosial

Dalam rangka keseimbangan PT Galuh Citarum memiliki tanggung jawab sosial

yaitu sebagai berikut:

Perusahaan sebagai lembaga sosial

Perubahan kondisi sosial yang komplek

Perubahan dalam masyarakat pluralistic

Manfaat- manfaat social yang bisa dirasakan oleh masyarakat di sekitar galuh mas

khususnya, umumnya untuk masyarakat Karawang di aspek social antara lain ;

Membuka lapangan kerja baru

Melaksanakan alih technologi

Meningkatkan mutu hidup

Tidak saja membangun hotel dan mall Galuh Mas juga membangun Pasar Bersih Karawang (PBK) yang juga dijadikan tempat operasi Pasar Sembako Murah bekerja sama dengan Dinas Perindustrian dan Perdagangan (Disperindag) Kabupaten Karawang, Jawa Barat.

Galuh Mas membangun berbagai fasilitas umum seperti sekolah yaitu Al-Azhar dan membantu pembangunan rumah sakit umum daerah (RSUD Karawang). Galuh Mas intens membantu warga yang berekonomi lemah serta anak yatim, tidak sekadar sebagai pemenuhan kewajiban Corporate Social Responsibility (CSR). Di luar perumahan, PT. Galuh Citarum juga membantu Pemda setempat membangun membangun kembali gedung sekolah yang sudah nyaris roboh, seperti SD Negeri Sukaluyu 3.

3 Aspek Politik

Terkait dengan peraturan pemerintah daerah karawang yang mengharuskan perusahaan yang berdomisili di karawang diwajibkan untuk merekrut karyawannya yang berKTP asli karawang sebanyak 60% dari total karyawan.

Dengan adanya lapangan pekerjaan bertambah khususnya di bidang properti ini pada PT Galuh Citarum, setidaknya akan baik juga untuk mengurangi angka pengangguran di daerah Karawang. Mengingat bertambahnya lapangan pekerjaan dan kebijakan pemerintahan daerah karawang.

Selain itu juga makin strategisnya karawang untuk para investor melakukan pembangunan lapangan pekerjaan, karena dari isu-isu bahwa Kabupaten Karawang akan dibangunnya pelabuhan dan kereta cepat. Itu akan membuat masyarakat berbondong-bondong datang ke karawang, sehingga harga tanah semakin naik, dan property sangat diminati meskipun harga melambung tinggi, karena merupakan sarana investasi yang menjanjikan.

Adanya tax amnesty dan penurunan tarif pajak properti akan ikut diramiakan oleh para investor luar negeri maupun dalam negeri yang memiliki kekayaan diluar negeri untuk ikut berinvestasi di dalam negeri melalui instumen-instrumen keuangan yang disediakan oleh BEI, atau bahkan berinvestasi pada sektor properti yang sangat menjanjikan di Indonesia khusunya di Kabupaten Karawang ini.

BAB V

KESIMPULAN & SARAN

5.1 Kesimpulan

5.1.1 Aspek Pasar dan Pemasaran

Aspek Pasar

Dari hasil analisis mengenai struktur kelompok pasar perusahaan yang bergerak di bidang properti sejenis seperti Galuh Mas yang memberikan layanan residensial dan komersial dengan berbagai fasilitas lengkap meskipun ada perbedaan dari beberapa aspek, yang berada di daerah Kota Karawang termasuk kepada kelompuk struktur pasar oligopoli.

Kesimpulan dari perbandingan antara jumlah penduduk di Kabupaten Karawang dengan jumlah data penjualan yang kami terima selama 5 bulan terakhir, pencapaian penjualan wilayah Karawang Barat sampai Cikampek yang menjadi sasaran pasar Galuh Mas sebenarnya masih belum maksimal. Mengingat data penduduk tersebut pada tahun 2015 belum terjadi kenaikan UMK yang menjadikannya kota dengan standar gajih tertinggi se-Indonesia. Perlu adanya kerja ekstra lagi dari marketing, karena dengan berbagai keunggulan mulai dari fasilitas yang lengkap dan akses yang mudah dan cepat. Galuh Mas harusnya bisa bersaing dengan Resinda, Grand Taruma bahkan perumahan baru Summarecon yang sama-sama ingin menguasai pasar properti khususnya real estate di wilayah Karawang dan sekitarnya.

Pemasaran

Dengan kondisi seperti tersebut di atas, dapat diperkirakan bahwa pemilihan segmen pasar menengah ke atas cukup memadai untuk diperhitungkan.

Teknis dan Operasi

Dalam tahap Pembangunan/Operasioanl Galuh Mas menggunakan peralatan/mesin yang manual, contoh :

Kantor Pemasaran Galuh Mas berdampinagn dengan SPBU dan Mall KCP

Keunggulan posisi/Tata letak Galuh Mas :

7 menit menuju pusat kota Karawang

8 menit menuju exit tol Karawang Barat

9 menit menuju Kawasan Industry

15 menit kereta super cepat Jakarta – Karawang

Keunggulan posisi/Tata letak Cluster River Garden :

10 menit dari alun-akun tuparev

15 menit dari gerbang tol karawang

20 menit dari KIIC

Dekat dengan RSUD Karawang

Selangkah ke Wonderland Adventure Waterpark

Dekat KCP, Technomart, Mall festive Walk

Manajemen dan Sumber Daya Manusia

Aspek Manajemen

MANAJEMEN SHIFTING – Struktur Organisasi PT. Galuh Citarum

Office Hour ( Senin s/d Sabtu dari jam 09:00 WIB s/d 17:00 WIB)

Jam Operasional (Senin s/d Minggu dari jam 09:00 s/d 22:00 dengan sistem libur off di hari weekday dan menggunakan 2 shift).

Deputy Director Operasional

Office Hours

Mengkoordinasikan dan bertanggung jawab seluruh area kawasan galuh mas

Melaporkan langsung ke BOD (Boat Of Director)

Koordinasi internal dan eksternal yang berkaitan dengan kawasan galuh mas

Ass. Deputy Director Operasional

Office Hours

Membantu deputy director oprasional area commercial

Estate Manager

Office Hours

Bertanggung jawab dan menjalankan operasional area estate atau perumahan kawasan galuh mas

Menjalankan dan menerima saran dan complain dari warga di perumahan galuhmas

Bertanggung jawab keamanan dan kenyamanan warga kawasan galuh mas

Commercial Area Manager

Jam Operasional

Bertanggung jawab terhadap operasional

Menyusun budget oprasional area commercial

Bertanggung jawab kenyamanan dan keamanan area commercial

Marcomm Manager

Jam Operasional

Bertanggung jawab terhadap kestabilan pengunjung area commercial

Menyelanggarakan kegiatan/event yang berttujuan meningkatkan traffic Mall

Finance Manager

Office Hours

Bertanggung jawab kelancaran area sewa commercial

Menyusun laporan keuangan

SPV. Costumer Relation

Jam Operasional

Menerima keluhan costumer

Sebagai penghubung antara tenant/penyewa area commercial dengan pihak management

OPR.SPV Engineering

Jam Operasional

Melakukan perawatan dan bertanggung jawab terhadap hal-hal yang dengan teknik di area commercial dengan tujuan utuk menunjang kenyamanan costumer

OPR.SPV Parking

Jam Operasional

Mengelola area parkir yang ada di area commercial Galuh Mas

Monitoring income parkir

OPR.SPV Security

Jam Operasional

Bertanggung jawab terhadap keamanan di area commercial Galuh Mas

Memberi kan rasa aman dan nyaman tehadap costumer

OPR.SPV Cleaning

Jam Operasional

Menjaga kebersihan area commercial Galuh Mas

Merawat area taman kawasan Galuh Mas

SPV. Event Commercial

Jam Operasional

Mengkonsep. membuat, menyelenggarakan event regular di area commercial

SPV. Event Sponsorhip

Jam Operasional

Mengkonsep. membuat, menyelenggarakan event yang bekerja sama dengan pihak ketiga (EO)

SPV. Advertising

Office Hours

Mengelola area advertising atau area iklan di kawasan Galuh Mas

Membuat titik-titk strategis untuk keperluan promo tenant maupun perusahaan

SPV. Housing

Office Hours

Menyelenggarakan event untuk support sales housing area Galuh Mas

Penjadwalan Proyek Galuh Mas

Aspek Sumber Daya Manusia

Pengadaan Tenaga Kerja

Melakukan pemeriksaan awal (membandingkan CV dengan deskripsi pekerjaan)

Tahap berikut nya yaitu tahap wawancara

Tahap selanjutnya yaitu tahap tes pskotes

Lalu melakukan penawaran berdasarkan standar pendidikan

Tahap terakhir yaitu Onboarding.

Aspek keuanagan

Dari data biaya proyeksi yang kami dapatkan, maka dapat disimpulkan bahwa saat pendapatan kotor atas penjualan rumah menapai 55,2%, itu sudah terhitung cukup untuk mencapai keuntungan yang diinginkan baik untuk sendiri maupun bagi investor.

Tujuan menganalisis aspek keuangan dari suatu studi kelayakan bisnis ini adalah untuk menentukan rencana investasi melalui perhitungan biaya dan manfaat yang di harapkan dengan membandingkan antara pengeluaran dan pendapatan.

Pihak yang berkepentingan dalam dilakukannya suatu studi kelayakan bisnis ini salah satunya adalah:

Pihak Investor

Sebelum menanamkan modalnya di perusahaan yang akan dijalankan, investor akan mempelajari laporan studi kelayakan bisnis yang dibuat, dikarenakan investor memiliki kepentingan langsung tentang keuntungan yang akan diperoleh serta jaminan modal yang akan ditanamkan.

Dari perhitungan tersebut ternyata menghasilkan NPV positif sebesar Rp. 119.367.963. Sehingga dapat disimpulkan bahwa investasi penggantian tersebut adalah layak.

Aspek Lingkungan hidup

Lingkungan bisnis

Lingkungan pesaing

Aspek Hukum dan Legalitas

Galuh Mas dengan bendera PT Galuh Citarum telah memenuhi 3 hukum pokok dalam pendirian usahanya, yaitu :

Hukum Pertanahan

Hukum Perpajakan

Hukum Administrasi

Badan Hukum

Merek

SITU dan SIUP

NRP atau TDP

Hukum Bangunan / Konstruksi

SIUJK

Aspek Ekonomi

Pertumbuhan ekonomi Karawang bisa dilihat dari suatu indikator jumlah tingkat pertumbuhan penduduk di daerah kabupaten karawang tahun 2015, sebagai berikut :

Tingkat Pendidikan

Jumlah Tenanga Kerja tersedia

Umur Produktif

Sisi Rencana Pembangunan Nasional Analisis manfaat proyek di tinjau di sisi ini:

Memberikan kesempatan kerja bagi masyarakat.

Menggunakan sumber daya local

Menghasilkan dan menghemat devisa penggunaan bahan baku yang di ambil dari produk local berarti mengurangi penggunaan bahan impor.

Menumbuhkan industry lain

Turut menyediakan kebutuhan konsumen dalam negeri sesuai dengan kemampuan.

Menambah pendapatan nasional.

Sisi Distribusi Nilai Tambah

Sisi Nilai investasi pertenaga kerja.

Hambatan di Bidang Ekonomi

Aspek Sosial

Dalam rangka keseimbangan PT Galuh Citarum memiliki tanggung jawab sosial

yaitu sebagai berikut:

Perusahaan sebagai lembaga sosial

Perubahan kondisi sosial yang komplek

Perubahan dalam masyarakat pluralistic

Manfaat- manfaat social yang bisa dirasakan oleh masyarakat di sekitar galuh mas

khususnya, umumnya untuk masyarakat Karawang di aspek social antara lain ;

Membuka lapangan kerja baru

Melaksanakan alih technologi

Meningkatkan mutu hidup

Aspek Politik

5.2 Saran

5.2.1 Aspek Pasar dan Pemasaran

Jika sektor industri mulai berpaling ke Karawang, tidak hanya perusahaan atau pabrik yang berpindah. Para karyawan atau pegawai juga akan berpindah. Jika tenaga kerja industry berpindah, perpindahan ini kemungkinan tidak akan sekaligus membawa serta anggota keluarga. Untuk itu, selain pilihan tempat tinggal berupa apartemen, dibutuhkan rumah berupa hunian atau komersial (rukost) di Karawang. Investasi untuk rumah indekos atau rukos ini bisa dengan cara dijual kembali atau digunakan sendiri untuk disewakan. Jika membeli rukos ini, pembeli akan mendapatkan tanah atau lahan, bangunan, dan bisa disewakan.

Pendidikan harus segara ditingkatkan, baik itu untuk kualitas tenaga kerja Daerah maupun dari segi jumlah tenaga kerja lulusan SMA sederajat yang ada di Kabupaten Karawang. Karena agar para perusahaan tidak melangar peraturan pemerintahan daerah mengenai kebijakan pemakaian tenaga kerja berdomisili Karawang sebesar 60% apabila sudah disiapkan secara matang oleh pemerintah daerah.

Pronmosi harus ditingkatkan mengingat potensi besar karawang untuk sektor properti namun penjualan yang masih kurang memauaskan.

Aspek Teknik dan Operasi

Dalam teknis pengoperasian seharusnya PT Galuh Citarum melakukan opening secara serentak setelah semua pembangunan rampung diselesaikan guna mengutamakan keselamatan pengunjung/pelanggan dan tidak hanya mengutamakan kepentingan financial pribadi pengelola yang semata-mata hanya untuk mengejar keuntungan yang sebesar mungkin.

Untuk mall galuh mas khusus nya technomart yang berkonsep automotive, sebenarnya masyarakat karawang belum siap dengan konsep tersebut, yang menjadikan mall sepi. Namun investasi tidak bisa dilihat dalam waktu yang singkat, harus sabar untuk melihat prosfek yang terjadi dalam investasinya. Apabila perusahaan dan investor sejak awal sudah melakukan perencanaan yang tepat.

Aspek Manajeman dan Sumber Daya Manusia

Perusahaan harus mempertimbangkan kemampuan perusahaan dari segi biaya dan waktu dalam memilih metode proses rekrutmen yang sesuai.

Selain melakukan proses rekrutmen yang tepat, perusahaan harus dapat mempertahankan para pegawainya, sehingga perusahaan tidak harus melakukan proses rekrutmen dalam frekuensi yang tinggi.

Kinerja yang diperhatikan kestabilannya tidak hanya karyawan tertentu saja, melainkan seluruh lapisan karyawan, leader, staf kantor, manajer sampai pimpinan tertinggi perusahaan. Seluruh elemen dalam perusahaan tersebut saling berkaitan sehingga bila terdapat salah satu bagian/ elemen yang tidak bagus maka akan berdampak pada elemen atau bagian yang lain. Jadi kestabilan kinerja harus selalu di jaga.

Kerjasama yang baik kesuksesan pekerjaan tentunya tak lepas dari kerjasama antar divisi, seperti nilai-nilai perusahaan PT. Galuh Citarum pada poin 2, yaitu melakukan pekerjaan sejak awal. Dengan itu akan mempermudah pekerjaan divisi lain dan pembangun kerjasama yang baik.

Aspek Keuangan

Investor harus melakukan riset sendiri untuk memastikan pilihan yang tepat sebelum membeli. Pilihan itu haruslah didukung dengan data riset yang konkret, juga disertai bukti-bukti angka perhitungan yang solid (bukan hanya berdasarkan anggapan atau opini semata). Jangan langsung tergiur oleh omongan developer atau broker properti karena mereka memang dibayar untuk menjual. Carilah nasihat dari pihak yang netral dan independen.

Mintalah nasihat dari seorang ahli lokal dan independen, misalnya agen properti sang investor. Dia bisa memberi nasihat tentang di mana prospek terbesar untuk pertumbuhan modal masa depan di daerah atau kota Karawang.

Bersabar, berpikirlah realistis, dan tetapkan tujuan dalam jangka panjang. Jauh lebih penting membeli investasi yang tepat dan menahannya ketimbang membeli aset yang ternyata melempem.

5.2.5 Aspek Lingkungan hidup, Hukum dan Legalitas

Diperlukan adanya beberapa perbaikan dalam aspek lingkungan hidup di Galuh Mas demi terciptanya lingkungan yang lebih nyaman baik itu untuk perusahaan maupun untuk pengunjung Galuh Mas. Dalam hal Transportasi pengelolaannya masih sangat minim karena tidak adanya pelayanan transportasi di kawasan Galuh Mas sehingga menyulitkan pengunjung untuk datang kesana. Akan lebih lengkap apabila ada ataman bermain untuk anak-anak sehingga penghuni maupun pengunjung Galuh Mas lebih nyaman lagi dengan adanya ruang terbuka public.

Untuk menghindari masalah hukum yang Menurut Ketua Paguyuban Sukaharja Bersatu (PSB) Omin Lesmana dalam kasus tanah Santiong tersebut, PT Galuh Citarumtelah melanggar Peraturan Menteri Dalam Negeri (Permendagri) RI No.4 Tahun 2007 yang diterbitkan 13 Januari 2007 Tentang Pedoman Pengelolaan Kekayaan Desa. Baiknya dilakukan musyawarah secara kekeluargaan. Karena melihat dari kasus ini bukan masalah pada pihak Galuh Mas, namun Galuh Mas lah yang menjadi korban para penguasa.

AKSI sekelompok orang yang menamakan Paguyuban Sukaharja Bersatu (PSB) dikecam Sekjen LSM Gibas Resort Karawang. Aksi yang sudah mengarah ke lokasi usaha Galuh Mas dinilai sudah berlebihan dan salah sasaran. Justru menurut kami pihak Galuh lah yang menjadi korban penguasa dalam proses tukar guling tanah pemakaman Sentiong.

Sangat menyayangkan aksi yang sudah masuk ke tempat usaha Galuh Mas. Aksi ini bisa berakibat pada efek negatif kondusifitas dunia usaha, terlebih lokasi aksi di halaman kantor Marketing Galuh Mas. Sebenarnya ada cara-cara lain yang tidak membuat horor dunia usaha semisal aksi di Pemda atau Kepolisian. Jangan sampai aksi penyampaian pendapat bisa menciutkan investor yang tengah gencar-gencarnya membangun Karawang.

Disinilah kita harus cerdas, harusnya PSB fokus pada penguasa yang jelas-jelas membohongi warga dan pengusaha. PSB harus terfokus dan memastikan aparat penegak hukum dalam menggani kasus tanah Sentiong ini, bukan kepada pengusaha itu sendiri.

5.2.6 Aspek Ekonomi, Aspek Sosial dan Aspek Politik

Menurut analisa saya mengenai perusahaan property PT Galuh Citarum ini sudah sangat membantu mengembangkan daerah Teluk Jambe khususnya kota Karawang. Baik itu dari aspek ekonomi, sosial, dan politik semuanya memberikan dampak yang baik bagi lingkungan di Kabupaten Karawang pada khususnya.

Namun peran pemerintahan daerah memang sangat penting dalam hal ini, agar terus memantau segala bentuk pembangunan di kabupaten karawang. Boleh jadi Karawang akan menjadi kota yang semakin maju kedepan. Tapi alangkah lebih baik juga pemerintah tidak selalu mendukung pembangunan yang dimana akan merugikan daerahnya sendiri. Yang akan menimbulkan dampak buruk dari pembangunan yang yang menjulang dan mengisi ke setiap sudut kota karawang demi mencari profit dari para pelaku bisnis di kota karawang.

Sebagai contoh nyata dari dampak pembangunan adalah, makin seringnya karawang terkena bencana banjir dikala hujan deras turun. Bukan itu yang diinginkan oleh masyarakat khusunya masyarakat asli Karawang. Karawang memang harus semakin maju, tapi peran pemerintah sangat vital untuk mengatur dan memperbaiki kemungkinan buruk yang akan terjadi apabila Karawang sudah semakin padat penduduk. Sebagai pembelajaran bisa dilihat dari semakin semrawutnya Jakarta, dengan berbagia masalah bencana, tata kelola dan lain sebaginya.

DAFTAR PUSTAKA

www.karawanggreenvillage.com

www.galuhmas.com

www.jabar.bps.go.id

www.karawangkab.bps.go.id

Irvan Y. Pradistya, PPt Studi Kelayakan Bisnis

Vina Bastian, Macam-Macam Metode Penelitian (Online:http://vinabastian.blogspot.com)

Rimaru, Pengertian Konsep Analisis Menurut para ahli (Online: http://rimaru.web.id)

Alfa Rizki, Metode Penelitin Deskriptif (Online: http://alfaruq2010.blogspot.com)

Sugiyono, Metode Penelitian Pendidikan: Pendekatan Kuantitatif, Kualitatif dan R&D

(Bandung:Alfabeta, 2009) hal. 6

Abrar, Desain Studi Kasus Metode,http://www.slideshare.net/Hennov/desain-studi-kasus-metode-ilmu-politik-kualitatifdiakses pada hari kamis 5 Desember 2013 pukul 02:00 Wita.

Kasmir dan Jakfar. Studi Kelayakan Bisnis. Edisi Kedua. Jakarta: Kencana Prenada Media Group, 2008.

Tanjung, Baharuddin Nur. Pedoman Penulisan Karya Ilmiah (Proposal, Skripsi, dan Tesis). Medan: Kencana Prenada Media Group, 2005.

LAMPIRAN-LAMPIRAN

2 komentar:

Lady Jane 30 September 2017 pukul 23.39
Halo Semua, nama saya Jane alice seorang wanita dari Indonesia, dan saya bekerja dengan kompensasi Asia yang bersatu, dengan cepat saya ingin menggunakan media ini untuk mengingatkan semua orang Indonesia yang mencari pinjaman Internet agar berhati-hati agar tidak jatuh ke tangan penipu dan fraudstars banyak kreditur kredit palsu ada di sini di internet dan ada juga yang asli dan nyata,

Saya ingin membagikan testimonial tentang bagaimana Tuhan menuntun saya kepada pemberi pinjaman sebenarnya dan dana pinjaman Real telah mengubah hidup saya dari rumput menjadi Grace, setelah saya tertipu oleh beberapa kreditor kredit di internet, saya kehilangan banyak uang untuk membayar pendaftaran. biaya. . , Biaya garansi, dan setelah pembayaran saya masih belurrm mendapat pinjaman saya.

Setelah berbulan-bulan berusaha mendapatkan pinjaman di internet dan jumlah uang yang dihabiskan tanpa mendapat pinjaman dari perusahaan mereka, maka saya menjadi sangat putus asa untuk mendapatkan pinjaman dari kreditor kredit genue online yang tidak akan meningkatkan rasa sakit saya jadi saya memutuskan untuk Hubungi teman saya yang mendapatkan pinjaman onlinenya sendiri, kami mendiskusikan kesimpulan kami mengenai masalah ini dan dia bercerita tentang seorang pria bernama Mr. Dangote yang adalah CEO Dangote Loan Company.

Jadi saya mengajukan pinjaman sebesar (Rp400.000.000) dengan tingkat bunga 2% rendah, tidak peduli berapa usiaku, karena saya mengatakan kepadanya apa yang saya inginkan adalah membangun bisnis saya dan pinjaman saya mudah disetujui. Tidak ada tekanan dan semua persiapan yang dilakukan dengan transfer kredit dan dalam waktu kurang dari 24 jam setelah mendapatkan sertifikat yang diminta dikembalikan, maka uang pinjaman saya disimpan ke rekening bank saya dan mimpiku menjadi kenyataan. Jadi saya ingin saran semua orang segera melamar kepada Mr. Dangote Loan Company Via email (dangotegrouploandepartment@gmail.com) dan Anda juga bisa bertanya kepada Rhoda (ladyrhodaeny@gmail.com) dan Mr. jude (judeelnino@gmail.com) dan Juga Pak Nikky (nicksonchristian342@gmail.com) untuk pertanyaan lebih lanjut

Anda juga bisa menghubungi saya melalui email di ladyjanealice@gmail.com
BalasHapus
Balasan
Anonim30 Januari 2022 pukul 19.34
Best e-wallets in Nigeria | Fair Pay Off Nigeria
Best e-wallets in Nigeria. Fair Pay Off Nigeria. 메리트 카지노 쿠폰 Free Cash Offers by Fair Pay Off. Fair kadangpintar Pay Off Nigeria. 메리트카지노 Free Bonus. The best free e-wallets in Nigeria.
BalasHapus
Balasan

Tambahkan komentar

Senin, 02 Januari 2017

Share Tugas

2 komentar: